Når andelsboligforeninger optager realkreditlån til andelshaverne
Den 15.02.2012 havde Andelsportal.dk en nyhed med overskriften ”Forsinket julegave til landets andelsboligforeninger”. Der er i virkeligheden tale om en julegave, som ligger uåbnet på 3. år, for bag ”nyheden” ligger en 3 år gammel historie, om at SKAT har godkendt, at andelshaverne på visse betingelser kan opnå rentefradrag for lån ydet af andelsboligforeningen til andelshaverne. Den aktuelle gave er derfor, at fordelen i øjeblikket er endnu større end den var i 2009, fordi renten på fastforrentede realkreditlån i dag er væsentlig lavere end i 2009.
Da det er et emne som tidligere har optaget mig meget, vil jeg i det følgende beskrive, hvad den omtalte julegave indeholder, men hvis man starter med at læse konklusionen nederst i indlægget, vil man kunne se, at emnet nok er ganske interessant, men yderst teoretisk.
Da skatterådet i februar 2009 første gang offentliggjorde et bindende svar, Københavns Andelskasse mange resurser på at sætte sig ind i sagen, fordi vi kunne se, at der kunne være nogle enorme økonomiske fordele for andelshaverne.
Store økonomiske fordele
Vores første konklusion var, at andelsboligforeninger med stor friværdi, her kunne give deres andelshavere en økonomisk håndsrækning i form af formidling af billige lån, og vores anbefaling var, at andelsboligforeningerne med visse forbehold skulle overveje muligheden. Men vi skulle blive meget klogere. For der var store økonomiske interesser i spil, og det var ikke nødvendigvis andelshavernes.
Samme dag som offentliggørelsen af skatteafgørelsen, udgav Realkredit Danmark meget dygtigt en analyse af mulighederne. Realkredit Danmark kunne ikke undgå at konkludere, at andelshaverne kunne opnå store økonomiske fordele. Alt andet ville også have været dybt useriøst.
Men Realkredit Danmark er jo ejet af en bank, og derfor var der en interessekonflikt. Realkredit Danmark burde have været henrykte over udsigten til at yde gode sikre lån i ejendomme med stor friværdi, og dermed forøgede bidragsindtægter.
Banken, og selvfølgelig også Københavns Andelskasse, kunne derimod se frem til at få indfriet deres andelsboliglån, med tab af renteindtægter til følge.
Fremstillet i et dårligt lys
Derfor, formoder jeg, kastede Realkredit Danmark sig ud i en længere række af argumenter for, at andelsboligforeningerne ikke skulle udnytte mulighederne, blandt andet at udlån til andelshaverne var forbundet med stor risiko, som kunne ende med andelsboligforeningens konkurs. Det sidste argument tog de fleste danske medier, med fuld opbakning fra ABF, til sig, og det som i virkeligheden var en stor økonomisk mulighed, blev i stedet fremstillet som en konkurstrussel, og så døde sagen stille og roligt.
Muligheden eksisterer dog stadig, og Andelsportal kalder den jo ligefrem en julegave. Derfor vil jeg kort skitsere betingelserne for, at løsningen kan lade sig gøre. Der er kun tale om en overordnet beskrivelse, og inden man kaster sig ud i projektet, skal man sørge for at få et helt konkret bindende tilsagn fra SKAT, så der ikke er nogen tvivl.
Følgende grundbetingelser skal opfyldes for at opnå skattefradrag:
- Der skal være tale om et reelt gældsforhold, hvor der er en ubetinget tilbagebetalingspligt
- Der skal være tale om reelle renteudgifter. Det vil sige, at renterne skal opkræves og betales.
- Andelshaveren skal være juridisk debitor.
- Vilkårene på udlånene til andelshaverne, skal være identiske med vilkårene på realkreditlånet.
- Der skal være tale om ”nye penge”. Det vil sige, at der skal være tale om et helt nyt lån, hvor der er et kontant provenu som udbetales til andelshaveren. Andelsboligforeningen kan ikke optage et nyt lån, udlåne pengene til andelshaverne, som indskyder pengene i foreningen, som herefter indfrier de nuværende realkreditlån. Dette anser SKAT som en transaktion, som alene har til formål, at skaffe andelshaverne en skattefordel, og det bliver ikke godkendt.
