Kan de dyre andelsboliger også være attraktive?

Et godt spørgsmål der stilles. Der er ingen tvivl om, at man skal være ekstra påpasselig før man køber en andelsbolig i en forening af nyere dato. Det har flere skrækeksempler vist.
Som det anføres, så skal man undersøge foreningens samlede økonomi, for det helt afgørende er nemlig, hvorfor boligafgiften er høj. Det er den for eksempel, hvis foreningen har en stor gæld, hvilket de nye foreninger har, men det kan også være fordi foreningen udover renterne betaler store afdrag på gælden. Eller fordi foreningen har valgt en sikker finansiering, hvor renten er fast og ydelsen derfor er høj.
Men hvis man tager udgangspunkt i, at vi taler om en andelsboligforening, som desværre nok har købt ejendommen til en for høj pris inden for de seneste 5-6 år, og samtidig har valgt en mindre sikker finansiering, for at få budgettet til at hænge sammen, så er det at det gode spørgsmål, bliver rigtig svært at svare på.
Som et eksempel vil jeg beskrive muligheden for at købe en stor andelslejlighed i A/B Thyra Danebod på Frederiksberg.
Her kan man i øjeblikket købe en andelsbolig på 158 kvm. for 146.250 kroner og en månedlig boligafgift på 16.350 kroner. Hvis man skal låne pengene i banken over 30 år, får man en samlet netto boligudgift på ca. 17.000 kroner. Til sammenligning har en ejerlejlighed på Frederiksberg samme størrelse en nettoydelse på op til 35.000 kroner.
Der er dog flere forhold, som gør, at man ikke bare kan sammenligne disse 2 tal.
Eksempler:
Først og fremmest er beliggenheden ikke den samme.
Ydelsen på ejerlejligheden er baseret på at 94 % af købesummen eller 7,3 mill. er finansieret med fast rente og afdrag over 30 år. Finansieringen i A/B Thyra Danebod er delvist baseret på en finansiering, hvor renten er kendt indtil 2037, men er uden afdrag. Foreningen har endvidere indgået en aftale med Nykredit (Nykredit har en betydelig tabsrisiko), som medfører en vedtægtsbestemt stigning i boligafgiften i A/B Thyra Danebod med ca. 2.000 kroner pr. måned samlet frem mod 2020. (boligafgiften stiger mere, men til gengæld nedtrappes et forbedringstillæg løbende). Til gengæld har Nykredit nulstillet renten på en del af gælden. Hertil kommer den almindelig udvikling i priserne til renovation, forsikringer osv., men det vil også være gældende for ejerboliger.
Kontantprisen på den dyreste ejerlejlighed er 7,8 mill.
Prisen for andelsboligen er 146.250 kroner og boligens andel af den fælles gæld på i alt 247 mill. pr. 28.2.2011 (seneste årsregnskab) er ca. 5,8 mill., men heraf udgør andelen af renteswap ca. 675.000 , som formentlig er større i dag. Markedsværdien opgøres ud fra et renteniveau, som 28.2.2011 var ca. 3 % lavere end i 2007, hvor renteaftalen blev lavet. Rentestigninger vil derfor medføre en lavere negativ værdi af renteswappet. Den samlede kontantpris pr. 28.2.2011 for andelsboligen ville være på næsten 6 millioner, eller ca. 25 % lavere.
En væsentlig del af finansieringsplanen er i A/B Thyra Danebod det samme som i mange andre nyere foreninger. Nemlig løbende forventede indtægter fra salg af de lejligheder, som fortsatte som udlejningsboliger.Den store joker er derfor, om det vil lykkes foreningen at få solgt de udlejede boliger efterhånden som de fraflyttes. Dette forhold kan gøre den store forskel for foreningens økonomi, idet lejerne betaler betydeligt mindre i husleje, end andelshaverne betaler i boligafgift.
Hvis alle lejeboligerne i A/B Thyra Danebod bliver solgt stiger indtægterne med ca. 1 mill. om året svarende til ca. 12 % af boligafgiften. Det svarer til 3-4 års planlagt stigning i boligafgiften. Dertil kommer salgsprovenuerne, som vil reducere gælden, men desværre giver en salgspris på p.t. under 1.000 kroner pr. kvm. ikke de store provenuer til foreningen.
Der er flere forhold i A/B Thyra Danebod, som jeg ville undersøge nærmere inden jeg kastede mig ud i et køb. Og jeg forholder mig kun til økonomien her!
Først ville jeg undersøge forholdet om hæftelsen for den fælles gæld. Ved stiftelsen af foreningen, var der ingen personlig hæftelse for gælden, men om dette forhold er uændret skal man bede foreningens advokat om at bekræfte. I vedtægterne fra 2007 står følgende, som for mig er uklart:
Medlemmerne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser foreningen vedrørende, jf. dog stk. 2.
Stk. 2. Et fratrædende medlem eller hans bo hæfter for forpligtelsen efter stk. l, indtil ny godkendt andelshaver har overtaget lejligheden og dermed er indtrådt i forpligtelsen.
På den ene side hæfter man ”kun” med sit indskud (i dette tilfælde 146.250 kroner) for gælden, men hvordan er hæftelsen derudover? Jura er ikke mit speciale, men det lille ord ”dog” indikerer jo, at man måske alligevel hæfter mere. Det kan godt være at man ikke hæfter direkte for gælden, men hæfter man for alle de løbende opkrævninger af boligafgift, indtil boligen er solgt på ny? Eller hæfter man også kun med indskuddet for disse? Det kunne passende være et spørgsmål til advokaten på bloggen. Kan en andelshaver som køber den omtalte bolig bare flytte og tage tabet på indskuddet?
Hvis svaret er, at man ikke kan tabe mere end sit indskud på 146.250 kroner, mener jeg, at risikoen er betydeligt mindre, end hvis man køber en ejerbolig til 7,8 mill. Her hæfter man personligt for hele gælden, og et prisfald på blot 10 % vil medføre et tab på næsten 800.000 kroner.
Det næstvigtigste er indholdet af aftalen med Nykredit. Hvis jeg skulle købe boligen, ville jeg kræve at få en kopi af aftalen, så jeg kunne vurdere alle eventuelle forbehold der måtte være, og specielt hvad der kan få aftalen til at falde.
Sammenfatning:
Michael Müller spurgte: ”kan en andelsbolig med en høj månedlig boligydelse være et godt køb?”
Hvis jeg skal give et kort svar, og udgangspunktet er den løbende boligudgift, så må det være, at den omtalte andelsbolig er væsentlig billigere end ejerboligen, målt både på kontantpris og netto boligudgift, så svaret må være ja.
Spørger man om risikoen er stor, så er svaret måske. Det afhænger helt af advokatens vurdering af hæftelsen. Hæfter man kun med indskuddet, er risikoen efter min mening lille.