I Lilleskov er krisen fortid

‘Loppemarked i Lilleskov’ står der med store bogstaver på den annonce, der pryder en hel side i Sønderborg Ugeavis. For tredje år i træk åbner andelsboligforeningerne Lilleskov 1 og 2 op for loppemarked en lørdag i august.

„Loppemarkedet og vores åbent hus-arrangement kom til som en del af vores markedsføringsstrategi. Vi vil nemlig gerne have, at folk kommer på besøg herude, så de kan se, hvad bebyggelsen indeholder,“ fortæller Heinz Wolff, som er formand for Lilleskov 2. I et tæt samarbejde med formanden for Lilleskov 1, John Borggreen, har han været tovholder på en række initiativer, der har fået Lilleskov tilbage på sporet og ud af problematikken med tomme andelsboliger.

Sammen og samtidigt

Omgivet af smuk natur i Augustenborg på Als blev Lilleskov bygget et par år efter årtusindeskiftet. I 2002 opstod først andelsboligforeningen Lilleskov 1, som består af 26 ældrevenlige boliger. Året efter kom Lilleskov 2 til, og den blev bygget efter præcis samme målestok som Lilleskov 1 – dog med ti andelsboliger mere end de 26 i Lilleskov 1. For en udefrakommende er det ikke til at se, at der er tale om to forskellige andelsboligforeninger. Og de to boligforeninger er også organiseret i en fælles grundejerforening, hvor Heinz også sidder som formand. I grundejerforeningen bliver fælleshus, parkeringsområder og grønne arealer også administreret:

„Det er den juridiske adskillelse, der gør at vi er to forskellige foreninger. Boligerne er de samme, og vi har næsten samme tilgang til boligforeningsbeslutninger. Når vi snakker sammen og skal løse noget, så er det også Lilleskov, som en samlet helhed vi ser på,“ fortæller John. Og Heinz supplerer:

„Vi gør stort set det hele sammen eller samtidigt. Og vi to snakker sammen ofte,“ siger han og nikker hen mod John.

De to formænd bruger meget tid på foreningsarbejdet. De kan godt sidde oppe halve nætter for at se på andelsboligforeningens økonomi eller opdatere Lilleskovs hjemmeside. Sidstnævnte er Heinz ansvarlig for. Da Lilleskovs problemer med at rekruttere nye andelshavere var størst, lærte han sig selv, hvordan en hjemmeside udarbejdes, så han kunne lave en til Lilleskov. Hjemmesiden blev udarbejdet i forbindelse med, at et marketingudvalg blev nedsat. Det havde til formål at tiltrække nye andelshavere til boligforeningen og komme problemet med de tomme boliger til livs. Lørdagens loppemarked, der afvikles for tredje gang i boligforeningens historie, er også et af de initiativer, som marketingsudvalget står bag.

Farvel til swap – goddag til nye andelshavere

Lilleskov fik ligesom mange andre økonomiske problemer under finanskrisen. Andelsboligerne blev sværere at komme af med. Særligt dødsboer satte både foreningen og den afdødes pårørende i en økonomisk klemme, fordi de ikke var til at afsætte. For at boet ikke skulle hæfte for den afdødes boligafgift, blev der derfor solgt andelsboliger helt ned til en enkelt krone. Nogle arvinger fraskrev sig sågar arveretten, fordi de frygtede, at de skulle betale boligafgift på en andelsbolig, som de ikke kunne komme af med.

De tomme boliger var også dyre for Lilleskovs eksisterende andelshavere, idet foreningen skulle hæfte for den manglende boligafgift.

„Når en bolig står tom, så koster det cirka 150 kroner om måneden per resterende bolig i manglende lejeindtægter. Der bliver folk selvfølgelig bekymrede,“ forklarer Heinz. Samtidig havde Lilleskov såkaldte swap-lån, der skræmte de fleste købere væk – også selvom økonomien i Lilleskov var ganske sund.

„Vi havde fuldstændig styr på økonomien herude, men bare ordet swap-lån fik køberne til at sige nej tak. Deres bankforbindelser frarådede det også,“ fortæller John. De swap-aftaler, som Lilleskov havde på deres lån, var egentlig ikke dårlige, men de fik alligevel alarmklokkerne til at ringe hos de fleste købere:

Problemet er jo, at der findes flere historier om boligforeninger i København, der har nogle uhyggelige swap-lån

John, formand AB Lilleskov 1

„Problemet er jo, at der findes flere historier om boligforeninger i København, der har nogle uhyggelige swaplån. Og det tændte altså nogle røde lamper hos udefrakommende,“ supplerer han.