Tilbage er så følgende muligheder:
- Når der er tale om stiftelse af en ny andelsboligforening, kan andelshaverne indskyde hele købesummen kontant, og andelsboligforeningen kan efterfølgende belåne ejendommen, og videreudlåne provenuet til andelshaverne.
- Når der skal gennemføres forbedringsarbejder, kan det ske ved vedtagelse af ekstraordinære indskud i andelsboligforeningen, som herefter optager realkreditudlån til videreudlån til andelshaverne.
- Når andelsboligforeningen har stor friværdi, kan der optages realkreditlån, hvor låneprovenuet videreudlånes til andelshaverne, som herefter f.eks. indfrier deres banklån.
Jeg omtalte tidligere Realkredit Danmarks advarsler, og skal sige, at jeg grundlæggende var enig i advarslernes konkrete indhold, men at jeg syntes at Realkredit Danmark overdrev voldsomt i deres argumentation. For eksempel forudsatte Realkredit Danmark, at andelsboligforeningen lavede maksimal belåning af deres ejendom, samt at andelsboligforeningen ikke skulle have pant i de enkelte andelsboliger. I modsætning hertil, mener jeg:
- At belåningen af foreningens ejendom skal begrænses, så der stadig er friværdi til fremtidige lån til vedligeholdelse osv.
- At udlånene til andelshaverne skal stå mål med en konservativ værdiansættelse af de enkelte lejligheder, og en god sikkerhedsmargin derudover.
- At andelsboligforeningen skal have 1. prioritets pant i andelsboligerne.
Minimal risiko
Med disse få forholdsregler, mener jeg at risikoen er minimal, og jeg kan så nu beskrive de økonomiske muligheder.
| Vilkår realkreditlån pr. 17.2.2012Beregnet på www.rd.dk | 30 år fast rente | 20 år fast rente | 10 år fastrenteFlexLån F10 | Variabel rente 30 år FlexLån F1 |
| ÅOP (årlig omkostning i procent)* | 5,42 | 5,16 | 4,34 | 2,43 |
Anvendt bidragssats er 1,2 % og lånesagsgebyret er 5.000 kroner. Forudsat låneprovenu 500.000 kroner.
På www.rd.dk kan man også regne på andelsboliglån i Danske Bank. Disse lån er med variabel rente, som oplyses i rentespænd, så en direkte sammenligning er ikke mulig, men her er resultaterne af beregningerne med et forudsat låneprovenu på 500.000 kroner:
| Andelsboliglån i Danske Bank med variabel rente | 30 års løbetid | 20 års løbetid | 10 års løbetid |
| ÅOP (årlig omkostning i procent)* | 6,6 – 12,7 | 6,8 – 12,8 | 7,2 – 13,2 |
Den bedst egnede sammenligning er mellem et 30-årigt andelsboliglån med variabel rente og et 30-årigt realkreditlån med årlig rentetilpasning. Her er besparelsen på ÅOP i intervallet 4,17 – 10,27. Det er en forskel, som er til at få øje på.
*ÅOP er et nøgletal, som gør en låntager i stand til at lave en direkte sammenligning af prisen på 2 lån. ÅOP er et udtryk for den årlige udgift til renter og til startomkostningerne fordelt ud på lånets løbetid.
Mulighederne er altså til stede, og den økonomiske fordel er til at få øje på, men der er stadig nogle praktiske spørgsmål, som andelsboligforeningen skal forholde sig til:
- Skal der laves kreditvurdering af andelshaverne før man låner dem penge?
- Hvem skal administrere udlånene?
I 2009 da emnet var aktuelt, var vores bud på de 2 spørgsmål, at der ikke skulle laves individuel kreditvurdering. Bestyrelserne skulle altså ikke til at være bankfolk og snage i naboens økonomiske forhold. I stedet skulle der fastsættes nogle få enkelte kriterier, som var ens for alle. En fast lav belåningsprocent af boligerne, og et krav om 1. prioritets pant. Lånene skulle altså alene baseres på sikkerheden.
