Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
Norca ApS

Hvorfor bør man liberalisere andelsboligen?

Andelsboliger er den eneste boligform i Danmark, hvor det ikke er markedet alene der afgør, hvad en andelshaver må sælge sin bolig for.

Andelsboliger er som bekendt omfattet af maksimalprisbestemmelserne i andelsboliglovens §5. Det betyder, at andelsboliger maksimalt kan sælges til en værdi der fremkommer enten fra ejendommens købspris, den seneste offentlige vurdering eller en såkaldt valuarvurdering. Hvis man kigger på den offentlige vurdering- og valuarvurderingen, så fastsættes begge ud fra de samme principper. Den offentlige vurdering kan dog vurderes til at være mere teoretisk, da denne fastsættes af SKAT ud fra statistikker, mens der ved en valuarvurdering rent faktisk sker en besigtigelse af ejendommen.

Er det empiri?

Fælles for begge vurderingstyper er dog at de skal sammenligne med solgte udlejningsejendomme i området. De færreste kan vel være i tvivl om, at der handles relativt få udlejningsejendomme og det derfor kan være svært at skaffe et reference materiale der kan betragtes som fyldestgørende. Kigger man f.eks. på SKATS’s statistik for ejendomssalg 1. halvår 2011, kan man se at der i Hovedstaden, er handlet 17 beboelsesejendomme med over 8 lejligheder. Med bare et lille kendskab til Hovedstaden vil man vide, at 17 handlede ejendomme på et halvt år, fordelt over så stort et område med kæmpe prisforskelle, umuligt vil kunne udgøre noget en almindelig statistiker ville kalde for empiri, og derfor virker det forkert at bruge dette materiale til at ansætte den offentlige vurdering efter.

Dette forhold kan selvfølgelig også forklare hvorfor de offentlige vurderinger forblev stort set uændret ved den seneste vurdering i 2010.

Forskel på udvikling i priser på erhvervsejendomme og boliger

Vi har gennem de seneste 3 år, oplevet en relativt stabil udvikling i priserne på andelsboliger. Boligudlejningsejendomme lever derimod en mere turbulent tilværelse. Det skyldes at selvfølgelig både den generelle udvikling i verdensøkonomien, men også bankernes vilje til at låne penge ud til investorer. Handlen med andelsboliger, oplever vi derimod som værende på et helt andet og højt niveau. Sammenligner man udviklingen i priserne på ejerlejligheder med priserne for udlejningsejendomme med mere end 4 lejligheder, i perioden fra primo 2007 til primo 2012, kan man se at ejerlejlighederne er faldet 3,1% mens udlejningsejendommene er faldet 21,1%.

Hvorfor skal man så benytte priserne på udlejningsejendomme til at fastsætte prisen på en bolig til en privatperson? Jeg er selvfølgelig klar over, at dette udspringer af de oprindelige andelstanker, men jeg mener disse er stærkt forældet nu, set i lyset af den udvikling vi så i maksimalpriserne for 5-7 år siden.

Men sælges andelsbolig overhovedet til maksimalprisen?

Et af argumenter for at det overflødigt at ændre de nuværende regler, er at de fleste andelsbolig alligevel sælges langt under maksimalværdien – men det er ikke korrekt.
Hos AndelsXperterne.dk har vi lavet en statistik over alle de andelsboliger vi solgte i 2011. Denne statistik viser, at de andelsboliger vi solgte i 2011 i gennemsnit blev handlet 18,22% under lejlighedens maksimalpris. Det virker selvfølgelig som et relativt højt afslag, men kigger man nærmere på tallene kan vi se at ca. 45% alle de andelsboliger vi solgte blev handlet mindre en 10% under maksimalprisen og faktisk blev hele 30% handlet til mindre end 5% under maksimalværdien.

Alle disse foreninger benytter selvfølgelig ikke den offentlige vurdering, men det er vores erfaring at langt størstedelen af de andelsforeninger vi sælger i, benytter den offentlige vurdering. Hvis vi så forestiller os at den offentlige vurdering falder med 10%, hvad vil det så betyde for andelshaverne?

Som eksempel forestiller vi os at vi har an andelsboligforening der består af 20 lejligheder der er lige store og har samme andelsværdi. Den offentlige vurdering er kr. 20 mio. og foreningen skylder kr. 10 mio. Det vil sige at andelsværdien for ejendommen er 10 mio. og værdien for en enkelt lejlighed er kr. 500.000.

