Pas på! Den farlige andelsbolig

Man kunne i Berlingske Tidende d. 29. september i artiklen ”Køb af andelsboliger skal forenkles”, læse at minister for by, bolig og landdistrikter Carsten Hansen, varsler med nye ændringer, der skal gøre køb af andelsboliger nemmere og mere gennemsigtige.

Det grundlæggende, at andelsboligkøb skal gøres mere gennemsigtige, er et punkt jeg har kæmpet for længe og som jeg på ingen måder kan være uenig med ham i. Derimod er jeg stærkt utilfreds med hans forslag der har karakter af at være enten gamle forslag der støves af og præsenteres igen, eller at være direkte uigennemtænkt og skadelige for andelsboliger. Forslagene er simpelthen for uambitiøse. Det er meget fint – men det er ikke færdig.

Forkerte oplysninger

Carsten Hansen udtaler i artiklen: ”I dag gælder en række lovkrav for køb og salg af ejerboliger, mens de høje standarder ikke gælder andelsboliger”. Dette er ikke helt korrekt. Både salg af ejerboliger- og andelsboliger er underlagt Lov om omsætning af fast ejendom, hvoraf det fremgår at formidleren (ejendomsmægleren) har ansvar for at fremlægge alle informationer der måtte have relevans for handlen.

At andelsboliger så er langt mere kompliceret produkt hvor behovet for oplysninger er anderledes er én ting, men at der skulle gælde andre regler for formidling af andelsboliger er forkert. Det fremgår dog ingen steder om det nye lovforslag kun skal gælde når der er en autoriseret formidler inden over handlen (ejendomsmægler), eller om reglerne også skal gælde for privat handel med andelsboliger.

Til alles gavn

Af forslaget fremgår det også at der ved alle handler skal fremlægges nøgletal for foreningens økonomi, samt at der på salgsopstillingens forside skal fremgå hvilken stand og vedligeholdelse boligen er i. Det fremgår af regnskabsvejledningen fra Erhvervs- og selskabsstyrelsen at disse skal fremgå af regnskabet. Desværre er det alt for sjældent at vi ser at revisorerne benytter denne vejledning, så at dette skulle blive lov, ville kun være til alles gavn. En beskrivelse af lejlighedens stand og vedligeholdelse virker derimod som et skud over målet. Forestiller man sig at der skal laves tilstandsrapporter på lejligheder? Dette ville fordyre salgsomkostninger betragteligt for sælgerne og her taler vi om et regelsæt der kun meget sjældent ses benyttet på ejerlejligheder.

Som tredje punkt i ministerens forslag, ligges der op til en trafiklysordning, hvor andelsforeninger med swap- og trappelån får det røde lys, mens andelsforeninger med fastforrentede lån med afdrag får det grønne lys. Problemet er bare en andelsbolig bør betragtes nærmere som aktie. Altså at man køber en aktie i en virksomhed. For det er netop det en andelsforening er; en virksomhed der driver en ejendom. Man kan ikke sætte andelsboliger ind i tre fast definerede kasser og så tro at man har ”reddet” forbrugerne fra dårlige foreninger.

Et kompliceret marked

Andelsforeninger er meget mere kompliceret end dette og foreningens lånetyper er kun én af mange faktorer man skal tage i betragtning når man skal vurdere foreningen økonomi og selv om der er swaplån i andelsforening, er det ikke nødvendigvis dårligere end hvis der er lån med fast rente. Jeg ville personligt hellere købe en lejlighed i en andelsforening med 20% belåning og swaplån, end i en forening med 80% belåning på fastforrentede lån.

Derudover er det interessant om foreningens budgetter hænger sammen, hvor meget af indtægterne der kommer fra udlejning, om der er kommende vedligeholdelsesprojekter i foreningen samt meget andet.

Købernes umyndiggøres

Med regeringens udspil risikerer de at kriminalisere ellers gode foreninger og derved stille andelshavere der ønsker at sælge deres andelsbolig i en unødvendig dårlig situation. Samtidig med dette, er man i gang med at umyndiggøre køberne og fratage dem muligheden for objektivt at forholde sig til en given andelsforeningen. Regerings udspil er i min verden en uambitiøs blanding af andres gamle forslag der er støvet af og genbrugt, samt nye uigennemtænkte tiltag der i sidste ende ikke gavner forbrugerne. Generelt bærer det alt for meget præg af at være udarbejdet af folk der ikke helt har indblik i hvordan en andelsforeningen fungere og hvilke mekanismer i den der interessante.

Jeg mener at andelsboligen har brug for en kraftig revidering og når man nu er i gang med at kigge på andelsboligen som boligform, burde man tage hele boligformen op til revidering og ikke kun lappe på den.