Administrationen mener vi er en selvfølgelig opgave for bankerne. Vi har allerede systemerne klar til pantebrevsadministration. Administratorerne vil helt sikkert også kunne få øje på et nyt forretningsområde, men uanset hvem der får opgaven, vil det medføre en omkostning for andelsboligforeningerne, og dermed også for andelshaverne. Og spørgsmålet er så, om disse omkostninger bliver større end de besparelser, som andelshaverne kan opnå?
Konklusionen
Konklusionen på den omtalte julegave til andelsboligforeningerne, må nok være den, at det er en julegave som fortsat ikke bliver åbnet i ret mange andelsboligforeninger.
– For det første kræver det, at SKAT siger god for den konkrete model.
– For det andet kræver det, at realkreditinstitutterne vil belåne ejendommene. I hvert fald de bankejede institutter vil nok være meget tilbageholdende, fordi ejerne vil miste store renteindtægter.
– For det tredje kræver det stor enighed i andelsboligforeningerne, og det er næppe sandsynligt, fordi der altid vil være andelshavere, som ikke har et lånebehov, og som derfor ikke vil være med til at betale omkostningerne til låneadministrationen.
Det sidste kan vel danne grundlag for et helt separat indlæg, om hvorvidt andelstanken er død eller levende.
Skal man være med til at give alle en mulighed, eller skal man først tænke på sig selv?
20 kommentarer
Hej René,
Jeg har med interesse læst din artikel.
Vi er en lille andelsboligforening som har optaget et stort kreditforeningslån til installation af nyt køkken og bad i 8 af andelene. Beslutningen blev taget med kvalificeret flertal dog uden gennemgang af diverse konsekvens beregninger som du anfører i et af dine svar. Vi har derfor nu på aktiv siden en modpost til lånet hvor hver af de 8 andeles gæld står anført. Lånet er finansieret ved et 30 årigt kreditforeningslån med 10 års afdragsfrihed.
Bestyrelsen har anført at der ingen risiko er ved denne ordning, da dersom en andel ikke kan betale den månedlige ydelse (Huslejen i disse andele står til at stige med op mod 60% når afdragsfriheden udløber), har vi som forening ret til at kræve andelen tvangssolgt og har fortrinsret til at indrive gælden foran f.eks banken selv om denne måtte have et større krav mod den pågældende andelshaver).
Mit første spørsgsmål er; Er dette korrekt?
Dernæst forsøgte vi andre andelshavere i foreningen, som ikke indgår i denne ordning at diskutere evt. muligheder for at inddrage gælden dersom boligen blev sat til salg, da de pågældende andele jo kan medtage nyt bad og køkken som forbedringer. Men her fik vi oplyst at vi ikke kunne beslutte dette, da man havde lavede en beskyttelse af de pågældende andele, således at de alene kunne træffe beslutninger om dette, og at alle 8 andele skulle være repræsenteret på generalforsamlingen før en beslutning om hvordan vi fremadrettet håndterer gælden kan træffes. De 8 andelshavere ønsker at gælden overtages af en evt. ny ejer i salgsøjemed.
Mit andet spørgsmål er; Er dette en lovlig og korrekt bestemmelse (Jeg kan naturligvis godt forstå at i modsat fald vil deres privatøkonomi blive lagt i hænderne på generalforsamling)
Undskyld det lange spørgsmål og på forhånd tak.
Med venlig hilsen
J. West
Jura er desværre ikke min stærke side, så derfor kan jeg kun komme med min mening om, hvordan det burde være.
Om der er risiko forbundet med Jeres ordning afhænger helt af, hvordan sikkerheden er i de enkelte lejligheder. Og jeg går ud fra, at foreningen har fået et pantebrev i hver enkelt lejlighed.
Du skriver, at den enkelte andelshavers husleje vil stige med 60 %. Dermed må du mene andelshaverens samlede udgift til boligen. Altså boligafgift og låneydelser.
Når låneydelsen stiger, som følge af afdragsfrihedens ophør, vil andelshaverens betalingsevne blive påvirket, og hvis den påvirkes så meget, at der ikke kan betales af på lånet, så er det, at sikkerheden er vigtig.
Når foreningen har pant i boligen, har i også ret til tvangssalg. Ligesom ved restancer for boligafgift. Rglerne fremgår af Jeres vedtægter.
