NYT: Regeringen vil gøre det lettere at komme ind på andelsboligmarkedet
Regeringen har valgt at følge en række af de anbefalinger, som ´Udvalg om finansieringsregler for andelsboliger’ er kommet med. Det betyder blandt andet, at det skal være nemmere for lejere at stifte en andelsboligforening. ABF mener ikke, at anbefalingerne løser problemet.
I torsdags ¬ den 23. juni – udsendte Erhvervsministeriet en rapport med anbefalinger om finansieringsregler for andelsboliger. Anbefalingerne er udarbejdet af det såkaldte ´Udvalg om finansieringsregler for andelsboliger’, der tilbage i 2020 skulle efterse, hvordan man kan gøre det lettere for den almene dansker at komme ind på andelsboligmarkedet.
Udvalget har analyseret andelsboligmarkedet og markedet for belåning af andelsboliger, herunder med særligt fokus på udbetalingskrav og beregning af gældsfaktor. Anbefalingerne er nu klar og regeringen har valgt at følge en række af dem. Hvilke, ser vi nærmere på her.
Udvalgets sammensætning:
- Finansdirektør Steen Lohmann Poulsen, Erhvervsministeriet (formand)
- Kontorchef Anitta Bugenhagen, Indenrigs- og Boligministeriet
- Vicedirektør Kristian Vie Madsen, Finanstilsynet
- Direktør Jan Hansen, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation
- Viceadministrerende direktør Ane Arnth Jensen, Finans Danmark
- Cheføkonom Morten Bruun Pedersen, Forbrugerrådet TÆNK
Det er blevet dyrere at blive andelshaver
I Udvalgets rapport er den nuværende situation på andelsboligmarkedet først skitseret. Og tendensen er klar: Det opleves som dyrere at købe en andelsbolig i dag sammenlignet med perioden før 2018, hvor en række stramninger i finansieringsvilkårene blev indført.
I dag gælder det, at hvis en gruppe forbrugere ønsker at gå sammen om at købe en ejendom og stifte en andelsboligforening, skal der være en passende udbetaling ved andelsboligforeningens erhvervelse af ejendommen, det såkaldte udbetalingskrav.
Penge- og realkreditinstitutter sætter krav om andelsboligforeningers egenfinansiering ved stiftelse, men som udgangspunkt bør en passende udbetaling være på 5 pct. af ejendommens værdi eller købesum. Det betyder, at stifterne af den nye andelsboligforening på stiftelsestidspunktet skal have opsparet 5 pct. af ejendommens værdi eller købesum, som skal erlægges i kontant udbetaling. I det særlige tilfælde, hvor der er tale om en gruppe lejere, der gennem lejelovens tilbudspligt stifter en andelsboligforening, kræver det som minimum tilslutning fra 60 pct. af ejendommens lejere. Er tilslutningen mindre end 100 pct. af ejendommens lejere, vil udbetalingskravet for den enkelte andelshaver i sagens natur være større end 5 pct.
Rapporten fra ´Udvalg om finansieringsregler for andelsboliger’
Lettere at stifte en andelsboligforening
Netop dette udbetalingskrav har været et vigtigt omdrejningspunkt for udvalgets drøftelser. På den ene side gør udbetalingskravet nemlig boligejere eller ejere af et andelsbevis mere robuste over for et prisfald, men på den anden side kan et for højt udbetalingskrav blive en barriere for førstegangskøbere i forhold til at komme ind på boligmarkedet.
Derfor lyder en af anbefalingerne, at det skal gøres lettere for de danskere, der bor til leje, at blive andelshavere. Det skal ske ved at gøre det nemmere at skaffe penge til udbetalingen, hvis man som lejere ønsker at omdanne ens ejendom til en andelsboligforening ved salg. Helt konkret skriver udvalget:
”Udvalget anbefaler en lempelse af udbetalingskravet ved stiftelse af en andelsboligforening under tilbudspligten, så det nuværende udbetalingskrav på 5 pct. kan lånefinansieres af den enkelte, kommende andelshaver under forudsætning af hurtig afvikling af et beløb svarende til det nuværende udbetalingskrav (2-3 år).
Rapporten fra ´Udvalg om finansieringsregler for andelsboliger’
Hensigten med dette tiltag er, at det blandt andet skal være lettere for lejere med en sund økonomi, men uden en stor opsparing, at være med til at stifte andelsboligforeninger.
Fleksibel beregning af gældsfaktor
En anden anbefaling, som regeringen vil følge, er at indføre en mere fleksibel beregning af låntagers gældsfaktor i forbindelse med køb af en andelsbolig i en forening, hvor der også er lejere i ejendommen. Gældsfaktoren er helt konkret et nøgletal, der sætter kundens samlede gæld i forhold til kundens årsindkomst, og af hensyn til kundens økonomiske robusthed bør gældsfaktoren ikke være for høj.
Sådan lyder rådets anbefaling i forhold til gældsfaktor:
Anbefaling 2.1: Udvalget anbefaler en præcisering ved vurdering af gældsfaktor, så formueopgørelsen tager højde for de tilfælde, hvor der er en egenkapital i andelsboligforeningen, der ikke er reflekteret i det enkelte andelsbevis.
Anbefaling 2.2: Udvalget anbefaler, at der konkret gives mulighed for at lægge et loft over den beregnede gældsfaktor, hvor det antages, at tegningsprocenten er 100. Pengeinstituttet skal dog i forbindelse med vurderingen af foreningens økonomi blandt andet foretage en vurdering af, om indtægterne fra de ikke-solgte lejligheder også under et passende stress kan dække den forholdsmæssige andel af foreningens omkostninger, herunder dække forrentningen af deres andel af foreningens gæld.
Kilde: Rapporten fra ´Udvalg om finansieringsregler for andelsboliger’
ABF: Èt skridt frem og et tilbage
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF), som selv var repræsenteret i udvalget, udsendte efter rapportens offentliggørelse en pressemeddelelse med overskriften ”Løsningsforslag i ny rapport løser ikke problemerne”.
”Udvalget skulle undersøge mulighederne for at gøre andelsboligmarkedet tilgængeligt for flere og finde tiltag, der kunne forbedre finansieringsmulighederne, uden at svække forbrugerbeskyttelsen. Det, der er præsenteret her, er ikke tilstrækkeligt ift. at sikre flere stiftelser eller at give en bredere befolkningsgruppe mulighed for at låne til en andelsbolig. I bund og grund mener vi altså, at kommissoriets formål ikke er opfyldt,” siger Jan Hansen, der er direktør i ABF.
Samtidig kom ABF med en mindretalsudtalelse, der problematiserer, at tiltagene er så få og begrænsede, hvilket betyder, at man i praksis viderefører de meget stramme finansieringsregler, der er for køb af andelsboliger og stiftelser af nye andelsboligforeninger.