Det blev derfor besluttet, at swaplånene skulle afskaffes – også selv om det ville koste ekstra at gøre dem op, før de var udløbet. Flere banker og kreditforeninger fik af AB Lilleskov stillet den samme opgave: Lilleskov skal af med renteswappen, der skal afdrages på de lån, der før har været afdragsfrie, og boligafgiften må ikke stige. Det endte med at blive Nordea Kredit, der kunne løse opgaven, og fra 1. juli 2015 var der ikke længere lån med swap-aftaler i Lilleskov.

„Vi tænkte, at vi måtte tage skraldet nu og så betale noget mere for at komme af med den swap,“ siger John.

God omtale var vejen frem

Omlægning af boligforeningens lån var ikke det eneste initiativ, der blev lavet for at tiltrække nye beboere. I Lilleskov 2 åbnede man op for, at et par af boligerne kunne blive lejemål og derved dække omkostningerne ved manglende boligafgifter. Marketingsudvalgets initiativer som eksempelvis åbent hus og loppemarked skabte også grobund for at gode historier om Lilleskov kunne få lov at florere. De mange tiltag har i takt med en generel bedring på boligmarkedet medvirket til, at der ikke er en eneste af de 62 boliger i Lilleskov 1 og 2, der står tomme. John og Heinz er begge overbeviste om, at det har været en afgørende faktor, at de med de forskellige initiativer har åbnet op for, at udefrakommende kunne komme på besøg i Lilleskov:

„Kører man forbi bebyggelsen, kan man jo ikke rigtigt se, hvad det indeholder. Men når man først kommer ind, kan man se skove, skråninger og vores fælles områder,“ siger John. Han nævner også den korte afstand til både golfbane og lystbådehavn. Til årets loppemarked er et kort over bebyggelsen blevet udarbejdet. Her er det markeret, hvilke huse besøgende må komme på besøg i, hvis de ønsker at se boligerne indenfor. John og Heinz ved, at det handler om at skaffe god omtale for Lilleskov og håbe på, at de gode fortællinger bliver fortalt videre, så det kan tiltrække købere. Og det lader til, at planen har virket:

„Lige pludselig havde vi jo et halvt hundrede fremvisninger,“ fortæller Heinz stolt. Der er heller ikke nogen tvivl om, at Lilleskov har masser at tilbyde og vise frem. På en tur rundt i andelsboligforeningen bliver fælleshuset også besøgt. Det danner rammen om diverse fællesaktiviteter som krolf, jule- og pinsefrokoster og fællesspisninger. Og efter årets loppemarked bliver der spist ringridderpølser, som man gør det i Sønderjylland.

En veldrevet andelsboligforening

I dag, hvor alle boligerne er beboede, har fortællingen om Lilleskov – andelsboligforeningen, der kom ud af krisen og afskaffede deres swap-lån – spredt sig til andre af landets andelsboligforeninger. John og Heinz har begge fået opkald fra andelsboligformænd, der vil vide, hvordan de har gjort.

„Hvordan er Lilleskov sluppet af med deres swap-lån?“ spørger de. Til det svarer Heinz:

„Vores økonomi er jo ikke den samme som deres, men derfor kan vi jo godt snakke med dem om, hvad vi har gjort,“ forklarer han. Og som besøgende er man ikke i tvivl om, at AB Lilleskov er en meget veldrevet andelsboligforening, hvor der bliver lagt mange kræfter i bestyrelsesarbejdet. John og Heinz har begge erfaringer fra deres arbejdsliv, som de kan trække på til gavn for boligforeningen. Bestyrelsesarbejdet kan hurtigt blive mere end et deltidsjob for dem begge, hvis ikke de sørger for at sige fra en gang i mellem. Alligevel er de beskedne, når snakken falder på deres egen rolle i forhold til, hvordan Lilleskov igen er blevet attraktiv overfor købere:

„Man skal jo sætte sig ind i økonomi og jura og tænke langsigtet, når man sidder i bestyrelsen,” forklarer John og trækker på skuldrene, når snakken falder på de økonomiske beslutninger, de har truffet for Lilleskov.