Med lov skal land bygges

I Danmark har vi gennem generationer skabt et fantastisk boligmarked, hvor der er plads til alle. Vi har som et af de få lande i verden et marked, der er tredelt i ejer, lejer og andele. På dette marked har andele været en helt særlig boligtype, der oprindeligt var ”Et godt sted at bo billigt”.

Da man i 2005 indførte loven om pant i andele, blev der skabt en mulighed for at ændre dette marked. Hvor andele tidligere var en billig boligform, der gav bl.a. unge mennesker mulighed for en bolig i byen til en pris de kunne betale, ændrede boligformen sig til at blive et spejl af ejerboligmarkedet.

Inden lovændringen i 2005 var der ingen tvivl om prisfastsættelsen af en andel. Dette skete på basis af årsregnskabet og fastsættelse af andelskronen havde alene en betydning, for dem der skulle sælge. Lovændringen medførte at andelshaverne, der tidligere alene så på værdien i en salgssituation, begyndte at se på hvad de kunne få for deres friværdi som eksempelvis sommer-hus, bil m.m.. Ergo begyndte foreningerne at optimere på værdierne og begreber som renteloft og swap holdt deres indtog på foreningsområdet.

Krisen ramte

Nu er det sådan, at der ikke i lovgivningen har været tænkt på andelsboligforeninger, som nogen der skulle skabe store værdier. Deres værdi skulle alene bestå i gode boliger til billige priser. Tiden ville det anderledes og i takt med, at markedet blev ramt af krise, opdagede andelshaverne også, at de ikke gik ram forbi. Hvor de tidligere havde levet en ”beskyttet” tilværelse, hvor deres boliger var let omsættelige og ikke afhængige af markedet, havde de nu valgt at være en del af markedet og blev ramt af den generelle afmatning. Omsætteligheden blev prisafhængig og nogle mennesker blev stavnsbundet, idet de ved salg ville lide et ikke ubetydeligt tab.

Alt dette har naturligvis medført, at andelene de sidste 5-6 år har levet en tilværelse, hvor pri-serne som på det øvrige boligmarked først steg og derefter faldt. Helt naturligt har dette medført en del sager, hvor andelshavere har sat spørgsmålstegn, ved de priser andelene er handlet til. Vi må jo huske, at lovgivningen på dette område har været tilegnet foreninger, hvor prisdannelsen ikke var markedsafhængig.

Udviklingen overhaler lovgivningen

Det er min tese, at andelslovgivningen aldrig har været tænkt som en lovgivning der skulle regulere køb og salg, der var markedsafhængig. Lovgivningen har været tænkt som en måde at regulere prisdannelsen på et marked, hvor prisen alene var afhængig af regnskabet i den enkelte forening og ikke påvirket af konjekturudsving. På den baggrund er der begyndt at falde domme i sager om overpris, som uden tvivl kommer til at påvirke den fremtidige håndtering af prisfast-sættelse på andele.

Spørgsmålet er: Har udviklingen overhalet lovgivningen og er det dermed domstolene der fast-sætter regler for området? Ved lovgiver at dette sker, og har man overvejet konsekvensen?