Om der så er dækning for lånet afhænger af den pris man kan få for boligen. Og prisen er jo andelsværdi + forbedringer – prisnedslag.
Og nu kommer vi så til den juridiske del, hvor jeg er på tynd is.
Det er korrekt at andelsboligforeningen ved tvangssalg har ret til at få dækket tilgodehavende boligafgift forud for panthavere.
Det er formentlig afprøvet i retten, men jeg kender ikke resultatet.
Jeg er dog overbevist om, at denne fortrinsret kun gælder op til en hvis grænse. Foreningen kan ikke bare ukritisk lade restancerne vokse, hvis andre kreditorer stilles urimeligt dårligere derved.
I tilfælde af, at foreningen er efterstående panthaver, det vil sige at en bank har sikkerhed før foreningen, har jeg ikke fantasi til at tro, at foreningen vil kunne opnå dækning for låneydelserne før banken. Hvis jeg var foranstående panthaver, ville jeg protestere voldsomt, hvis andre tilgodehavender end boligafgift blev dækket.
Hvordan I skal håndtere gælden fremadrettet afhænger af, hvilken aftale der er lavet med de andelshavere, som har fået finansiering af foreningen. I må støtte Jer til gældsbrevene, og selvfølgelig til vedtægterne.
Hvis det lovligt er vedtaget af en generalforsamling at lånene skal ydes, og der ikke blev gjort indsigelser, er I nok nødt til at respektere aftalerne.
Hvis de 8 andelshavere har flertal, kan de i princippet træffe flertalsbeslutninger, men der findes vist nogle juridiske afgørelser om, at et flertal med særlige økonomiske interesser, ikke kan træffe beslutninger, som er til urimelig ugunst for mindretallet. Kommer I derud, at dette skal drøftes, må jeg henvise til en advokat.
Mange tak for det uddybende svar. Håber det er i orden jeg lige følger op med et par yderligere spm.
De 8 andele udgør blot 1/3 af stemmerne i andelsboligforeningen, men man formåede alligevel at overbevise størstedelen af de øvrige andele om at der var fordele ved arrangementet (Man har endvidere modtaget byfornyelsesstøtte til projektet), således at det blev vedtaget med 2/3 flertal.
I vores vedtægter står anført; “AB afregner – efter fradrag af sine tilgodehavender og nødvendige beløb til indfrielse af eventuel garanteret lån med henblik på frigivelse af garantien – provenuet først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver”
Som jeg forstår det dækker “tilgodehavender” primært over resterende boligafgift og altså ikke den optaget gæld som specifikt knytter sig til den enkelte andel som har fået udført Bad/Køkken. Denne skal istedet overtages af den nye køber, dersom dette ønskes af sælger.
Bestyrelsen har endvidere oplyst, at dersom nuværende/fremtidige andelshavere af disse andele, som har optaget realkreditlån gennem foreningen, ikke længere kan betale deres boligafgift (afgift til foreningen samt afdrag/renter af gæld til foreningen) – f.eks pga den store ventende stigning ved afdragsfrihedens ophør – er foreningen per definition foranstående panthaver, og da vi ikke forventer at andelens pris vil være mindre end gælden til foreningen, kan vi således aldrig komme i økonomisk uføre grundet dette projekt…
Men af dit svar fremstår det ikke evident, at vi som andelsboligforening altid står først i køen – Er dette korrekt forstået? Endvidere, og her må du undskylde min ignorance, men hvilke faktorer afgør, hvem som er foranstående panthaver. Er dette lånetidspunkt, størrelsen af lånet eller evt. andre faktorer?
Som nævnt stillede en beboer, som ikke er en del af Køkken/Bad projektet, forslag til hvordan vi som forening skulle håndtere gælden fremadrettet. Dette blev dog ikke behandlet på generalforsamlingen, da administrator henviste til at man i et referat fra et af de pågældende beslutningsmøder har anført at “Lånetype, besluttes af et flertal af de andelshavere, der deltager i lånet” – altså de facto kan denne 1/3 af stemmerne, og endda blot et flertal af disse, altså godt 1/6 af de samlede andelshavere, suverænt træffe beslutning om hvad der fremadrettet skal ske med lånet, som ret beset er optaget af hele andelsboligforeningen og derefter udloddet til de 8 andele… For mig at se lyder dette ikke rimeligt, men det blev anført at denne bestemmelse var lovligt vedtaget for at beskytte et mindretal i foreningen.
