Fra gul murstensbygning til bæredygtig ejendom: Et firedobbelt renoveringsprojekt
Det der begyndte som en nødvendig udskiftning af et slidt eternittag i AB Ålholmhus endte som et firedobbelt bæredygtigt renoveringsprojekt, der kom til at omfatte solceller, isolering, en grøn facade og et sedumtag. Projektet kommer til at ændre foreningens udseende markant, men placerer samtidig foreningen som et lokalt eksempel på, hvordan æstetik kan kombineres med bæredygtige løsninger.
I Valby ligger andelsboligforeningen AB Ålholmhus, der består af 96 lejligheder fordelt på tre bygninger opført tilbage i 1950’erne, samt fire erhvervsmål i en stueetagebygning.
Da vedligeholdelsesplanen i 2020 afslørede, at de gamle eternittage trængte til en udskiftning, blev det ikke bare starten på en nødvendig renovering – men starten på en større forvandling, der for alvor har sat streg under foreningens engagement i den grønne omstilling.
Ole Vinkler, bestyrelsesformand i Ålholmhus, fortæller her om det firedobbelte renoveringsprojekt, der ikke blot vil ændre foreningens udseende markant, men samtidig placerer Ålholmhus som et lokalt eksempel på, hvordan æstetik kan kombineres med bæredygtige løsninger.
Fra tagudskiftning til demonstrationsprojekt i byfornyelsen
Det var som sagt en vedligeholdelsesplan tilbage i 2020, der satte gang i det firedobbelte renoveringsprojekt. Planen viste, at de gamle eternittage trængte til at blive udskiftet – og alene dét er et omfattende arbejde.
I forbindelse med tagarbejde er det næsten altid nødvendigt at sætte stillads op – og for dem, der kender lidt til byggeri, er det velkendt, at stillads-delen ofte udgør en betydelig del af projektets samlede omkostninger. Derfor rådede Ålholmhus’ rådgivningsfirma, A4 Arkitekter, foreningen til at undersøge, om det kunne betale sig at kombinere tagprojektet med andre renoveringsopgaver for at få mere værdi for pengene. Det kunne det, viste det sig.
Andelsboligforeningens bygninger har i mange år været dårligt isolerede, da der, bortset fra udskiftningen af alle vinduer for 10-12 år siden, ikke har været foretaget større renoveringer af facaden siden opførelsen i 1950’erne. Man kom derfor hurtigt frem til, at det var oplagt at isolere facaderne samtidig med, at man udskiftede tagene.
”Fordi vi nu kiggede på at renovere både tag og facade, blev vi rådet til at tænke i bæredygtige løsninger – for på den måde kunne vi søge støtte fra byfornyelsespuljen,” forklarer Ole Vinkler.
Det råd tog Ålholmhus til sig i fuldt omfang, og foreningen fyldte derfor så mange bæredygtige tiltag på, som økonomien kunne holde til – og kunne derfor søge og modtage støtte fra byfornyelsespuljen. Med de mange bæredygtige tiltag understøtter renoveringen nemlig kommunens mål om at skabe en grønnere og mere klimavenlig by. Det har betydet, at foreningen får:
Solceller på taget:
”Vi fandt ud af, at det ’kun’ ville koste os 1 mio. kr. mere at få solceller på tagene end bare at få skiftet dem,” fortæller Ole Vinkler og tilføjer, at det i foreningens øjne derfor var selvsagt at vælge dén løsning.
De gamle eternitplader er derfor fjernet, der er lagt helt nyt tagpap på tagene – og monteret solceller ovenpå tagpappen. Løsningen kommer fra Solartag og består af integrerede solceller. Systemet er modellerbart, så foreningen nemt kan udvide med flere solcelleplader efter behov.