Hvis den offentlige vurdering så falder med 10% (2 mio.) og gælden forbliver uændret, vil den samlede andelsværdi for ejendommen falde med 2 mio. og værdien pr. lejlighed vil falde med kr. 100.000 – altså et fald på 20% i andelsværdien.

Alle de andelshavere der så har købt deres lejlighed til mere end kr. 400.000 vil derved ikke have mulighed for at sælge deres lejlighed igen, uden at tabe penge på det.

Men er det ikke bare markedsvilkår?

Vi ved alle at boligmarkedet både kan gå op og ned. Det er de vilkår der er når man køber en bolig og der er altid en risiko for at markedet falder og man derved taber penge på sin lejlighed.

Jeg mener derimod, at vi står over for en helt anden udfordring når man har andelshavere der har købt en lejlighed – til maksimalprisen eller nær ved maksimalprisen – og pga. af udviklingen på et andet marked, markedet for udlejningsejendomme, ikke kan sælge deres lejlighed til samme pris som de har givet. Og dette er helt uanfægtet af at de faktisk kan finde en køber der vil give samme pris for lejligheden, som de har købt den til.

Værre endnu er det hvis markedet har været inde i en positiv udvikling og der derfor har været en mulighed for at tjene penge på lejligheden. Her vil den pågældende andelshaver blive hægtet af markedet fordi de ikke har mulighed for at tjene på deres investering, lige som ejere af ejerboliger har. Faktisk kan man sige at risikoen for at de taber penge er større end chancen for at de tjener penge.

Er det så overhovedet risikoen værd at købe en andelslejlighed? Kan man så ikke lige så godt leje en bolig?

Jeg er ikke et øjeblik i tvivl om at det vil være mest hensigtsmæssigt at afskaffe maksimalprisbestemmelserne på andelsboliger, som i dag virker utrolig forældede og er med til at give urimelige vilkår for mange andelshavere.

Argumenter for en afskaffelse af maksimalpriserne?

En afskaffelse af maksimalprisbestemmelser for andelsbolig vil ikke kun gavne den frie handel med andelsboliger. Der er andre gevinster man kan opnå i samme omgang.

For det første bliver vurderingsrapporter, altså vurderingen af forbedringer i lejligheden, overflødige. Oftest er en vurderingsrapport kun gældende i 3-4 måneder og hvis det tager længere tid at sælge den end det, skal rapporten fornyes. Dette er et stort irritationsmoment for mange andelshavere.

Når man sælger en andelslejlighed, kan man tillægge værdien af de forbedringer man har foretaget i lejligheden. Men forbedringerne afskrives typisk over 10-20 år afhængig af forbedringens karakter. Dette forhold mindsker derved en andelshavers incitament til at foretage forbedringer i lejligheden.

Køber man en andelslejlighed til maksimalværdien og ved at man kun skal bo i lejligheden 3-5 år, kan det ikke betale sig at lave forbedringer i lejligheden pga. afskrivningerne og fordi der ikke mulighed for at tjene penge på at istandsætte en andelslejlighed.

For det andet kan det være en kærkommen lejlighed til at afskaffe den offentlige vurdering helt- eller delvist og derved spare staten for en masse penge.

Hvor meget skal andelsboligen liberaliseres?

Andelsboligloven har om noget virkelig brug for en revidering og når man nu er i gang, bør man kigge på muligheden for at foreninger der ønsker det, kan omdanne deres lejligheder til ejerlejligheder.

Vigtigst er det dog at man får afskaffet maksimalprisbestemmelserne og derved sikre et frit marked for handel med andelsboliger.

Skriv en kommentar til artiklen

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

4 kommentarer

Hej Christian,
Jeg er principielt meget enig med dig, og synes også, at dine argumenter holder fint vand, men er dog lidt uklar på et punkt: Du mener ikke, at en afskaffelse af maksimalpriserne som foreslået vil være døden for andelstanken som sådan, men at man stadig kan fastholde andelsprincippet samtidig med, at man har fri prsidannelse på den enkelte andelsbolig?
Jeg spørger selvfølgelig, fordi ganske mange andelshavere ikke er interesserede i, at deres andelsbolig konverteres til en ejerbolig, da de generelle omkostninger i en sådan som oftest er en del højere end i en tilsvarende andelsbolig pga. ejendomsskatterne.
Mvh,
Simon Ekholm.

