Fejlagtig analyse nedgør andelsboliger

Andelsboliger har om noget været et yndet mål for journalisternes skarpe pen over de seneste år. Nogle gange med god grund, men oftest har man også set en tendens til en kraftig generalisering. For nyligt stod andelsboligen så for skud igen.

I Børsen lørdag d. 19 januar, kunne man under overskriften ”Ejerlejligheder giver baghjul til andelsboliger”, læse at det er væsentligt dyrere at købe en andelsbolig i forhold til en ejerbolig. De skriver, at en ejerlejlighed på 90 m2 i København/Frederiksberg koster kr. 193 per dag, mens en tilsvarende andelsbolig koster kr. 344 per dag. Dvs. at andelsboligen er 78 procent dyrere end ejerboligen. Umiddelbart en skræmmende historie for dem, der går med tanker om at købe en andelsbolig.

Renten

I artiklen kan man også læse, hvad forudsætninger for denne analyse er og det er her jeg mener, de er helt galt på den. Analysen er lavet af BRF Kredit. Umiddelbart skulle man tro, at de har veluddannede økonomer ansat, der kunne lave en retvisende analyse, men i mine øjne ligner det mere bestillingsarbejde, hvor resultatet var givet på forhånd.

I analysen har man regnet med, at ejerlejligheden finansieres med 80 procent realkreditbelåning som et afdragsfrit F1 lån, 15 procent som banklån og de sidste 5 procent kontant. Umiddelbart virker dette som et rimeligt sammenligningsgrundlag, da lån til andelsboliger også er variable. Men her opstår så det første problem: På andelsboligen har de regnet med at boligen finansieres med andelsboliglån på 7,5 procent. Jeg ved godt, at det er hvad nogle banker tilbyder, men der er også rigtig mange banker, der tilbyder en væsentligt lavere rente.

Jeg er for nylig stødt på kunder, der har fået en rente på helt ned til 4 procent. Dette forudsætter dog den ”helt rigtige” kunde og den ”helt rigtige” andelsforening, så lad os sige at en fornuftig rente som de fleste kunder vil kunne opnå er 5,5 procent, så vil det betyde en besparelse på 2 procent. Jeg har søgt på boligsiden.dk og fundet de andelslejligheder der er til salg på 90 m2 på Østerbro og Frederiksberg. De ligger med en udbudspris på mellem ca. 1,2-1,5 mio., så hvis man regner med et gennemsnit, vil det sige, at andelsboligen koster ca. kr. 1.350.000. En hurtig beregning på en rentebesparelse på 2 procent af 1.350.000, giver en besparelse på kr. 27.000 pr. år.

Fællesudgifter er ikke med

For ejerlejlighederne skriver de, at der ikke er medtaget hverken fællesudgifter eller grundskyld. Hvorfor disse ikke er medtaget i beregningen er mig meget uforståeligt, da dette skal betales, når man køber en ejerlejlighed. For en ejerlejlighed på 90 m2 kan dette beløbe sig til mellem kr. 20-40.000 på et år.

Derudover kan man læse, at andelsboligerne, der er brugt i udregningen, er fundet på boligportal.dk. En side hvor private sætter deres boliger til salg. Jeg siger ikke, at det er et forkert sted at kigge, men det ville måske have gjort analysen mere pålidelig, hvis man havde taget lejligheden fra f.eks. Boligsiden, hvor man har alle de andelsboliger, der er til salg gennem ejendomsmæglere.

Et helt andet resultat

Hvis vi først tager rentebesparelsen på kr. 27.000 pr. år, hvilket giver en besparelse per dag på kr. 74, koster andelsboligen nu kun kr. 270 per dag i stedet for kr. 344 per dag. Hvis vi så samtidig tilføjer udgifter til fællesudgifter og grundskyld til ejerlejlighederne, får vi at de stiger med mellem kr. 55-110 pr. dag. Dvs. at ejerlejligheden nu koster mellem kr. 248 – 303 per dag. Tager vi snittet bliver det 275,50 kr. per dag en ejerlejlighed koster.

For at summere op: Andelslejligheden koster kr. 270 pr. og ejerlejligheden koster kr. 275,50 per dag. – altså er helt andet (og mindre interessant?) resultat end det BRF Kredit var kommet frem til. Kan du få en lavere rente end 5,5 procent på dit andelsboliglån, ændrer det resultatet yderligere til andelsboligens fordel.

Høj eller lav boligafgift

Derudover kunne man f.eks. kigge på, hvad det havde af betydning om andelslejligheden havde en høj eller en lav boligafgift. Derudover kunne man argumentere for at en del af gælden i andelsboligen ligger i andelsforeningen og derfor kan en del af gælden være både med afdrag og fast rente i andelsboligen.

Jeg skal være den første til at sige, at der også er mange andre ting man kan tage med i denne analyse og mine beregninger ikke er 100 procent præcise, men det rykker ikke ved det faktum at deres analyse giver et helt skævt billede af virkelighed. Det der dog undre mig mest, er hvor deres interesse i denne analyse er og hvorfor andelsbolig uretmæssigt skal nedgøres på denne måde?