Økonomisk trængte andelsforeninger skygger for de sunde foreninger

Andelsboligforeninger på randen af konkurs har været et af de dominerende andelsboligtemaer i mediebilledet gennem det seneste års tid. Der har også været diverse analyser, som har pointeret, at der er andelsboligforeninger, der teknisk set er insolvente – altså at gælden i foreningen overstiger de samlede aktiver i foreningen. Disse historier overskygger imidlertid det faktum, at langt de fleste andelsboligforeninger har en sund økonomi. At det er et faktum, kan vi udlede ved hjælp af vores egne data for de andelsboligforeninger, hvor vi i 2011 har set økonomien efter i sømmene i forbindelse med, at andelshavere har efterspurgt andelsboliglån, eller, at en boligsøgende har ønsket at købe en specifik andelsbolig.

Stigende gæld

Vores data for cirka 3.000 andelsboligforeninger rundt omkring i landet viser, at den gennemsnitlige gældsandel – altså gælden i forhold til de samlede aktiver i regnskabet – er på cirka 33 procent. Blot i omegnen af 5 procent af andelsboligforeningerne har en gældsandel på 80 procent eller derover.

Ser vi i stedet på vores egen vurdering af aktiverne i foreningen i stedet for at anvende de bogførte aktiver, så stiger den gennemsnitlige gældsandel op til godt 40 procent, mens små 15 procent af andelsboligforeningerne har en gældsandel på 80 procent eller derover. Det viser sig også, at 9 procent af andelsboligforeningerne med vores øjne har en gæld, der overstiger foreningens samlede formue.

De fleste af de teknisk insolvente andelsboligforeninger befinder sig i Region Hovedstaden, men set i forhold til, at det også er her hovedparten af andelsboligforeningerne befinder sig, så er Region Hovedstaden faktisk ikke overrepræsenteret i statistikken. I stedet er det udelukkende Region Sjælland, der skiller sig negativt ud.

Overskrifter tager overhånd

I forhold til ovenstående data har sensationsoverskrifterne desværre ofte taget overhånd. Den typiske konklusion, der er blevet fremført, har været, at tæt ved hver tiende andelsboligforening er på randen af konkurs. I relation hertil er det imidlertid værd at bide mærke i, at selv om en andelsboligforening er teknisk insolvent, er det ikke ensbetydende med, at den er på randen af konkurs – tilsvarende på ejerboligmarkedet har vi gennem de seneste år oplevet en større stigning i antallet af teknisk insolvente boligejere, men det er ikke det samme som, at alle disse boligejere er på vej mod tvangsauktion.

Mere retvisende er det i stedet at fokusere på, at 91 ud af 100 andelsboligforeningerne ikke er teknisk insolvente, og at langt hovedparten af foreningerne har en særdeles lav gældssætning. Med andre ord vil det være ærgerligt, hvis dette faktum overses, og fokus i stedet er på det mindretal af foreninger, der har økonomiske problemer – typisk som følge af at de blev stiftet på det ”forkerte” tidspunkt på toppen af boligbølgen. I så fald kan det i værste fald medvirke til at afskrække potentielle købere af andelsboliger fra markedet.

Undersøg økonomien

Tallene illustrerer dog, at man som køber skal gøre sit hjemmearbejde ordentligt og sætte sig ind i den enkelte andelsboligforenings økonomi, inden man beslutter sig for at købe. Det kan dog være vanskeligt som køber at overskue foreningens samlede økonomi, og det kan derfor kun anbefales, at man allierer sig med en rådgiver inden køb, så man ikke ender med at havne i en andelsboligforening, hvor økonomien ikke er skruet ordentlig sammen i forhold til ens egne kriterier.