Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
STAD Erhverv

Pas på! Den farlige andelsbolig

Man kunne i Berlingske Tidende d. 29. september i artiklen ”Køb af andelsboliger skal forenkles”, læse at minister for by, bolig og landdistrikter Carsten Hansen, varsler med nye ændringer, der skal gøre køb af andelsboliger nemmere og mere gennemsigtige.

Det grundlæggende, at andelsboligkøb skal gøres mere gennemsigtige, er et punkt jeg har kæmpet for længe og som jeg på ingen måder kan være uenig med ham i. Derimod er jeg stærkt utilfreds med hans forslag der har karakter af at være enten gamle forslag der støves af og præsenteres igen, eller at være direkte uigennemtænkt og skadelige for andelsboliger. Forslagene er simpelthen for uambitiøse. Det er meget fint – men det er ikke færdig.

Forkerte oplysninger

Carsten Hansen udtaler i artiklen: ”I dag gælder en række lovkrav for køb og salg af ejerboliger, mens de høje standarder ikke gælder andelsboliger”. Dette er ikke helt korrekt. Både salg af ejerboliger- og andelsboliger er underlagt Lov om omsætning af fast ejendom, hvoraf det fremgår at formidleren (ejendomsmægleren) har ansvar for at fremlægge alle informationer der måtte have relevans for handlen.

At andelsboliger så er langt mere kompliceret produkt hvor behovet for oplysninger er anderledes er én ting, men at der skulle gælde andre regler for formidling af andelsboliger er forkert. Det fremgår dog ingen steder om det nye lovforslag kun skal gælde når der er en autoriseret formidler inden over handlen (ejendomsmægler), eller om reglerne også skal gælde for privat handel med andelsboliger.

Til alles gavn

Af forslaget fremgår det også at der ved alle handler skal fremlægges nøgletal for foreningens økonomi, samt at der på salgsopstillingens forside skal fremgå hvilken stand og vedligeholdelse boligen er i. Det fremgår af regnskabsvejledningen fra Erhvervs- og selskabsstyrelsen at disse skal fremgå af regnskabet. Desværre er det alt for sjældent at vi ser at revisorerne benytter denne vejledning, så at dette skulle blive lov, ville kun være til alles gavn. En beskrivelse af lejlighedens stand og vedligeholdelse virker derimod som et skud over målet. Forestiller man sig at der skal laves tilstandsrapporter på lejligheder? Dette ville fordyre salgsomkostninger betragteligt for sælgerne og her taler vi om et regelsæt der kun meget sjældent ses benyttet på ejerlejligheder.

Som tredje punkt i ministerens forslag, ligges der op til en trafiklysordning, hvor andelsforeninger med swap- og trappelån får det røde lys, mens andelsforeninger med fastforrentede lån med afdrag får det grønne lys. Problemet er bare en andelsbolig bør betragtes nærmere som aktie. Altså at man køber en aktie i en virksomhed. For det er netop det en andelsforening er; en virksomhed der driver en ejendom. Man kan ikke sætte andelsboliger ind i tre fast definerede kasser og så tro at man har ”reddet” forbrugerne fra dårlige foreninger.

Et kompliceret marked

Andelsforeninger er meget mere kompliceret end dette og foreningens lånetyper er kun én af mange faktorer man skal tage i betragtning når man skal vurdere foreningen økonomi og selv om der er swaplån i andelsforening, er det ikke nødvendigvis dårligere end hvis der er lån med fast rente. Jeg ville personligt hellere købe en lejlighed i en andelsforening med 20% belåning og swaplån, end i en forening med 80% belåning på fastforrentede lån.

Derudover er det interessant om foreningens budgetter hænger sammen, hvor meget af indtægterne der kommer fra udlejning, om der er kommende vedligeholdelsesprojekter i foreningen samt meget andet.

Købernes umyndiggøres

Med regeringens udspil risikerer de at kriminalisere ellers gode foreninger og derved stille andelshavere der ønsker at sælge deres andelsbolig i en unødvendig dårlig situation. Samtidig med dette, er man i gang med at umyndiggøre køberne og fratage dem muligheden for objektivt at forholde sig til en given andelsforeningen. Regerings udspil er i min verden en uambitiøs blanding af andres gamle forslag der er støvet af og genbrugt, samt nye uigennemtænkte tiltag der i sidste ende ikke gavner forbrugerne. Generelt bærer det alt for meget præg af at være udarbejdet af folk der ikke helt har indblik i hvordan en andelsforeningen fungere og hvilke mekanismer i den der interessante.

Jeg mener at andelsboligen har brug for en kraftig revidering og når man nu er i gang med at kigge på andelsboligen som boligform, burde man tage hele boligformen op til revidering og ikke kun lappe på den.

Skriv en kommentar til artiklen

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

7 kommentarer

Nu er der gået 203 dage siden de nye regler om mere økonomisk gennemsigtighed ved salg af andelsboliger blev vedtaget. Bla. skal den tekniske pris fremgå i saglsopstillingen. Den tekniske pris er ofte ikke særlig synlig på mæglernes hjemmesider. Dette er ærgerligt, fordi mere fokus på den tekniske pris, fremfor købsprisen, kunne bidrage til et bedre ry for andelsboligforeningerne.
I april md. lavede jeg et udtræk af 5004 udbudte andelsboliger, som kan ses fra boligsiden.dk. Udtrækket viste, at den tekniske pris kun var synlig på hjemmesiden for 1/3 vedkommende. Hvem skubber på for at få den tekniske pris ind som en fast del af salgsannocer på nettet? Man skulle mene, at 203 dage skulle være nok til at få dette implementeret og dermed at bidrage til en mere sund indstilling til andelsboligmarkedet. Du/I kan læse mere om undersøgelsen her:
https://sites.google.com/site/orestrandsalg/home/176dagemednyereglerforsalgafandelsboligeroverholdesreglerne

