Hvem bor i andelsboligforeninger anno 2022?

For få år siden var andelsboligernes beboere ofte boligmarkedets nyeste skud på stammen – eller de mindre ressourcestærke borgeres mulighed for en andel i en kvalitetsrig ejendom. Markedets tårnhøje priser har ifølge uafhængig rådgiver Tejs Carstensen åbnet muligheder for boligspekulanter og insiderhandler med store fortjenester. Så hvor-dan kan der navigeres rundt i andelsboligmarkedet? Er der regler til at stoppe intern handel, eller er det bare jungleloven der gælder? Læs med her og hør meget mere om andelsboligens beboere anno 2022. 

Er andelsboligen et springbræt videre?

Andelsboligmarkedet er ifølge Tejs Carstensen en todelt affære, hvor de københavnske og aarhusianske andelsboligforeninger adskiller sig markant fra de resterende i Danmark. Og netop i storbyernes andelsboligforeninger er forandringen af beboerne nævneværdig:

“Tidligere i København og Aarhus kunne man sige, at de billige boliger var andelsboliger. Det er noget politikerne har ødelagt i begyndelsen af 00’erne (fuldt integreret nu) ved, at man har givet mulighed, for at optage lån i boligen. Det vil sige, at andelsboligen stille og roligt er gået over til at blive et spekulationsobjekt på højde med ejerlejligheder,” fortæller Tejs Carstensen og tilføjer:

“Det jeg oplever mere og mere er, at folk investerer i andelsboliger, fordi de ser det som et springbræt videre for at kunne købe ejerboliger senere.”

Og netop det faktum gør, at der pludseligt kommer andre interessenter i boligformen end godt gammeldags fællesskab.

Storstilet spekulation i andelsboligforeninger

Det kan lyde sort og hvidt, og sådan er virkeligheden naturligvis ikke. Det er dog en relevant faktor ifølge Tejs Carstensen, at nogle andelsboligforeninger kan have en mission om at skabe et utroværdigt billede af værdien af boligerne med de forkerte hensigter.

“Desværre kan man opleve nogle bestyrelser, der fortæller til venner og bekendte, at der er tanker om diverse løft i andelsboligforeningen. Det er jo informationer, der ikke bliver kommunikeret ud offentligt. På den måde kan venner og bekendte af bestyrelsesmedlemmerne komme ud og score kassen, fordi ejendommen bliver opskrevet i værdi relativt kort tid efter,” siger Tejs Carstensen og sammenligner andelsboligmarkedet med aktiemarkedet:

“Hvis du køber aktier, så er insiderhandel ulovligt. Det er det bare ikke i andelsboligregi, og det bliver udnyttet til den store guldmedalje. Det er bare ikke noget, vi hører om, og det er ikke noget, vi taler om.”

Andelsboligerne er populære blandt personer under 30 år

Hvordan kan man takle andelsboligmarkedet?

Ifølge Tejs Carstensen handler det om etik, når vi snakker om andelsboligmarkedets ugennemsigtighed for køberne. Og gennemsigtighed er nemlig nøglen til et fair marked med lige vilkår for både køber og sælger.

“Hvis nu det bliver besluttet i foreningen, at man vil opskrive andelskronen med 50 procent, så skal det kommunikeres ud, så alle foreningens medlemmer ved det. Alle i foreningen skal altså underrettes om, at der har været tale om en stigning inden for en bestemt periode. Det skal ikke være noget, der kun kommer ud til bestyrelsens nærmeste. Det handler i bund og grund om etik,” fortæller Tejs og fortsætter:

Det er dødsvært at håndtere det. Men en løsning kunne være at lave et regelsæt for insiderhandel i andelsboligforeninger. Køber og sælger skal jo have den samme viden, og det har de ikke som det ser ud lige nu i nogle foreninger. Hvad der bliver kommunikeret ud af en bestyrelse, burde jo egentligt også være under en eller anden form for ansvar.

Har boformen betydning for beboerne?

I de tilfælde, hvor andelsboligen bliver et spekulationsobjekt, bliver de enkelte andelshaveres banker pludselig en større brik i det økonomiske puslespil. De nye andelshavere skal optage lån for at kunne finansiere de dyrere boliger, og derfor kan bankerne pludselig få en større rolle at spille for andelshaverne. 

“Det er jo noget der utvivlsomt påvirker sammenhængskraften i andelsboligforeningerne på sigt. Det er ikke noget man lægger mærke til lige nu, men de nye køberes afhængighed af deres bank er større end afhængigheden af foreningen,” siger Tejs Carstensen og forsætter: 

“Hvis du starter med at have en stor gæld i din bank, fordi du har købt en dyr andelsbolig, så vil du kunne blive teknisk insolvent, hvis markedet eksempelvis falder. Her vil din bank ende med at presse dig og sætte dine renter op. Dette vil ikke ske, hvis der er luft i foreningen og god økonomi.” 

