energiforbrugfinansieringinflationrentestigning

Renter og energiforbrug fylder i de danske andelsboligforeninger

Boligmarkedet er i forandring – også når vi taler andelsboliger. Rentemarkedet er vendt, inflationen er steget og energikrisen buldrer derudaf. Sammen med kundedirektør Kristian Balleby fra Danske Bank tager vi her en temperaturmåling på andelsboligmarkedet.

Samtalen med Kristian Balleby indledes med en dejlig melding: Generelt oplever kundedirektøren hos Danske Bank nemlig, at andelsboligforeningerne har en god og sund økonomi. 

“Der er mange foreninger, der har oplevet gode besparelser gennem de sidste 10 år via nedkonverteringer, hvor de har fået frigivet pæne beløb i deres økonomi. Så de fleste foreninger har en god økonomi og noget at stå imod med derude. De er generelt stadig lavt belånte og har et godt overskud,” siger Kristian Balleby. 

Kristian Balleby

Christian Balleby
Kundedirektør i Danske Bank

For landets andelsboligforeninger har det nemlig længe været muligt at konvertere ned i rente, men med et nu stigende renteniveau bliver overvejelserne ude i foreningerne naturligvis nogle andre. 

“Folk snakker sammen – og der er mange, der bor i hus, som har benyttet sig af opkonvertering. Det er også et tema i nyhederne, så det er naturligt, at andelsboligforeningerne også bliver nysgerrige på denne mulighed. Det er bare ikke lige så 1:1 i foreninger, som det er ved nedkonverteringer. En opkonvertering er mere tvetydig og kompleks,” siger Kristian Balleby.  

Et væddemål med markedet

Der er mange andelsboligforeninger, der henvender sig om en ønsket beregning på, hvad det vil betyde at opkonvertere lån, da de er fristet af restgældsbesparelserne, erfarer Kristian Balleby. Renten er nemlig steget i løbet af efteråret og allerede i september begyndte der at blive åbnet op for fastforentede lån med en rente på 5 procent.   

“Når foreningerne ser, hvad opkonverteringen betyder for ydelsen, så takker de fleste nej. Isoleret set er det at betale 5 procent i rente versus 1 procent ikke så attraktivt, men når foreningerne bliver opmærksomme på opkonvertering, er det fordi, at de kan realisere restgældsbesparelsen,” siger kundedirektøren.  

Kristian Balleby supplerer:  

“Med opkonvertering køber man et lån, som kan ende med at koste foreningen mere end man sparer i restgæld, idet den højere rente før eller siden vil indhente restgældsbesparelsen – det er kun et spørgsmål om tid. Så væddemålet med markedet går ud på, at renten skal falde igen inden den højere rente har ædt sig ind på restgældsreduktionen.” 

Hvad betyder rentabilitet? 
At energiforbedringen er rentabel betyder, at den betaler sig selv hjem i dens levetid. Her ser man på den årlige besparelse i kroner og forbedringens levetid holdt op imod investeringen – altså prisen på materialer og arbejdsløn.  

Forskel på fastforrentet- og rentetilpasningslån

Kristian Balleby fremhæver også forskellen mellem foreninger, der har fastforrentet- og rentetilpasningslån, når vi taler opkonvertering: 

“Når foreningen har et fastforrentet lån, så bliver den kompenseret for rentestigninger ved, at restgælden falder. Det forholder sig anderledes, hvis foreningen er belånt med et rentetilpasningslån – fordi her sker ikke nogen reduktion i restgælden ved opkonvertering. Ønsket om en opkonvertering har derfor noget at gøre med foreningens nuværende lån og gældens størrelse. Jo mere gæld, jo større interesse for denne lånemulighed, da restgælden kan reduceres.”  

Der findes ikke et ultimativt svar på om det er den rigtige beslutning for andelsboligforeningen at opkonvertere eller ej, understreger kundedirektøren, som anbefaler, at man som forening tager dialogen med sin bank og får præsenteret de egentlige beregninger og anbefalinger.  

”Der er gode argumenter for, hvorfor foreninger skal blive i det nuværende lån og se, hvad der sker, men der er også gode argumenter for, at man som forening vil have mere forudsigelighed og tryghed med et lån, der beskytter dem. Prisen er dog en højere ydelse,” forklarer han.  

Hvad er kurs? 

Kursen på et realkreditlån er prisen på dine realkreditobligationer. Den svinger over tid, og det har bl.a. betydning for, hvor meget du får udbetalt, eller hvad din rente på lånet bliver. Når du optager et realkreditlån, udsteder realkreditinstituttet obligationer, som de herefter sælger på markedet for dig som del af en serie. Det er udbud og efterspørgsel, som afgør kursen. Skal du indfri dit realkreditlån (eksempelvis i forbindelse med en omlægning), er kursen den pris, du skal betale for at købe obligationerne tilbage. Så meget får du som tommelfingerregel udbetalt, hver gang du låner 100 kroner: 

Kurs 98 – 98 kroner 

Kurs 100 – 100 kroner 

Kurs 102 – 102 kroner 

Kilde: Realkredit Danmark 

Hastværk kan blive lastværk

Som privatperson forholder du dig til egen økonomi og hvilken risiko du vil tage. Som forening varetager man alle medlemmernes privatøkonomi via den finansieringsmulighed, man vælger. Og det er et ansvarsfuldt forehavende. 