”Det er faktisk kun på to af bygningerne vi får solceller. Vi har haft en solcellekonsulent tilknyttet projektet, der kom frem til, at vi om sommeren ville producere så meget energi, at vi aldrig ville kunne nå at bruge det – og at vi i virkeligheden måske ville få svært ved at komme af med det igen. Systemet ville simpelthen være overdimensioneret, hvis vi havde solceller på alle tagene. Så på den blok, jeg bor i, ligger der dummy-plader. De ligner solcelle-plader, men er det ikke,” fortæller Ole Vinkler og tilføjer:
”Håndværkerne er ved at lægge det på nu. Det ligner skifer, og det er virkelig pænt, både dummy-pladerne og solcelle-pladerne”
I Ålholmhus gik man målrettet efter et modellerbart system, for på den måde vil man senere nemt kunne udskifte dummy-pladerne til rigtige solcelle-plader, hvis behovet skulle opstå.
”Vi brugte i vores udbud dengang ordlyden ’vi ønsker noget i retning a la Solartag’ – fordi vi ønskede, at det skulle være modellerbart. For, hvis vi så senere finder ud af, at vi godt vil producere mere strøm, så vil vi kunne gå op og en-til-en udskifte de dummy-plader, der ligger på den sidste blok, med solcelle-plader. Så vi gik målrettet efter den her modellerbare løsning. Så vi kan tilpasse os, hvis der kommer nogle federe batteriløsninger eksempelvis. Med den her løsning, vil vi kunne gå op og skifte dummy-pladerne, der ligger på den sidste blok forholdsvist billigt. Og jeg tror næsten det ville kunne gøres fra en lift, så der ikke skal stilles stillads op igen,” fortæller formanden.
Fra Ålholmhus til Elholmhus
Med solceller på tagene træder foreningen ind i rollen som sin egen elleverandør. Det medfører en række juridiske aspekter, der skal på plads.
”Der er utrolig meget lovgivning på området. Jeg vil derfor virkelig råde alle, der skal i gang med et solcelleprojekt, til at få en ekstern rådgiver på,” fortæller Ole Vinkler og tilføjer:
”Vi skal fratage vores beboere deres ret til frit el-valg for at de kan få strøm fra foreningen. Vi skal sætte målere op i alle lejligheder, vi får en batteripark i kælderen – og så skal vi på en eller anden måde ’kappe ledningen’ til det udvendige el-system. Vi kommer stadig til at være på el-nettet, men alt kommer til at være ejet og driftet af foreningen. Så foreningen kommer til at være dens egen elleverandør. Vi kalder det som en joke for Elholmhus”.
Batteriparken i kælderen skal fungere som foreningens energilager. Om dagen fyldes batterierne op med strøm via solcellerne, og den strøm kan så bruges om dagen og aftenen. Om vinteren og om natten købes der strøm ind, når den er billig, som kan bruges morgenen og dagen efter, indtil solcellerne igen begynder at producere strøm og lade batterierne op igen.
Alt skal være juridisk på plads
Andelshaverne skal skrive under på en kontrakt, der gør det muligt for foreningen at fungere som deres elleverandør. Dén kontrakt er jurister i øjeblikket i fuld gang med at udarbejde.
”Vi får jurister til at udforme kontrakten, for på den måde sikrer vi, at vi ikke får sagt noget ukorrekt. Så kan folk også være helt sikre på, hvad det er, at de siger ja til. Fordi det er jo ikke bare at give et håndtryk og sige ’ja tak’, vi vil gerne have strøm. Hver gang der er noget juridisk, skal det sidde lige i skabet,” fortæller Ole Vinkler.
Når først kontrakterne er underskrevet, er det lettere at fastholde aftalen fremadrettet. For har andelshaverne sagt ja, vil aftalen blot gå i arv. Et salg vil derfor fremadrettet være betinget af, at man har foreningen som elleverandør.
Det står dog foreningens andelshavere frit for, om de vil vælge at signere kontrakten. Men økonomisk er der ingen grund til ikke at signere den, lyder det fra formanden.
”For at få råd til projektet, har vi været ude og optage et lån. Det lån betaler andelshaverne for gennem en huslejestigning. Så økonomisk er der ikke nogen grund til ikke at underskrive kontrakten. Mange af de penge som vores huslejer stiger med – dem håber vi jo på, at vi kan indhente med den billigere strøm, vi får, og ved, at vi ikke skal bruge så meget varme. Vores forhåbning er, at det som minimum ender i et nul, men vi håber på, at vi samlet set kommer til at sidde billigere,” fortæller Ole Vinkler.
