afdragsfrie lånAndelsboligforeninger i kriseerhvervsministerietlovgivningSwap-aftaler

13 anbefalinger: Slut med afdragsfrihed og billig husleje

Andelsboligforeninger skal afdrage på deres gæld – og det skal være slut med en lav husleje for andelshavere i konkurstruede foreninger. Sådan lyder nogle af de centrale anbefalinger, som Erhvervsministeren Brian Mikkelsen (K) vil tage udgangspunkt i for at komme andelssektorens konkurser til livs. En forkert måde at løse problemerne på, mener nogle parter. Vi ser nærmere på de nye anbefalinger, og hvad de betyder for de danske andelsboligforeninger.

Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) er klar til indgreb mod andelsboligforeningerne for at komme skandalesager med konkurser i andelssektoren til livs. Anbefalingerne stiller blandt andet nye krav til bestyrelserne budgetlægning og begrænser muligheden for afdragsfrihed i nystiftede foreninger. Men hvor er anbefalingerne og kravene til finanssektoren, spørger kritikerne. Andelsportal.dk ser nærmere på de nye anbefalinger, deres betydning og reaktionerne på dem.

Nye indsatser skal komme konkursager til livs

Andelsboligforeninger der befinder sig i så håbløse økonomiske situationer, at de forsøger at likvidere sig selv. Bindende swap-låns aftaler, der er endt i langetrukne retssager mellem realkreditinstitutter og de forgældede andelsboligforeninger. Skandalesagerne er mange og artikler om konkurstruede andelsboligforeninger har næsten ikke været til at undgå. Sager, som Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) nu vil komme til livs gennem en række skærpelser og nye krav til andelsboligforeningerne.

“Hovedparten af andelsboligforeningerne i Danmark er sunde og veldrevne, men der har været enkelte eksemler på foreninger, som står i en økonomisk vanskelig situation. Det er helt afgørende at vi sikrer, at andelsboligsektoren drives ansvarligt, så vi fastholder et alsidigt boligmarked, med tryghed, fleksibilitet og valgmuligheder for borgerne,” fortæller erhvervsminister Brian Mikkelsen i en pressemeddelelse fra Erhvervsministeriet.

Derfor valgte erhvervsministeren i februar at sammensætte en arbejdsgruppe, bestående af blandt andet repræsentanter fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation og realkreditsektorens interesseorganisation, FinansDanmark, til at se nærmere på, hvordan man kan sikre en mere ansvarlig drift i andelsboligsektoren.

Slut med afdragsfrihed for andelsboligforeninger

Og den nedsatte arbejdsgruppe er nu klar med 13 anbefalinger, der skal sikre en mere stabil andelssektor og forhindre, at realkreditten mister lysten til at låne til andelssektoren i fremtiden. De 13 anbefalinger vedrører stiftelsessituationen, herunder finansiering, den daglige drift og vilkår i forlængelse af ophævelse af en andelsboligforening.

Dette skal blandt andet ske ved at tvinge andelsboligforeningerne til at betale af på deres gæld i stedet for at gøre brug af afdragsfrie lån. Og netop de afdragsfrie lån sættes under luppen i Erhvervsministerens nye udspil, hvor de populære lån slet ikke skal være en mulighed for nystiftede andelsboligforeninger i fremtiden. Vil man fremover stifte en andelsboligforening skal man udover direkte afdrag også kunne lægge minimum fem procent af købesummen ved stiftelsen.

Her kan du se de 13 anbefalinger om andelsboliger

Driften af en andelsboligforening – bestyrelsens rolle

De nye anbefalinger sætter også anbefalinger til bestyrelserne i landets andelsboligforeninger. Arbejdsgruppen anbefaler, at der i andelsboligloven indføres en bestemmelse om disses opgaver og ansvar. . Bestyrelsen skal varetage den daglige ledelse og påse, administrator udfører sit hverv på en behørig måde, sikre at ejendommen vedligeholdes forsvarligt i overensstemmelse med budgetter, og generalforsamlingens beslutninger – og påse, at der til en hver tid sker en vurdering af den økonomiske situation.

Huslejestigning ved konkurs

For at undgå spekulationer om konkurser anbefaler arbejdsgruppen at fjerne muligheden for at blive boende til en lav husleje efter en konkurs:

”Huslejeniveauet for andelshavere, der overgår til at blive lejere, skal fastsættes som gennemsnittet af boligafgiften for de seneste 3-5 år. Dette for at huslejen kommer til at ligge på niveau med den boligafgift som andelshaverne tidligere har betalt til andelsboligforeningen.”