”Da vi tidligere på året talte om mandat til bestyrelsen til at ændre i lån uden om generalforsamlingen, var det i et noget mindre komplekst marked, hvor man kun gik ned i rente. Vil man betale en procent i rente i stedet for tre procent – det er et nemt valg – men med opkonvertering er det vigtigt, at man tager sig god tid. Hele foreningen skal gøre sig umage, tænke sig godt om og få det drøftet, så alle nuancerne bliver vendt. Her kan hastværk hurtigt blive til lastværk,” siger Kristian Balleby, der endnu engang understreger, at bestyrelsen bør række ud til eksperterne, da der er individuelle forhold, der gør sig gældende ved lånekonverteringer.  

Energiforbedringer fylder mere

Det er ikke kun rentemarkedet, der har ændret sig den seneste tid. Hele energioptimeringsområdet er noget der fylder meget i det ganske danske land – også hos andelsboligforeningerne.  

”Energiforbrug kommer til at fylde mere i foreningerne. Hvis man skal investere i ejendommen – i form af forbedringer – så bør man tænke energirenovering ind. Skal man vælge mellem at skifte taget og få et nedsat energiforbrug eller få altaner, så ved de fleste foreninger godt, hvad der i disse tider skal prioriteres først. Rentabiliteten for energiforbedringer er med prisstigningerne i energimarkedet blevet så meget større, så derfor er energirenoveringer blevet en endnu mere populær dessert,” siger Kristian Balleby.  

Undersøgelser fra Danske Bank og Realkredit Danmark viser med al tydelighed, at det først og fremmest er med pengepungen, at beslutningerne om energirenoveringer bliver truffet. At det så har en positiv sidevirkning i forhold til klima og CO2-udledning er bare et ekstra plus. Og energirenovering kan også spille ind på omsætteligheden af andelsboligerne. 

 

Jeg kunne forestille mig, at nogle af læserne her trækker på smilebåndet, når jeg taler omsættelighed af andelsboliger, da de jo sælger sig selv i de store byer. Er vi på vej imod en finansiel krise – og det ved ingen om vi er – er det dog ikke en naturlov, at hvis man har noget til salg, der starter med a og slutter på bolig, at de så kommer til at sælge sig selv. Jeg kan se i de boligannoncer jeg falder over, at det allerede nu bliver fremhævet, hvis man har en god varmekilde eller et godt energimærke, siger Kristian Balleby, som afslutningsvis nævner kravet om energimærke C i boligreguleringsloven. 

 ”Hvis jeg var en andelsboligforening i energiklasse D ville jeg være nysgerrig på, hvordan vi kunne rykke op i energiklasse C. Før blev man belønnet for at være i energiklasse D – nu skal man op i energiklasse C. Måske skal der ikke så meget til, og samtidig kan der være større besparelser at hente,” slutter den erfarne kundedirektør. 

Foreninger med energimærke C belønnes  

Kravene til andelsboligforeningernes energimærke ved udlejning blev med boligreguleringslovens § 5, stk. 2 strammet. Kravet til ejendommens energimærke skal dermed være mindst energiklasse C, hvor det førhen var gældende, at ejendommen havde energimærke D.

Nynne Pihl Groth
Om forfatteren: Nynne Groth Hallander arbejder som presse- og kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og guides om andelsboligmarkedet. Nynne har en kandidat i kommunikation fra Copenhagen Business School, og brænder for det journalistiske arbejde. I øvrigt har hun andelstanken på tæt hånd, da hun selv er andelshaver.
Kommentarer

Citat af kundedirektør Kristian Balleby, Danske Bank.

“Med opkonvertering køber man et lån, som kan ende med at koste foreningen mere end man sparer i restgæld, idet den højere rente før eller siden vil indhente restgældsbesparelsen – det er kun et spørgsmål om tid. Så væddemålet med markedet går ud på, at renten skal falde igen inden den højere rente har ædt sig ind på restgældsreduktionen.”
Heri er jeg ganske enig med Kristian Balleby. Jeg er kasserer i en lille andelsboligforening med en særdeles fin økonomi. Foreningen har to 30 årige realkreditlån begge med en fast rent på henholdsvis 0,5% og 1,0 %. D.v.s. vore andelshavere kender deres boligafgift 30 år ud i fremtiden. Min tese er, at andelsboligforeningernes bestyrelser ikke er sat i verden, for spekulation i rentemarkedet. Naturligvis skal bestyrelserne varetage andelshavernes interesser på bedste vis. Ændringer i foreningens realkreditlån, vil i alle situationer kræve en godkendelse af foreningens generalforsamling, hvilket helt naturligt vil være lig med en langsommelig proces, der i min term ikke er tilpasset andelsboligforeninger, der oftest er styret af et sæt vedtægter. Ganske anderledes er selvsamme situation for en privat parcelhusejer. Endelig bør nævnes: Der medfølger væsentlige omkostninger i forbindelse med låneomlægninger, det såvel ved en ned- som opkonvertering.

skriv et svar
Ole Vinsten - 2 uger siden
Skriv en kommentar