Hvad ved vi om den nye vurderingsmetode for andelsboligforeninger?
Alternativet til de offentlige ejendomsvurderinger kan blive en valuarvurdering, der er gældende i ti år og som følger et prisindeks. Sådan lyder det forsigtigt fra indenrigs- og boligminister Kaare Dybvad Bek (S), der i foråret 2021 har nedsat det udvalg, som skal udarbejde forslag til værdiansættelsesmetoder.
Opdatering april 2024: Den 4. april 2024 vedtog Folketinget en lovændring, der justerer værdiansættelsesprincipperne for andelsboligforeninger. Loven trådte i kraft den 15. april 2024 og medfører ændringer i, hvordan værdien af andelsboligforeningers ejendomme fastsættes.
Fremover kan værdien fastsættes ud fra følgende metoder:
- Anskaffelsesværdien.
- En valuarvurdering, der er gyldig i op til 42 måneder (tre regnskabsår).
- Den offentlige vurdering. Her kan man vælge at anvende den offentlige vurdering fra 2012 eller justere den efter nettoprisindekset.
Flere foreninger benytter sig af valuarvurderinger
De offentlige ejendomsvurderinger blev allerede i 2013 fastfrosset, fordi de var fejlbehæftede. Siden da har flere og flere andelsboligforeninger valgt at benytte sig af valuarvurderinger. Tal udarbejdet af Indenrigs- og Boligministeriet viser, at andelen af andelsboligforeninger med valuarvurderinger er vokset markant i løbet af de seneste år. I 2014 benyttede 31 procent af landets andelsboligforeninger sig af en valuarvurdering, mens 55 procent af foreningerne benyttede sig af en offentlig vurdering. I 2019 var andelen af andelsboligforeninger, der benyttede den offentlige vurdering faldet til 26 procent og andelen af foreninger, der benytter valuarvurderinger steget til 61 procent.
Alternativ til offentlige ejendomsvurderinger på tegnebrættet
I kølvandet på afskaffelsen af de offentlige ejendomsvurderinger blev et udvalg nedsat af ministeren. Udvalget, som blev nedsat i slutningen af marts, skal komme med forslag til alternative modeller for værdiansættelse af andelsboligforeningers ejendomme, således at der er et alternativ til offentlige ejendomsvurderinger.
Sådan er udvalget sammensat
Udvalget, der skal belyse andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper og se nærmere på et alternativ til de offentlige ejendomsvurderinger vil have et medlem fra:
- Indenrigs- og Boligministeriet (formand)
- Bolig- og Planstyrelsen
- Skatteministeriet
- Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation
- Dansk Ejendomsmæglerforening
- EjendomDanmark
“Jeg er glad for, at vi nu har fået sammensat et udvalg med stort kendskab til andelsboligområdet, så vi kan finde en holdbar løsning som alternativ til den offentlige vurdering. Jeg ser frem til at modtage udvalgets anbefalinger i oktober, så der kan skabes klarhed for andelsboligforeninger i god tid inden 2023, hvor den nye offentlige vurdering ellers skulle have været anvendt,” udtalte indenrigs- og boligminister Kaare Dybvad Bek, da udvalget blev nedsat.
Boligministeren har tidligere fortalt, at han endnu ikke er bekendt med nogle konkrete bud på alternative vurderingsmetoder, men at det for ham er vigtigt, at alternativet ikke er en lige så stor udgift, som en årlig valuarvurdering kan være for nogle foreninger.
“Jeg har ikke taget stilling til noget som helst, da jeg ikke som sådan sidder med i arbejdsgruppen. Men det kunne være noget med at gøre en valuarvurdering gældende i ti år og så lade den følge en eller anden form for indeksering – for eksempel boligmarkedet, forbrugerindekset eller lønudviklingen,” siger Kaare Dybvad Bek til Berlingske.
Udvalgets opgaver
Udvalget har til opgave at vurdere konsekvenserne af at afskaffe den offentlige vurdering og overveje mulige løsninger. Udvalget skal på den baggrund løse følgende opgaver:
- Beskrive andelsboliglovens tre vurderingsprincipper, herunder kort redegøre for den historiske udvikling i reglerne og prisudviklingen på andelsboligområdet
- Belyse den aktuelle anvendelse af værdiansættelsesprincipperne ved tilgængelig statistik, herunder i forhold til fordelingen af principperne, niveauet for værdiansættelserne og geografisk fordeling
- Opstille og vurdere forskellige løsningsforslag som alternativ til den offentlige vurdering
Udvalget skal i sit arbejde inddrage resultaterne af den gennemførte evaluering af valuarvurderingsreglerne. Kilde: Kommissorium for udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper
Et prisindeks på andelsboliger
Hvorvidt eksempelvis Blackstoneindgrebet har medført prisstigninger på andelsboligmarkedet, har ofte været en mudret debat. Der har aldrig eksisteret præcise tal for prisudviklingen på andelsboligmarkedet, ligesom det er tilfældet for ejerboligmarkedet.
Rigtig mange andelsboliger bliver solgt uden om mæglere, og der er heller ikke nogen, der ved, om den pris, som andelsboliger bliver sat til salg til, også er den, som de rent faktisk bliver solgt til.