Mit sidste spm. går på at man endvidere har anført i vedtægterne at “den enkelte andel til en hver tid kan indfri sin del af gælden til den på tidspunktet gældende indfrielseskurs”. Som jeg ser det, udgør dette også et problem, da foreningen vel næppe kan indfri sin del af gælden til realkreditforeningen sjatvis, som den modtager indfrielse fra de pågædelde andelshavere. Dermed vil de indfriede lån blot indgå i foreningens likvide midler, hvor indlånsrenten på den likvide beholdning ikke vil modsvare prioritetsrenten på den tilsvarende gæld. Rentespændet herimellem vil dermed reelt udgøre en ekstraudgift for hele foreningen. Eller spiller min uvidenhed mig igen et puds her?
Undskyld mine noget teknikske spørgsmål, men jeg håber du alligevel kan kaste lidt yderligere lys over junglen…
Mvh.
J. West
Jeg vil helst udtale mig generelt og ikke i specifikke forhold, da det kræver et indgående kendskab til sagen.
Mine holdninger får du her:
Hvis forslaget er vedtaget med det nødvendige flertal, så er det bare sådan, uanset hvem der har stemt for.
Jeg er enig med dig i, at tilgodehavende primært er skyldig boligafgift.
Sikringsakten ved pantsætning er tinglysning, så hvis foreningens krav ikke er tinglyst, har jeg svært ved at se, at foreningen skal kunne få dækket sine krav før panthavere. I så fald er et pantebrev jo intet værd for bankerne.
Jeg mener, at låneform og beløb, skulle have været besluttet på en generalforsamling. Det var tidligere et krav, at det skulle fremgå af et referat, for at kunne få tinglyst pantebrevet. Men da tinglysning nu sker elektronisk, ved jeg faktisk ikke, hvordan en eventuel ny praksis er.
Uanset hvilket låneform der er valgt skal det dog afspejle de vilkår som andelshaverne har fået tilbudt.
Generelt mener jeg, at beslutninger som er vedtaget på en generalforsamling, også kun kan ændres på en generalforsamling. Hvis jeg var andelshaver i foreningen, ville jeg ikke tillade, at de 8 andelshavere efterfølgende alene kunne ændre i vilkårene.
Det er ikke noget problem at indfri et realkreditlån delvist. Det er kun et spørgsmål om, hvad det koster. En delvis indfrielse bør alene finansieres af den enkelte andelshaver, som ønsker at indfri sit lån.
Hej René,
Mange tak for din tid og dine svar. Det har været meget informativt.
Hilsen J. West
Vi er en forening, der har godkendelse fra SKAT, men nu er vores kreditforening sprunget fra og heller ikke de andre kreditforeninger, som vi har kontaktet, vil være med. Er der foreninger, der har indført dette? Er der kreditforeninger, som er med på ideen?
Hej Anja.
Det er helt generelt et projekt som går stejlt op ad bakke, hvilket dit spørgsmål illusterer godt.
Når man endelig har fået godkendelse fra Skat, skal man også lige overbevise realkreditinstituttet, og her er problemet hos Realkredit Danmark og Nordea Kredit, at de er ejet af banker. Nykredit ejer selv en bank, og DLR og LR Realkredit er afhængige af banker som formidlere, og problemet består så i, at hver gang de går ind i et projekt, så er det til skade for bankerne, som mister en udlånsmulighed.
Tak for din gennemgang. Jeg har to spørgsmål:
Kan foreningen vælge at låne forskellige beløb ud til forskellige andelshavere?
Er der en regel om at der skal være enstemmighed før det kan gennemføres?
Et af SKATs kriterier for godkendelse af ordningen var, at lånevilkårene skulle være identiske. Altså hvis realkreditlånet blev ydet over 30 år, skulle videreudlånet også afvikles over 30 år. Hvis andelshaverne skal have tilbudt forskellige løbetider vil jeg derfor mene, at der også skal laves flere forskellige realkreditlån..
