Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
Korsholm Byg A/S

Oplysningsniveau i salgsopstillinger på andelsboliger

Som et led i vores rådgivning af andelsboligkøbere indgår en gennemgang af andelsboligforeningens økonomi og finansiering.

Der er jo i den seneste tid dukket flere sørgelige historier op om andelsboligforeninger, og dermed også andelshaverne, som er på fallittens rand, fordi finansieringsplanen har vist sig ikke at være holdbar, og låneydelserne nu er højere end forventet.

Det kan der være forskellige årsager til, men når vi rådgiver vores kunder, starter vi altid med at se på foreningens finansiering. Vi har taget et udtryk fra vores egen verden i brug, nemlig stresstest.

Fokus på boligafgiften

Vi tester andelsboligforeningens økonomi ved at se på, hvad der sker med boligafgiften, hvis den samlede finansiering, inklusive eventuel negativ værdi af renteswaps, omlægges til et 30-årigt lån med fast rente. Hvis virkningen er negativ, lægger vi stigningen til den aktuelle boligafgift, og så har vi pludselig et godt udgangspunkt for at vurdere prisen på boligen.

I den vurdering indgår også en beregning, hvor vi beregner den enkelte andelsboligs andel af den fælles gæld, og hvis man lægger den andel til prisen på boligen, kan man sammenligne direkte med kontantprisen på en tilsvarende ejerlejlighed i samme område, og takket være udviklingen på internettet, kan man lynhurtigt finde historiske salgspriser helt ned på vejnavneniveau. Når vi dertil oplyser, hvad ydelsen er på lånet til købet af andelsboligen, så kan en andelsboligkøber altså forholdsvis enkelt få et overblik over, hvad en given andelsbolig koster, sammenlignet med tilsvarende ejerlejligheder. Både kontant og finansieret med traditionelle lån.

En gåde

Men, og nu kommer jeg til sagens kerne. Vi kan ikke lave disse beregninger uden forskellige oplysninger om andelsboligforeningen. Der er tale om nogle helt basale oplysninger, og det er mig en gåde, at de meget ofte mangler i salgsopstillingerne.

I et helt konkret eksempel, som ikke er noget særsyn, har vi en andelsbolig udbudt til 2.495.000 kroner og en boligafgift på 8.092 kroner. Bestiller med en salgsopstilling kan man se, at der er forskellige rubrikker til relevant information:

Her følger oplysningerne:

Fordelingstal vedrørende formue: ”blank”

Fordelingstal vedrørende boligafgift: ”blank”

Oplysninger om andelsboligforeningens lån i ejendommen: ”blank”, men dog med oplysning om at køber ikke hæfter personligt eller pro/rata for gælden.

Hvorfor gives disse basisoplysninger ikke helt automatisk?

Man kan se på opstillingen, at mægleren har haft ejendommen på bøgerne i hvert fald i 20 dage. Kunne man i det mindste ikke henvise til andelsboligforeningens hjemmeside. Den aktuelle forening, har faktisk en hjemmeside, hvor regnskabet og anden god information findes, og kigger man i regnskabet kan man regne ud, at andelen af den fælles gæld er på næsten 2,7 mill. Vi taler altså reelt om et boligkøb til over 5 millioner kroner.

Skriv en kommentar til artiklen

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

1 kommentarer

Christian MüllerChristian Müller

Kære René,
Jeg kan som ejendomsmægler kun være helt enig i ppunkterne i dit indlæg. Vi oplever også at der er for mange mæglere der ikke udfylder (ikke evner at udfylde?) de oplysninger i en salgsopstilling som DE’s kvalitetsnormer kræver.
Uden at dette skal misforståes som en reklame for min egen virksomhed, så har jeg altid været fortaler for at man som ejendomsmægler, skal fremlægge flest mulige informationer til køberne, således at køber og deres banker hurtigere kan tage stilling til andelsforeningens økonomi.
Vi har på vores hjemmeside, valgt at ligge alle de vigtigste oplysninger omkring lejligheden og andelsforeningen, ud så det er gennemskueligt for alle. Det er bl.a. oplysninger om lånetyper, belåningsprocent, omregnet kontantværdi (lejlighedens pris tillagt den forholdsmæssige andel af foreningens gæld), swaplån m.v.
Det udstiller de dårlige foreninger, men dem ville kunderne i alle tilfælde vælge fra når de først fik gravet dybere i tingene. Jeg mener at disse oplysninger skulle være lovpligtige for alle ejendomsmæglere, således at det blev lettere for kunderne at tage stilling om økonomien i den forening de kigger på, nu også er i orden.
Mvh.
Christian Müller
Partner & daglig leder
Geisler & Rønne

Viser 0 af 1 kommentarer