Prisfald på andelsboliger i vente?
Andelsboligmarkedet har de seneste år oplevet prisstigninger år efter år. En række eksperter udtaler dog, at dette kan være fortid. Flere eksperter spår at andelshavere står overfor et prishug på deres bolig, men hvad skyldes dette? Andelsportal.dk tager dig igennem de nyeste ekspertudtalelser omkring andelsboligmarkedet for at gøre dig klogere på, hvilken fremtid du har i vente.
I takt med de foreliggende stigende renter, forudser Berlingske.dk i deres nyligt udgivet artikel , at priserne på andelsboliger er på vej mod nedgang. Til Berlingske.dk fortæller den uafhængige andelsboliganalytiker Tejs Carstensen at især andelsboligforeninger, hvis ejendomsværdi er bestemt igennem en valuarvurdering, har et prisfald i vente.
Ejendomme var investorernes gunstige valg
Valuarvurderingen værdiansætter andelsboligen ud fra ejendommens kontante handelsværdi i fri handel, som hvis det var en udlejningsejendom, der skulle sælges. En valuarvurdering er en beregning af værdien på ejendommen bestemt ud fra, hvad en investor kan forvente i afkast over en årrække. De lave renter, der har været de seneste to år har især skabt et marked for investorer inden for udlejningsejendomme, da de har kunne få et godt afkast.
Med de stigende renter uddyber artiklen, at investorerne højst sandsynligt vil gå væk fra at investere i det tidligere fordelagtige ejendomsmarked med lave renter. I stedet vil det være attraktivt at investere i obligationer. Dette kan ende med at presse priserne ned på andelsboligerne, hvilket Tejs Carstensen fortæller Berlingske.dk.
Værdiansættelse af andelsboligforeningen i 2022
I 2018 blev det vedtaget at andelsboligforeningernes ejendomme skal værdiansættes ud fra Discounted Cash Flow (DCF) beregninger. DCF beregner værdien af en ejendom på baggrund af, hvad man som investor kan forvente af økonomisk afkast. Beregningen tager udgangspunkt i en analyse af pengestrømmen i andelsboligforeningen over en periode.
Valuarvurderinger er i høj kurs
Flere og flere andelsboligforeninger får foretaget en valuarvurdering, da den offentlige vurdering som metode til værdiansættelse afskaffes. Der er ikke fremlagt en alternativ løsning fra politisk side, og derfor benytter flere og flere andelsboligforeninger, især i København og Aarhus, en valuarvurdering til at fastsætte værdien af deres ejendom. Foreningerne, der har valgt en valuarvurdering har derfor oplevet en stødt stigende værdiansættelse, men hvis renterne og inflationen fortsat stiger, vil dette ramme andelsboligmarkedet negativt inden for de næste seks til 18 måneder, uddyber Tejs Carstensen.
Prishug ligger og ulmer
Ved rentestigninger vil investorerne formentlig fortage deres fremtidige investeringer i obligationer, da det er mere fordelagtigt, end at bruge dem på ejendomme, forklares det af Tejs Carstensen. Han uddyber, at dette giver prisfald på andelsboligsmarkedet, da der vil færre om investeringerne, hvilket giver et større udbud.
Dette sker dog med en vis forsinkelse og Tejs Carstensen fortæller, at prisnedgangen ligger og ulmer under overflader af andelsboligmarkedet. I artiklen vurderes det, at andelsboligmarkedet allerede er faldet cirka 16 procent i værdi, hvilket er baseret på regnskaber fra 20-25 andelsboligforeninger, der har fået foretaget en valuarvurdering.
Efterspørgsler og renter spiller ind
Cheføkonom hos Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig mener også at prisstigningerne på andelsboligsboligmarkedet er fortid. Der er ud over rentestigninger også udsigt til at centralbankerne udfaser opkøbsprogrammer og trækker likviditet ud af markedet.
Cheføkonomen uddyber, at det kan medføre, at afkastningskravet på boligudlejningsmarkedet presses op, hvilket giver lavere priser. Tejs Carstensen fortæller, at de foreninger der har været konservative overfor andelsprincipperne og ikke har ladet de lave afkastkrav slå igennem i deres værdiansættelse, er bedre rustede mod prisfald.
Ydermere vil den generelle økonomiske udvikling, risikovilligheden blandt investorerne og efterspørgslen blandt befolkningen også have indvirkning på andelsboligmarkedet, fortæller Christian Hilligsøe Heinig. Derfor spiller disse faktorer også ind, når man skal se på, hvordan andelsboligmarkedet udvikler sig.
En usikker fremtid
De stigende renter har endnu ikke haft tid til at vise sin effekt på andelsboligmarkedet. Derfor vides det heller ej med sikkerhed, om de stigende renter kommer til at have en indvirkning på andelsboligpriserne.
Peter Ryaa, der er Diplomatvaluar, fortæller til Berlingske.dk at efterspørgslen på andelsboliger stadig er relativ stor. Derfor behøver de stigende renter ikke nødvendigvis at have en indvirkning på markedet. Derudover afrunder han med, at det er svært at forudse markeder på nuværende tidspunkt. Dette skyldes at der stadig er negative renter, inflation og en netop påbegyndt krig, der påvirker økonomien. Fremtidens økonomi er usikker og det samme gælder andelsboligmarkedet. Derfor holder vi hos Andelsportal.dk også nøje øje med udviklingen.