Med hensyn til afstemningsreglerne, vil jeg mene, at der skal gælde samme regler, som hvis man ændrede formålsparagrafen i vedtægterne, hvor der i dag typisk står, at formålet er at eje og drive ejendommen. Jeg mener, at man bør ændre i formålsparagragen, så et delformål bliver “at yde finansiering til andelshaverne”.
Herefter skal hver enkelt låneoptagelse godkendes på en generalforsamling, som det er tilfældet, når man optager lån til forbedringer osv. Det medfører, at andelshaverne skal godkende forslaget, og have forelagt konsekvensberegninger og beskrivelse af risikoen ved udlånene.
Til Rene Poulsen
Tak for svaret. Når du siger det er muligt i teorien , hvad indebære det ?
Hvis dette bliver gjort , hvordan er det så med boligafgiften til andelsboligforeningen , kan evt. pensionister f.eks. søge boligtilskud til dette ?
Andelsboligerne er på 106 kvm. og da jeg har været andelshaver fra andelsboligforeningen Toftehaven startede , kan jeg huske at dengang var det muligt for andelshaverne som var pensionister at søge om boligydelse ?
Hvis man istedet for vælger at opløse andelsboligforeningen og lave den om til ejerboliger , hvordan gøres dette i praksis ?
Tak på forhånd
Mvh. Peter
Hej Peter.
Jeg mener, at jeg ikke har praktisk erfaring med området, så jeg ved ikke, om realkreditinstitutterne vil yde lån til et sådan formål. Men det kan jo afprøves forholdsvis nemt.
Der findes et regelsæt for boligstøtte til pensionister, og helt generelt vil jeg henvise den enkelte pensionist til kommunen. Indtægts- og formueforhold indgår i grundlaget for støtten, så jeg formoder at en så stor udlodning vil have negativ indflydelse på resultatet.
Mig bekendt vil en opløsning også have skattemæssige konsekvenser, da det også vil udløse en udlodning, og så er det ikke alle boliger, som kan omdannes til ejerlejligheder. Det er kun boliger af nyere dato. jeg husker ikke skæringsdagen.
Undertegnede er andelshaver i en andelsbolifoening med 20 andelshavere og gælden i andelsboliforeningen er “kun” 2.100.000,00 kr. og værdien af andelsforeningen er lavt sat til 23.500.000,00 kr. samt andelsbeviset er sat til 895000,00 kr. Da andelsbeviset’s købspris er så højt er det ind imellem svært at få solgt dem. Er det evt. muligt at andelsboligforeningen optager et nyt lån på f.eks. 60 % af værdien dvs. ca. 14.000.000,00 kr. og betaler restgælden i det gl. lån og herefter udbetaler provenuet til andelshaverne ca. 500.000,00 kr. pr. andelshaver ?
Herefter vil andelsbeviset’s værdi selvfølgelig falde tilsvarende ca. 395000,00 kr hvilket vil gøre det lettere at sælge , når nye andelshavere “kun” skal betale 395000,00 kr. istedet for som nu ca. 895000,00 kr. Hvis dette er muligt vil det udbetalte beløb til andelshaverne være skattepligtigt ?
Hej Peter.
I teorien er det muligt, men udlodningen vil være skattepligtig.
Bor i en forening med 389 medlemmer i enkelt og dobbelthuse
Værdien af ejendomme jord og huse er lige under 1 milliard.
Gælder er på ca.6 mill
Foreningens medlemmer har stemt nej til at overgå til en ejerforening.
Fereningen vil ikke administere kreditforeningslån til de medlemmer som har behov for det-
Der var ellers foreslået max 60 % af værdien.
Husene sælges p.t. for 2,5 mill i gennemsnit og nye medlemmer må selv financiere.
Mit spørgsmål går så på om man kan samle de medlemmer som ønsker et kreditforeningslån med fuld fradragsret og så samlet gennem en finansekspert/mægler undersøge markedet i indland og udland for et samlet lån
uden om andelsforeningen. ?
Anslår det samlede lånebehov i dag til omkring 350 mill.
Hilsen
Hasse Løfberg
Hej Hasse.