“Vi sidder og arbejder på at få noget ordentlig statistik på det, som fagligt kan forsvares. Vi regner med at komme med det til sommer, og så vil vi gerne have Danmarks Statistik til at arbejde videre med det. Uanset om man er for eller mod Blackstone-indgrebet, og uanset hvad man mener om andelsboligmarkedet i København, så kan de diskussioner kun blive bedre af, at vi rent faktisk har nogle sikre tal for, hvor det er på vej hen,” udtaler boligministeren til Berlingske.
Under debatten om Blackstone blev et såkaldt eksperimentelt prisindeks fra Danmarks Statistik inddraget. Prisindekset blev kritiseret af mange, fordi det viste, at priserne på andelsboliger fra fjerde kvartal 2018 til fjerde kvartal 2019 faldt syv procent.
Nu vil boligministeren have et reelt prisindeks, som giver en ordentlig statistik på, hvor store prisstigninger eller fald, der rent faktisk er på andelsboligmarkedet.
Og det er dette prisindeks, som den nye vurderingsmetode kommer til at være baseret på.
Hvornår er udvalgets arbejde klar?
Det er meningen, at udvalget skal afrapportere senest i oktober 2021 – dette for at skabe klarhed for andelsboligforeningerne i god tid inden 2023, hvor den nye offentlige vurdering ellers var planlagt til at blive udsendt.
Vurderingsmetoder på andelsboligmarkedet
For at beregne, hvor meget en ejendom, som er ejet af en andelsboligforening, er værd, skal man bruge andelsboligforeningslovens paragraf 5. Ejendommens værdi skal også benyttes, når man beregner andelskronen og dermed værdien af de enkelte andele. Der findes oprindeligt tre principper, som kan bruges til at prisfastsætte ejendommen:
a) Valuarvurdering:
En valuarvurdering er ejendommens handelsværdi som udlejningsejendom. Det vil sige det beløb, som ejendommen kunne sælges for, hvis den blev solgt som udlejningsejendom. Valuarvurderinger er gældende i 42 måneder (og tre regnskabsår) og i efteråret 2018 trådte nye regler i kraft, som betyder værdiansættelsen skal baseres på en DCF-beregning (Discounted Cash Flow). For at kunne foretage en valuarvurdering kræves det, at man har uddannelsen Diplom i Vurdering, har mindst to års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme, er dækket af en ansvarsforsikring samt har et aktuelt og indgående kendskab til markedet for bolig- udlejningsejendomme.
1. juli 2020 trådte ændringer af andelsboligloven i kraft, som betød, at andelsboligforeninger kunne fastfryse deres valuarvurdering på ubestemt tid, hvis den var indhentet før 1. juli 2020.
b) Anskaffelsesprisen
Anskaffelsesprisen udgør den pris, som foreningen betalte ved stiftelsen. Hertil tillægges forbedringer på ejendommen. Princippet anvendes primært ved nybyggede ejendomme, hvor værdien af ejendommen ikke er steget endnu.
c) Den offentlige ejendomsvurdering
Den offentlige ejendomsvurdering fastsættes efter de principper, som SKAT har for vurderinger. I 2013 blev ejendomsvurderingerne bremset, fordi systemet viste sig at være for fejlbehæftet. I mange år har flere andelsboligforeninger ventet på, at det nye vurderingssystem skulle blive klart, så de kunne få en ny offentlig vurdering af deres ejendom. Flere gange er vurderingerne blevet udskudt og 23. februar 2021 vedtog Folketinget, at der ikke længere skal udarbejdes offentlige ejendomsvurderinger af andelsboligforeningernes ejendomme.
Foreninger, der i dag benytter den offentlige vurdering kan stadig benytte den gamle vurdering tilbage fra 2012 til andelsværdiberegningen.
4 kommentarer
Hej,
Tak for meget fin information på jeres sider. Jeg har ledt efter information om en forhøjelse af andelskronen i forbindelse med en valuarvurdering,
Vil en stigning i andelskronen, isoleret set have indflydelse på huslejen?
Håber at i vil svare. På forhånd tak!.
Bedste hilsner
Claes
Hej Claes
Mange tak for dit spørgsmål og dejligt, at du kan bruge siden. Det er på generalforsamlingen I skal tage en snak om økonomien, hvis foreningen eksempelvis ikke har råd til at få udført valuarvurderingen kan det være gennem huslejestigninger den skal betales. Har foreningen en buffer i økonomien vil dette ikke være nødvendigt.
I kan altid forhøre jer hos en fagmand eller søge råd hos administrator.
God fredag.
Bh Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal,
Tak for mange gode og informative artikler.
Jeg synes ikke jeg har hørt noget til afrapportering af udvalgets arbejde – her i starten af november.
Ved i mere om status?
Hej Christoffer
Tak for de pæne ord! Dem sætter vi stor pris på.
Vi har endnu ikke hørt mere fra boligministerens ekspertråd på trods af lovning om en opdatering i oktober fra ministeriet. Vi følger det tæt og lover at skrive mere, når vi ved noget.
Bedste hilsner,
Daniel – Andelsportal.dk
Viser 0 af 4 kommentarer