En nyopstået mulighed for at købe en andelsboligforening 

De stigende priser skaber også interesse for endnu større økonomiske ligninger. 

“Det der er sket i stedet for er, at der er kommet en ekstrem interesse i at opkøbe andelsboligforeninger – for hvis du køber en andelsbolig-
forening og opløser den, så gælder paragraf 5 stykke 2-reglen ikke. Det betyder faktisk, at det at købe en andelsboligforening i stedet for en anden lejeejendom, er mere attraktivt. Det er det især blevet hos erhvervsmæglere og advokathuse, hvis største samarbejdspartnere i den forbindelse ofte er eksterne investorer i form af eksempelvis pensionskasser,” siger Tejs Carstensen. 

Hvem bliver taberne på andelsboligmarkedet?

Hvem står egentligt til at tabe på den stigende andelskrone? Ifølge Tejs Carstensen er der især to grupper, der står bagerst i andelsfødekæden: 

“Desværre kan man opleve nogle bestyrelser, der fortæller til venner og bekendte, at der er tanker om diverse løft i andelsboligforeningen. Det er jo informationer, der ikke bliver kommunikeret ud offentligt. På den måde kan venner og bekendte af bestyrelsesmedlemmerne komme ud og score kassen, fordi ejendommen bliver opskrevet i værdi relativt kort tid efter,” siger Tejs Carstensen og sammenligner andelsboligmarkedet med aktiemarkedet:

Hvis du køber aktier, så er insiderhandel ulovligt. Det er det bare ikke i andelsboligregi, og det bliver udnyttet til den store guldmedalje. Det er bare ikke noget, vi hører om, og det er ikke noget, vi taler om.

Større andel af personer i ejerbolig har en vidergående uddannelse

Fastfrysning af andelskronen virker som en joker i kortspillet

Fastfrysning af andelskronen er en relativt ny regel, der tillader andelsboligforeninger at holde deres nuværende valuarvurdering, og den kan ifølge Tejs Carstensen have stor indflydelse på diverse andelsboligforeninger.

“Det lille trickkort som Kaare Dybvad lavede dér, det var det rene galimatias i forhold til, hvordan økonomi hænger sammen. Det var sådan et ‘noget vi lige trækker op af lommen, for at se smarte ud’-trick,” mener Tejs Carstensen og uddyber:

”Hvis du har en køber, der kender til værdierne, så vil han ikke købe lejligheden, for han vil sætte sig ned og kigge på værdierne og sige, at andelsboligen er for dyr. Men hvis det er en køber, der intet ved om andelsboliger, men synes at den ser billig ud udadtil, så køber personen boligen til den højere pris. Og så bliver personen altså snydt. De kloge vil kunne gennemskue det, men de mindre kloge vil blive snydt.”

Hvor bevæger andelsboligmarkedet sig hen?

Værdier, der stiger i raketfart i storbyerne, fastfrysninger og bobler, der sprænger – det kan være svært at finde hoved og hale i andelsboligmarkedet. Tejs Carstensen giver sit endegyldige besyv på, hvor han tror markedet bevæger sig hen af i fremtiden.

“I min optik er det stilhed før stormen. For markedet kører kun op, men når det begynder at køre ned, så skal man huske på, at andelsboligmarkedet er et billigere marked. Og så går det altså stærkt. Hvis en forening har 50 procent gæld, og markedet falder 5 procent generelt, så falder andelskronen med 10 procent. Så det kan pludselig gå stærkt. Og de foreninger, der har den største gældsætning lige nu, er de foreninger, man som køber skal være særlig opmærksom på, da de kan være risikable at købe sig ind i,” siger Tejs Carstensen og uddyber:

“Hvis man tror på, at det andelsboligmarked, vi har, er det rigtige marked, og alle de faktorer der er med, er de rigtige, så tager jeg fuldstændig fejl i mine betragtninger. Men hvis markedet begynder at falde, og det kan man godt tænke sig, at det kommer til, så er det meget risikabelt. Og jo flere mennesker jeg taler med om det, desto mere mener jeg, at vi er i en brydningstid.”

“Andelsboligmarkedet har hele tiden fulgt ejerboligmarkedet til en vis grad. Men det er et forsinket marked i forhold til ejerboligmarkedet, for du har generalforsamlingen, der bestemmer, hvilken retning foreningen gerne vil gå. Den pris bliver så holdt et år, og så er der lige et årsregnskab, der skal laves. Man kan sige at andelsboligmarkedet er op til 1,5 år forsinket i forhold til markedet for ejerboliger – både op og ned,” forklarer Tejs Carstensen og slutter af med:

“Andelsboligen er blevet lidt en hybrid-forestilling. Det er sådan lidt den grimme ælling – og vi ved ikke helt, om det bliver til en svane, eller forbliver en ælling.”

Medianindkomsten er vokset for både andelshavere og personer i ejerbolig
– med procentmæssigt mest for andelshavere