Christian Brandt-MüllerChristian Brandt-Müller

Hej Simon,
Tak for din kommentar og spørgsmål.
Hvad er andelstanken? Hvis vi kigger tilbage på andelsbevægelsen – herunder andelsmejerierne og slagterierne som sådan set stadig køre efter andelsprincipperne (om end der sket en udvikling) – så bygger de på samme kooperative grundsætning – ”samarbejde der skal fremme fælles interesser” og at man stemmer efter hoveder og ikke høveder (altså at alle har én stemme der vægter lige meget). Andelsboliger opstod ud fra dette, men man skal faktisk op i 60érne før end at højesteret fastslog at der var en maksimal pris som andelsboliger måtte handles til.
Hvad er så andelstanken for andelsboliger? Billige boliger til sygeplejersken og politibetjenten? Det punkt er vi i min verden langt forbi. Er det rimeligt at bare fordi man har en tante der bor i en billig andelsbolig man kan overtage, så er man foran i køen? Statistisk set er der faktisk flest veluddannede i andelsboliger da disse oftest har det bedste netværk og derfor lettere kan komme i nærheden af de billige andelsboliger.
Jeg mener ikke at grundidéerne omkring fællesskab for at fremme fælles interesser, er gået tabt med stigningen i priserne og som jeg skriver i mit indlæg, så handles de fleste andelsboliger alligevel under maksimalværdien, så det vil ikke skabe de store ændringer. Dog kommer man ud over problematikken med at der er en risiko for at en andelsbolig falder til mindre end det man har givet for den selv om markedet er stigende.
Jeg er enig med dig i at det rent praktisk kan være problematisk for mange foreninger at omdanne til ejerlejligheder. Både fordi alle skal være med, gælden skal indfries og vil man rent faktisk komme til at sidde billigere? Jeg tror nødvendigvis ikke at alle vil kunne komme til at sidde billigere (det afhænger af hvad man skylder i boligen og foreningens samlede gæld der skal indfries), men der vil være en mulighed for en større gevinst ved salg og mere fordelagtige lånemuligheder.
En helt anden ting er at muligheden for at omdanne andelsboliger til ejerboliger, vil øge udbuddet af ejerboliger og derved trykke priserne på ejerlejligheder. Til gengæld vil der være færre andelsboliger og derfor vil andelskøberne bliver ejerbolig købere i stedet.
Mvh.
Christian Brandt-Müller

AvatarSimon Ekholm

Hej Christian,
Jeg har nok udtrykt mig lidt upræcist. Jeg spørger ikke, om du mener, at den grundliggende “andelstanke” (med de oprindelige værdier og idealer, der lå bag) vil kunne bestå. Jeg er enig md i, at dette tankesæt er passé.
Mit spørgsmål er helt enkelt, at jeg ikke rigtig kan udlede af din artikel, om du mener, at en liberalisering af prisfastsættelsen, som beskrevet, kun vil være mulig, hvis andelsboligerne omdannes til ejerboliger, eller om dit synspunkt er, at det vil kunne lade sig gøre, samtidig med at konstruktionen om fælles ejerskab i en andelsforeining fastholdes? Jeg tror ud fra dit svar, at du vurderer, at fri prisfastsættelse kræver konvertering til egentlig ejerstatus, men jeg er ikke helt sikker, så hvis du vil præcisere …
Venlig hilsen,
Simon.

Christian Brandt-MüllerChristian Brandt-Müller

Hej Simon,
Jeg mener sagtens af man kan bevare fællesskabet og “andelstanken” selvom man dropper maksimalprisbestemmelserne. Dette er jo faktisk sådan det er i mange foreninger allerede hvor maksimalværdierne er høje.
Omdannelse til ejerboliger kunne dog være en mulighed for en total liberalisering, men absolut ikke noget jeg ser som tvingende nødvendigt. Hvis vi bare kunne droppe maksimalpriserne ville vi komme langt.
Mvh.
Christian Brandt-Müller

Viser 0 af 4 kommentarer