Dette krav vil betyde en væsentlig højere husleje til andelshaverne, da det vil være slut med at betale en lav husleje i andelsboligforeninger, der sejler mod en konkurs.

Et urimeligt tiltag, hvis du spørger Niels Bjørnstrup, formand for foreningen af andelsboligforeninger i krise (AB i Krise).

”Det betyder, at lejen vil være væsentligt højere for de tidligere andelshavere, end den vil være for de andre lejere. Det finder vi fuldstændigt urimeligt,” siger Niels Bjørnstrup og påpeger, at andelshaverne vil være dårligt stillet i tilfælde af en konkurs, hvor de overgår til at være lejere.

Kritik: Få styr på, hvordan ejendommene vurderes

De nye anbefalinger møder dog også kritik – for, hvorfor indgår ejendomsvurderingerne og anbefalingerne til finanssektoren ikke i erhvervsministerens nye tiltag?

Eksperten Curt Liliegreen, direktør i Boligøkonomisk Videncenter, ser anbefalingerne som en bagvendt måde at løse problemerne for andelssektoren på:

”Det egentlige problem er, at man med opskruede valuarvurderinger har pustet værdien af andelsboliger kunstigt op. Derefter har man belånt de oppustede værdier. Problemet burde løses ved at få styr på, hvordan ejendommene vurderes. Ikke ved at sætte ind bagefter ved at fjerne afdragsfriheden for finansieringen af den oppustede ejendom,« siger Curt Liliegreen til Finas.

Og i foreningen af andelsboligforeninger i krise er man enig:
”Rapporten beskæftiger sig ikke meget med det faktum, at de afgørende skader sker før der overhovedet eksisterer en bestyrelse i foreningen, dvs. før der overhovedet eksisterer en forening. Det er i den periode smarte advokater, sælgere af beboelsesejendomme, valuarer m.fl. boltrer sig som fisk i vandet.”

Her bør ansvaret også rettes mod realkreditinstitutterne og bankerne, der har overbelånt ejendomme, mener formand for foreningen Niels Bjørnstrup:

”Hvis bank og realkredit havde overholdt lovgivningen og ikke havde overbelånt ejendomme, var vi aldrig kommet ud i de her situationer,” siger Niels Bjørnstrup til Berlingske Business.

Et wake up-call til hele andelssektoren

Hvad end man er enig, eller uenig i at anbefalingerne kommer problemerne i andelssektoren til livs – kan indgrebene ses, som et wake up-call til landets andelsboligforeninger.

”Dette er et wake up-call til hele andelssektoren i Danmark. Det er et signal om, at man som andelshaver ikke er lejere, som kan skyde ansvaret fra sig. Man har et medansvar. Jeg tror, at dette indgreb vil føre til et boom i den uafhængige rådgivning. Man må så håbe, at den rådgivning bliver bedre, end valuarernes rådgivning har været,” siger Curt Liliegreen.

Hos Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, ABF, er man overordnet tilfredse med de nye anbefalinger, som man mener vil skabe mere økonomisk robuste andelsboligforeninger, når der fremadrettet stiftes nye foreninger.

ABF-direktør Jan Hansen, som selv var en af repræsentanterne i arbejdsgruppen er tilfreds med, at det er en enig arbejdsgruppe, der nu anbefaler særregler omkring finansiering ved stiftelse af en privat andelsboligforening.

”Jeg synes det er meget tilfredsstillende, at arbejdsgruppen nu foreslår en øvre grænse for omfanget af afdragsfrie lån, når en forening skal stiftes,” fortæller Jan Hansen.

Hvad nu?

Erhvervsministeren vil nu gå i dialog med Folketingets øvrige partier, for at få opbakning til at gennemføre anbefalingerne.

Du kan følge sagen løbende på Andelsportal.dk.

 

Læs også: Her kan du se de 13 anbefalinger om andelsboliger og
Man stifter ikke en andelsboligforening for at den skal gå konkurs

Nynne PG
Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og vejledning om andelsboligmarkedet. Nynne brænder for kommunikation og er netop i gang med en kandidat i virksomhedskommunikation fra Copenhagen Business School. I øvrigt er hun selv for nyligt blevet andelshaver og har glædeligt fået andelstanken på tæt hånd.