Må jeg fremleje min andelsbolig?
Må du lade andre bo i din bolig, mens du selv er på forretningsrejse, studieophold eller gennemgår et sygdomsforløb? I dag tillader flere andelsboligforeninger, at andelshaverne må fremleje eller udleje deres bolig for en given periode. Få her indsigt i de regler og muligheder, der følger med fremleje af en andelsbolig.
Flere andelsboligforeninger tillader, at man kan leje sin andelsbolig ud (uden selv at bo i den), men reglerne varierer fra forening til forening. Om man i din forening må fremleje hele boligen (eller dele af den), vil derfor afhænge af din forenings vedtægter – der findes nemlig ingen generelle lovregler om fremleje af andelsboliger.
I mange vedtægter, herunder ABF’s standardvedtægter, må man som andelshaver gerne fremleje – når man af særlig grund er fraværende. Det gælder f.eks. ved studieophold, længere sygdom, rejse ifm. arbejde m.v. Tillader din forening fremleje, skal du vide, at lejeperioden er midlertidig. Det betyder, at en forudsætning for fremlejen er, at du en dag flytter tilbage i boligen.
Vidste du?
Der er i mange andelsboligforeninger bopælspligt. Det betyder kort og godt, at man selv skal bo i sin andelsbolig. Det fremgår af foreningens vedtægter, om der er bopælspligt i foreningen. Tillader foreningen fremleje, må du dog godt (midlertidigt) ikke bebo boligen.
Bor du i boligen, og lejer du et enkelt værelse ud, bestrider du ikke din bopælspligt. Det vil ligeledes stå i vedtægterne, om du må leje et enkelt værelse ud, samt om der gælder særlige regler herfor. Typisk skal bestyrelsen godkende, at du lejer et værelse ud.
Er det tilladt at leje sin bolig ud, sker fremlejen uden for foreningen. Det betyder, at aftalen om fremleje indgås direkte mellem andelshaver og fremlejetager, mens foreningen ikke er en del af aftalen. Dog skal bestyrelsen typisk inddrages på den måde, at den skal tillade fremlejen, samt modtage en kopi af lejekontrakten.
Hvor længe må jeg fremleje?
Hvor længe du må fremleje, afhænger af vedtægterne. En del foreninger tillader en fremlejeperiode på maksimalt to år, dog ofte med mulighed for forlængelse, hvis de særlige forhold, der begrundede fremlejen, stadig er gældende.
Fremleje vs. udleje
Forskellen på udleje og fremleje handler om, hvem der ejer boligen. Udlejning sker, når en ejer lejer boligen ud, mens fremleje sker, når en lejer midlertidigt udlejer den videre. Når det gælder andelsboliger taler man ofte om fremleje, da andelshaveren ikke ejer boligen, men kun har brugsretten til den.
Hvad skal jeg tage i husleje?
Det er op til dig at sikre, at den leje, fremlejetager skal betale i husleje, følger reglerne i lejelovgivningen. Nogle foreninger har regler for huslejefastsættelse, så undersøg det, inden du fastsætter en pris og udarbejder en lejekontrakt. Har din forening ingen regler for huslejefastsættelse, gælder reglerne ved normal udlejning. Vil du være sikker på, at din kontrakt følger lovgivningen, kan det være en god ide at få hjælp til at udarbejde den af en ekspert.
Mener fremlejetager, at huslejen er for højt sat, kan fremlejetager bringe sagen til huslejenævnet. Vurderer huslejenævnet at lejen er for høj, vil nævnet kunne nedsætte lejen. Vil du undgå, at sætte lejen for højt, har du mulighed for at få den forhåndsgodkendt hos huslejenævnet – mod et gebyr.
Selvom bestyrelsen skal modtage og gennemse fremlejekontrakten, har foreningen ikke part i lejeforholdet. Det er derfor heller ikke op til bestyrelsen at sikre, at lejen fastsættes korrekt.
Det er stadig dig, der skal sørge for, at der betales boligafgift
Må du, og beslutter du dig for at fremleje, er fremlejeaftalen som sagt en aftale dig og fremlejetager. Derimod er aftalen om betaling af boligafgift mellem dig og foreningen. Det betyder, at betales der ikke boligafgift, vil det være dig, og ikke fremlejetager, der rykkes for betaling. Så, ved fremleje af din andelsbolig, vil det være dig, der hæfter for, at boligafgiften betales.
Du må maks kræve tre måneders forudbetalt leje
Vær obs på, at du maks må kræve tre måneders forudbetalt leje. Den forudbetalte leje må dog ikke være længere end opsigelsesperioden. Så, kan fremlejetager opsige med en måneds varsel, må du kun kræve én måneds forudbetalt leje. Dette gælder ofte ved udlejning af et værelse. Du må stadig gerne kræve tre måneders leje i depositum (også ved fremleje af et enkelt værelse). Restbeløbet af forudbetalt leje og depositum skal afregnes senest seks uger efter ophørelse af lejemålet.
Tæller fremleje via Airbnb?
Kun få andelsboligforeninger tillader Airbnb-udlejning. Tjek derfor foreningens vedtægter, om den tillader korttidsudlejning. Ifølge ABF’s standardvedtægter, som mange foreninger benytter sig af, tillades korttidsudlejning ikke – men til de foreninger, der ønsker at tillade korttidsudlejning, har ABF lavet en tilføjelse, som de kan indsætte i vedtægterne – såfremt en generalforsamling har godkendt det. Tilføjelsen kan findes på ABF’s hjemmeside.
Husk lovgivningen på området
Der blev i 2019 ved lov fastsat et loft på 70 dages korttidsudlejning om året – såfremt udlejningen omfatter hele boligen og sker gennem et agentur, der indberetter til SKAT – det kunne eksempelvis være Airbnb. Benyttes der ikke et agentur, er loftet 30 dage. Landets kommuner kan vælge at hæve loftet, så det hedder 100 dages udlejning via et agentur.
Husk: Om du fremlejer din bolig (selv eller via f.eks. Airbnb), skal du betale skat af lejeindtægterne.
Fremleje og fællesskabet i foreningen
Det er vigtigt med et godt naboskab i foreningen, men både fremleje og korttidsudlejning kan gå ind og ændre dynamikken i hverdagen. Når boliger lejes ud til turister eller midlertidige beboere, kan det skabe mere støj, øge trafikken i opgangen og slide mere på fællesarealerne. Samtidig kan det føles mindre trygt, når der ofte er nye ansigter i ejendommen – som muligvis ikke har samme kendskab til, eller respekt for, husordenen som de faste beboere. Når det gælder forhold om fremleje og korttidsudlejning handler det derfor om, at foreningen finder en god balance, der tjener beboerne bedst muligt.
Husk hertil på, at det at bo i en andelsboligforening omfatter aktiv deltagelse i bl.a. generalforsamlinger, arbejdsdage og sociale arrangementer. Er der mange, der fremlejer deres bolig, og derfor mange der ikke deltager i møder og arrangementer, kan det være vanskeligt at opnå støtte til fællesskabet – samt vanskeligt at træffe vigtige beslutninger.