finansieringgældnystiftelseStifte andelbsoligforeningstiftelse

Finansiering: Hvad skal der til for at stifte en andelsboligforening?

Realkreditlån og banklån til finansiering af andelsboligforeningen

Ved stiftelse af en andelsboligforening kan der ydes et realkreditlån på op til 80 procent af ejendommens værdi. De resterende 20 procent finansieres ved et almindeligt banklån, og ved det indskud, som de nye andelshavere betaler for deres andelsboliger. Størrelsen på banklånet varierer fra stiftelse til stiftelse. Fælles for de fleste nystiftede andelsboligforeninger er dog, at mange er interesserede i at afvikle banklånet først, da renten er højere end på et realkreditlån, men også fordi at der typisk er personlig hæftelse for de enkelte andelshavere på bankgælden.

Der er et utal af muligheder for sammensætning af lånene, renter, afvikling og risikovillighed ved stiftelse af andelsboligforening. Derfor er det normal praksis, at der indhentes tilbud fra op til tre banker i forbindelse med stiftelser. Bankerne laver flere former for budgetudkast og regner på forskellige finansieringsoplæg, som initiativgruppen bag den stiftende andelsboligforening typisk sorterer ud i inden den stiftende generalforsamling. Alligevel kan der være rigtig mange forhold at tage stilling til, og for de stiftende lejere er det om at holde tungen lige i munden. Kyndig rådgivning fra både advokat og bankrådgivere skal derfor sidde i skabet.

Afvikling på gæld

Løbetiden på lån, rentetypen, afdragsprofiler og risici ved ændringer i ydelsen ved rentestigninger, er nogle af de forhold, som der skal tages stilling til, når foreningens belåning skal sammensættes.

„Der er rigtig mange variable, der kan justeres på. Eksempelvis er der spørgsmålet om, hvor meget der skal afvikles. Mange vil gerne have en aftale, hvor de også afvikler på gælden. Derfor laver man ofte en aftale med to realkreditlån, hvor der kan afvikles på det ene,“ fortæller Michael Schnell Hansen, erhvervsrådgiver fra Nordea Boligforeninger. Hurtig afvikling af gælden medfører, at friværdien i ejendommen stiger, og andelsboligforeningen herved stilles bedre økonomisk – eksempelvis hvis de skal låne penge til vedligeholdelse af ejendommen på et senere tidspunkt.

Størrelsen på indskud

Et andet af de forhold, beboerne skal tage stilling til, er, hvor stort indskuddet fra de enkelte andelshavere skal være. Det varierer nemlig, hvor meget de stiftende andelshavere kan lægge i indskud til at starte med. Derfor er der eksempler på, at beboerne betaler alt fra 7000 kroner pr. kvadratmeter til 1500 kroner pr. kvadratmeter i andelsindskud ved stiftelsen. Når det kontante indskud betales, modregnes forudbetalt leje, indskud betalt for lejeboligen og de beløb, som er på en eventuel vedligeholdelseskonto. Det resterende af andelsindskuddet finansieres typisk ved, at andelshaverne tager et andelsboliglån i banken, som de selv hæfter for.

Hos Nordea Boligforeninger bestemmer man ikke, hvor stort det kontante indskud skal være i forbindelse med stiftelsen, men man har en holdning til beløbet, fordi det har stor betydning for størrelsen på boligafgiften efterfølgende:

„Vi ser jo altid på, hvor høj en boligafgift de enkelte andelshavere skal betale, og så sammenligner vi med, hvad en tilsvarende lejelejlighed i området ville koste. Der skal dog altid foretages kontant indskud af de kommende andelshavere i forbindelse med en stiftelse. Vi ser også på huslejenævnets anbefalinger og den generelle stand, for det skal selvfølgelig svare til markedspriserne for at være rentabelt,“ forklarer Michael Schnell Hansen.

Vedligeholdelse af ejendommen

Når en andelsboligforening stiftes er det ikke kun selve købesummen af andelsboligforeningens ejendom, der skal være penge til. Også kommende vedligeholdelsesprojekter bliver der taget højde for og fundet finansiering til. Det er et krav, at en byggesagkyndig gennemgår ejendommens tilstand og udarbejder en vedligeholdelsesplan. Det gør man både for at sikre, at lejerne ikke køber ‘katten i sækken’, men også for nøje at planlægge de forventede opgaver og vedligeholdelsesudgifter.

„Der er en generel tendens til, at de nystiftede andelsboligforeninger også er interesserede i at vedligeholde på ejendommen, og derfor bliver der budgetteret med udgifter til vedligehold helt fra start af,“ tilføjer Michael Schnell Hansen.


Hvad ser banken efter, når de får en henvendelse om en stiftelse?
Når en gruppe af lejere ønsker at købe deres ejendom og stifte en andelsboligforening, ser banken typisk nærmere på, hvor mange af ejendommens lejere, der ønsker at være en del af stiftelsen. Hos Nordea ser man gerne, at deltagelsesgraden er på mindst 66 procent, men i nogle tilfælde er en deltagelsesgrad helt ned på 60 procent også i orden – det kommer an på, hvordan banken risikovurderer den pågældende sag. Det skal være en holdbar stiftelse, hvor den kommende andelsboligforening ikke bliver for afhængig af at drive lejevirksomhed på de resterende lejemål. Ligeledes er banken også meget interesseret i at vide, hvor afhængig den kommende andelsboligforening bliver af erhvervslejemål i ejendommen. Der kan nemlig være en risikofaktor ved erhvervslejemål idet andelsboligforeningen kan blive hårdt ramt på økonomien, hvis der er tomgang i lejemålene.

Står I overfor at skulle stifte en andelsboligforening, så sørg for at indhente flere tilbud på finansiering fra pengeinstitutterne. Hos Andelsportal.dk vil vi gerne formidle kontakten. Indsend en forespørgsel her og vi sørger for at formidle kontakt til tre mulige finansieringspartnere.

Andelsportal.dk
Om forfatteren: Andelsportal.dk har siden år 2000 formidlet nyheder, informationer og services til landets andelsboligforeninger. Forskellige forfattere har løbende skrevet artikler og bidraget med viden til andelsportal.dk’s arkiv af nyheder, guides og indlæg.