Christian Brandt-MüllerChristian Brandt-Müller

Hej Johan,
Først og fremmest vil jeg sige at jeg er enig med dig i at for mange mæglere er for dårlige til at udfylde den anslået tekniske pris. Når regler som disse bliver indført, accepterer man en indfasningsperiode. Men denne burde være ved at være overstået nu.
Når mæglerne ligger en sag på nettet, har du mulighed for at markere “Regnskab endnu ikke modtaget” under den tekniske pris (at man kan tage en andelsbolig til salg uden at have regnskabet, undre mig dog!?). Jeg ved at der i løbet af i år bliver indført en grænse for længe en mægler kan have en sag på nettet uden at anføre den tekniske pris og det burde hjælpe på det.
Det er frivilligt for mæglerne om de vil vise den anslået tekniske pris på deres egen hjemmeside. Vi har haft det på vores hjemmeside (www.gr-bolig.dk) lige fra indførelsen af reglerne, men det er op til den enkelte mægler om de vil vise det. Dog skal det fremgå af boligsiden (og den data der bliver sendt dertil) samt af salgsopstillingerne. Vi har vurderet at vi ikke kan tvinge mæglerne til at ændre deres hjemmesider, da det for nogle mæglere vil medføre en relativt høj udgift i forhold til hvor mange andelsboliger de har til salg.
Når en kunde mægler ejendomsmægler, mener jeg at de bør have fokus på hvad denne mægler ligger ud af oplysninger på deres egen hjemmeside. Både af anslået teknisk, men også af andre oplysninger. De fleste sælgere har mest fokus på hvad de skal betale mægleren og ikke ret meget på hvilket produkt de får for pengene.
Når det så er sagt, så vil jeg sige at din undersøgelse undre mig. Under en stor del af mæglerne har du fået resultatet “Ikke anført”. Bl.a. også på vores side. Vi har siden indførelse af reglerne haft den anslået tekniske pris på alle vores andelsboligsager, hvorfor det undre mig at du har fået resultatet “Ikke anført”. Det samme gør sig gældende for mange andre mæglere jeg har tjekket. Jeg mener derfor ikke at de tal du har trukket ud er korrekte, men jeg hører gerne nærmere hvis jeg tager fejl. Jeg har lige kigget på en tilfældig gade i Valby hvor der er 6 andelsboliger til salg ved 4 forskellige mæglere. Her var den anslået tekniske pris udfyldt på 5 af dem (forstået: den anslået tekniske pris var højere end udbudsprisen).

AvatarLene Rebner

Spørgsmål er dette lovligt og hvor i andelsboligloven står det hvis det ikke er lovligt.
I den forbindelse havde et spørgsmål omkring betalingen af andelslejlighed, for hun vil gerne udstede et gældsbrev til sin nevø på noget af salgssummen, mens resten af betalingen falder kontant . Spørgsmålet var om der var noget i vedtægterne der forbød denne fremgangsmåde. Det vi fik diskuteret os frem til var, at så længe evt. gæld til andelsforeningen kunne dækkes af det beløb der blev indbetalt på foreningens konto, var der ikke noget i vejen for at hele købssummen ikke blev indbetalt på foreningens konto. Inge havde heller ikke umidddelbart kunnet finde noget i vedtægterne som forbød dette.
Med venlig hilsen Lene

Christian Brandt-MüllerChristian Brandt-Müller

Hej Lene,
Hvis i benytter ABF’s standardvedtægter, fremgår det af §15, stk. 3. at overdragelsessummen (forstået: HELE overdragelsessummen) skal ind på foreningens konto. Det samme fremgår af andelsboliglovens §6, stk. stk. 7. Jeg kan umiddelbart ikke finde nogen domspraksis der siger at det i har gjort er ulovligt, men i bør kontakte en advokat med spciale i andelsboliger for at være på den sikre side.

Hej Christian Brandt
Du har ret, Carsten Hansen og hans sammensvorende har ikke en skid forstand på andelsboliger, det har han iøvrigt ikke på ret meget.
At få ham til at se på private andelsboliger som helhed, er en gyser for mig, man kan håbe at regeringen er afsat inden han tager sig sammen til at genere andelsboligforeningerne.
Jeg er klar over, at nogel andelsboligforeninger har det rigtig dårligt, de har fået rigtig dårlig rådgivning, men der er heldigvis flere der køre rigtig godt, jeg er selv medlem af en af de gode og har været med i 30 år, ud af de 30 år, har jeg været formand i de 17, vi ønsker slet ikke Carsten Hansen,s indblandinger i andelsboliger, kunne de ikke finde et eller andet til ham at lave i stedet for.
Med venlig hilsen
Leif Jensen

Ved du evt. noget mere præcist om, hvordan den nye “tekniske pris” for en andelsbolig skal beregnes? Som jeg har forstået det, så vil den nye “tekniske pris” udgøre en ny og vigtig sammenligningsparameter ved køb/salg af andelsbolig.

Christian Brandt-MüllerChristian Brandt-Müller

Hej Johan,
Den tekniske pris beregnes som købsummen tillagt lejlighedens forholdsmæssige andel af den samlede gæld. Det vil sige at man tage gælden og deler ud på de enkelte lejligheder efter fordelingstal.

Viser 0 af 7 kommentarer