Isoleret facaden:
Man kom hurtigt frem til, at det var oplagt at isolere facaderne på bygningerne samtidig med, at man udskiftede tagene. Facaderne var stort set ikke isolerede, og derfor ville en isolering ikke kun reducere varmetabet og forbedre indeklimaet i lejlighederne, men også udnytte det stillads, som alligevel skulle opstilles.
”Vi valgte at isolere udvendigt, så vi ikke skulle ind i lejlighederne og tage plads der. Mange af lejlighederne er mindre lejligheder på 45 m2, så det ville gøre en stor forskel, hvis man skulle til at hugge 20 cm af alle væggene – derfor har vi valgt at sætte isolering udenpå,” fortæller Ole Vinkler og tilføjer:
”Og vi blev jo rådet til at tænke i bæredygtige løsninger for at kunne søge støtte fra byfornyelsespuljen. Så, for at reducere vores Co2-regnskab, har vi valgt at bruge så mange genbrugsmaterialer som muligt.”
Derfor består yderbeklædningen, som sættes på facaderne, af genbrugte aluminiumsplader med trælameller på. Her er der også tale en modellerbar løsning, som betyder, at pladerne er forholdsvis nemme at pille af, såfremt man vil ind og ændre i eller pille ved noget bagved.
Et tilsvarende isoleringssytem er anvendt på meget gamle bygninger på Klimakarréen på Østerbro, men Københavns Kommune er interesseret i at få mere data om løsningen. Derfor blev man enige om, at et tilsvarende isoleringssytem skulle sættes op på Ålholmhus’ bygninger – på den måde kunne foreningen få støtte fra byfornyelsen til ligeledes denne del af projektet, samtidig med at kommunen kan teste systemet og undersøge effekten af genbrugsmaterialerne på en nyere bygningstype.
Sedum på taget:
Ålholmhus består af tre bygninger, som står parallelt med hinanden og som forbindes af taget på stueetagebygningen, der rummer de fire erhvervsmål. Det er dette tag, der skal sedum på. Planen er, at det skal plantes næste forår.
Ideen om sedumtaget opstod, fordi Københavns Kommune har stort fokus på løsninger, der forsinker afløb af vand til kloakkerne. Sedum viste sig at være en enkel og effektiv løsning, der både forsinker regnvandet og bidrager til biodiversiteten i bybilledet. Netop disse egenskaber gjorde det muligt for foreningen at få støtte til projektet gennem byfornyelsespuljen.
”Bygningens tag tillader ikke et særligt frodigt lag sedum, men vi får stadig et tag, der kan tilbageholde en vis mængde liter vand,” fortæller Ole Vinkler.
Grøn facadevæg:
Den grønne facadevæg udgør den fjerde del af det firedobbelte projekt.
Ideen om plantevæggen er ikke kommet ud af ingenting – men er spiret ud af dialogen med Københavns Kommunes folk i byfornyelsespuljen. I dialogen blev foreningen inviteret til at være del af en forsøgsordning. Det takkede foreningen ja til, hvilket betyder, den er endt som demonstrationsprojekt i byfornyelsen. Mere konkret omfatter det, at næsten hele væggen ud mod Aalholmvej beplantes.
”Der er tale om en meget befærdet vej. Kigger man på et luftforureningskort er den næsten lige så rød som H.C. Andersens Boulevard. Så der får vi sat planter på hele den væg. Københavns Universitet har været inde over og haft luftkvalitetsmålere siddende herude siden august forrige år. Både ud mod vejen og inde i nogle vores lejligheder. Så må vi se, om den her grønne væg formindsker den partikelforurening, der er. Men det kommer der først resultat på om omtrent et halvt år,” fortæller Ole Vinkler.