Jeg kender godt din forening, da jeg havde den store fornøjelse at gennemgå mulighederne på et beboermøde for et stykke tid siden.
Jeg må desværre sige, at hvis foreningen ikke vil være med, så er dit forslag ikke muligt at gennemføre. Det er jo foreningens ejendom, som belånes, og det kræver foreningens medvirken.
I stedet kunne I prøve at forfølge et andet forslag, som var fremme på mødet. Det kom fra ABF og gik ud på, at de beboere som ønsker det, lavede et samlet udbud af finansieringen til en eller flere banker. Det bliver dog ikke et realkreditlignende lån, men et banklån og de vilkår som gælder for disse.
Du er velkommen til at kontakte mig på telefon 3555 5520, hvis du har yderligere spørgsmål.
Jeg undres lidt over en af de nævnte betingelser for, at man kan udnytte muligheden for individuel realkredit:
“Der skal være tale om ”nye penge”. Det vil sige, at der skal være tale om et helt nyt lån, hvor der er et kontant provenu som udbetales til andelshaveren. Andelsboligforeningen kan ikke optage et nyt lån, udlåne pengene til andelshaverne, som indskyder pengene i foreningen, som herefter indfrier de nuværende realkreditlån. Dette anser SKAT som en transaktion, som alene har til formål, at skaffe andelshaverne en skattefordel, og det bliver ikke godkendt”
Hvordan kan SKAT bestemme og kontrollere, at andelshaverne ikke anvender et optaget lån til at bringe eksisterende gæld ud af vereden, og med hvilken hjemmel kan de konkludere, at det er skattespekulation? Jeg ville jo tro, at når Skatterådet havde bedømt modellen som lovlig, ville det ikke være muligt for SKAT eller andre myndigheder at gøre sig til dommer over, hvorldes disse lån blev anvendt lokalt, men det er åbenbart ikke tilfældet?
Tilsvarende: Ville det være i orden, hvis rækkefølgen blev vendt om, således at andelshaverne først afskaffede foreningens gæld (via opsparing eller personlige lån), og derefter fik udbetalt realkreditlånet fra foreningen (som de så eventulet kunne bruge til at indfri det personlige lån, de havde optaget for at finansiere den oprindelige indbetaling til foreningen).
Hvis vurderingen er rigtig, og det dermed ikke kan anvendes af eksisterende foreninger til at omlægge lån på denne måde, er det da en gevaldig diskriminering til fordel for nystartede foreninger, der vil kunne bruge modellen i stor stil.
Beskrivelsen af betingelsen om “nye penge” stammer fra en helt konkret forespørgsel til SKAT. Argumentationen er, at SKAT ikke accepterer ordninger, som alene har karakter af at spare i skat.
Det er min vurdering, at uanset om man ændrer på rækkefølgen, som beskrevet, så vil fradrag blive nægtet. Hvis man vil være sikker, skal man bede om et bindende svar fra SKAT, på en helt konkret forespørgsel.
Det koster et gebyr på 300 kroner, og så en hel del tålmodighed. SKAT bestræber sig på at svare inden 3 måneder, men jeg har oplevet at vente i 5 måneder.
Mange tak for svar!
Det betyder dermed, at der gøres forskel på den andelsforening, der formelt er gældfri, men hvor andelshaverne personligt har optaget banklån til at finansiere købet af ejendommen, og den der har valgt at optage lånet i fællesskab med sikkerhed i ejendommen, selvom lånebelastningen kan være fuldstændig den samme.
Kunne du, her på falderebet, fortælle mig hvilken instans i SKAT, man i givet fald skulle sende en sådan forespørgsel til?
Det kan du se på Skats hjemmeside: http://www.skat.dk/skat.aspx?oID=357373#359961
Mange tak igen!
Konklusionen er altså, at det er fuldt lovligt at indfri sit fælles lån, og Skatterådet har nu også bestemt, at det er lige så fuldt lovligt at optage individuelle realkreditlån, som beskrevet, men gør man begge dele, er det ulovligt. Det lyder helt gak-gak i mine øren, men når du siger, at det er Skats hidtidige svar, må det jo være rigtigt.
Viser 0 af 20 kommentarer