Bag facaden: Store projekter bliver hurtigt en del af hverdagen
I dag står stilladserne oppe rundt om alle bygninger, og håndværkerne er i fuld sving med både solceller, facader og den grønne væg. Ifølge planen nærmer arbejdet sig afslutningen på den første bygning, hvilket vil sige, at den grønne plantevæg gerne skulle blive fritlagt her lige inden jul. Den anden bygning forventes færdig omkring årsskiftet og den tredje til foråret. Når de tre bygninger er på plads, venter sedumtaget – et arbejde, der efter planen starter næste forår.
Men det har taget sin tid at komme så langt – for det kræver planlægning, tid, tålmodighed og mange flere skridt at gennemføre et projekt af den her størrelse.
”Vi har holdt et hav af informationsmøder alene op til, at vi skulle stemme om det. Det var vores rådgiver, A4 Arkitekter, der udarbejdede de tre forskellige projektforslag, og vi stemte vist om det, og stemte for, engang i 2021/2022. Og så blev det så lagt i udbud,” fortæller Ole Vinkler.
Når man modtager støtte fra Københavns Kommune, følger udbudsrunderne faste regler. For et projekt af denne størrelse betyder det, at det skal i licitation. Foreningen modtog herefter tilbud fra tre eller fire entreprenører, og valget faldt på det tilbud, der var billigst og opfyldte foreningens krav.
Det er Ole Vinkler selv, der sammen med bestyrelsesmedlem, Martin Borelli, har været tovholder på projektet, mens resten af bestyrelsens medlemmer har taget teten på de øvrige opgaver. Fra det øjeblik, projektet for alvor fik sejl under vingerne, og frem til arbejdet gik i gang, har de to brugt mange timer hver uge på alt fra byggemøder til møder med kommunen og rådgivere – alt sammen for at sikre, at projektet blev planlagt og gennemført korrekt.
”Vi har afholdt utallige ugentlige byggemøder inden vi gik i gang – bare for at komme gennem ansøgningen til byfornyelsespuljen. Og vi har holdt et hav af møder med kommunen og de forskellige rådgivere. Jeg tror, at Martin og jeg – stadig – hurtigt kan bruge fem til ti timer om ugen på det. Og det er jo ved siden af alt andet,” fortæller formanden og tilføjer:
”Jeg vil sige, at arbejdsmængden har overrasket mig. Jeg tror ikke man skal undervurdere den. Man kan godt vælge en mindre hands-on tilgang til det, men vi har gerne villet være involverede hele vejen igennem.”
Erfaringer undervejs: Råd fra formanden
Selvom projektet endnu ikke er færdigt, er formanden allerede mange erfaringer rigere. Og han har derfor gode råd at dele ud af.
Sørg for, at I har en velfungerende bestyrelse
Ifølge formanden er det ikke alle foreninger, der uden videre kan komme godt igennem et projekt af den her størrelse. Store renoveringsprojekter kræver både tid, energi og samarbejde, og derfor er det vigtigt, at bestyrelsen har tillid til hinanden og til hinandens arbejdsindsats.
“Det har kun kunne lade sig gøre, fordi vi har en virkelig, virkelig velfungerende bestyrelse. Vi har været så heldige, at resten af bestyrelsen har været vanvittig gode til at løfte resten af det arbejde, der ligger i at drive en andelsboligforening,” fortæller formanden.
Han tilføjer:
“Er der fnidder i bestyrelsen, kan bestyrelsesmøderne hurtigt ende som heldagsprojekter. Og det går ikke. Der skal være en vis tillid i bestyrelsen til, at de folk, der har at gøre med byggeprojektet kan træffe de rigtige beslutninger selv, så alt ikke skal tages i plenum”.
Få rådgivning til de forskellige dele af projektet
”Det er super vigtigt at få rådgivning på, når det gælder så store foreningsprojekter,” fortæller Ole Vinkler.
Både før og under projektopstart har foreningen haft flere og forskellige rådgivere tilknyttet projektet: byggerådgivere, solcellerådgivere, jurister m.fl. Og alle har gjort et super arbejde, lyder det fra formanden, der fortæller:
”Et projekt af den her størrelse – det kan man ikke klare som lægmand. Så få rådgivning på fra start – fra før første stillads stilles op. Jeg vil anbefale, at man får byggerådgivning fra start til slut, jeg vil anbefale, at man får rådgivning af en solcellekonsulent til solcelledelen, og jeg vil anbefale, at man får hjælp af jurister til det juridiske,” fortæller Ole Vinkler.
Undersøg muligheden for tilskud
Formandens tredje råd lyder på, at man undersøger, om det er muligt at få tilskud til sit renoveringsprojekt.
”Undersøg og søg, om I kan få penge. Det er federe. Man kan sige, den grønne facadevæg har gjort projektet lidt mere kringlet. Det var ikke noget vi selv kiggede ind i, men det ender med, at det ikke er noget, der kommer til at koste foreningen penge, fordi Københavns Kommune går ind og støtter. Så det kan altså godt betale sig at gå ind og undersøge, om man kan søge tilskud de forskellige støttesteder. Det kan en byggerådgiver blandt andet hjælpe jer med,” fortæller formanden.
At undersøge og navigere i mulighederne for tilskud kan være en udfordring for en bestyrelse, når den står alene med opgaven. Det kan derfor være en rigtig god idé at få professionel hjælp til både at finde relevante puljer og til at søge dem. En rådgiver kan hjælpe med at gennemgå de forskellige ordninger og pege på, hvad der kan være relevant for ens egen forening. På den måde kan man få et bedre overblik og øge chancen for, at man ikke overser støttemuligheder, der kan få betydning for økonomien i projektet.
Opret en separat e-mailadresse
Formandens vigtigste råd er faktisk både enkelt og hurtigt at føre ud i livet: Opret en separat mailadresse.
”Hvis man ikke har gjort det allerede som bestyrelsesmedlem, så opret en separat e-mail. Til specifikt andelsarbejdet. Så bliver det ikke blandet sammen med dit privatliv. Der hvor byggeprojektet kørte på sit højeste fik vi 15-20 mails om dagen. Det bliver blandet ind i din private mail,” forklarer formanden og tilføjer:
”For det første gør det det svært at finde de forskellige mails, når du skal forholde sig til dem, men det gør samtidig, at man ikke føler, at man kan holde fri. Har man en separat e-mail, kan man lade være med at sætte notifikationer på den, og så kan man sige ’nu tjekker jeg det her tirsdag og søndag’.”
Fra mursten til moderne udtryk – og solceller, der betaler sig
De mange projekter på foreningens facade har naturligvis betydning for udtrykket. De gamle gule murstensfacader pakkes ind i aluminiumsplader og trælameller, som skaber et mere råt og moderne udseende. Dog kommer den grønne væg og det flade sedumtag til at bløde udtrykket lidt op og tilføre et grønt touch til facaden.
”Der er intet, der kommer til at se ud som før, når vi er færdige. Det eneste der kommer til at se ens ud, er vores altaner. Vores beboere ved jo godt, at, vi får økonomisk støtte fra Københavns Kommune – og at det betyder, at der kommer nogle betingelser med. Men vi haft en mock-up siddende på bygningen i et par år, så folk har kunne se, hvordan det kommer til at se ud, og hvordan det ældes. Så det bliver ikke en total overraskelse den dag, de kommer hjem, og det er gået fra at være en gul murstensbygning til at være en bygning beklædt med aluminium-trapezplader,” forklarer Ole Vinkler.
Spændt på fremtiden med solceller
Formanden og resten af foreningens beboere ser frem til at projektet er færdigt – og er spændt på fremtiden med solceller. For selvom der er udarbejdet en masse beregninger, der viser, at solceller vil gøre strømmen billigere, kan kun tiden vise, hvordan det kommer til at gå.
Solartaget forventes at producere 83.596 kWh grøn strøm om året, hvoraf omkring 49.000 kWh vil blive brugt direkte i ejendommen[1].
”Der er udarbejdet flere beregninger, der viser, at det bliver billigere – men det må det jo alt andet lige også blive, eftersom noget af vores strøm vil blive gratis. Men afskrivningstid og sådan noget – det er svært at sige,” afrunder Ole Vinkler.
[1] “Grønt løft til Valby: AB Ålholmhus investerer i Solartag og grønne facader”