Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
Nørhalne Murer ApS

Er det nu der skal bides i det sure æble?

I Københavns Andelskasse er vi ikke meget anderledes end andre banker. Vi har det ikke godt med at finansiere andelslejligheder i foreninger, som er finansieret med lån med variabel rente. Det er ikke ensbetydende med, at vi altid siger nej, men vi forudsætter altid, at gælden er fastforrentet og afdrages, og beregner, hvad der så vil ske med boligafgiften. Stiger boligafgiften falder vores vurdering af boligen tilsvarende.

Hvorfor nogle foreninger har valgt finansiering med variabel rente, er svært at sige generelt, men et kvalificeret gæt er, at økonomien ellers ikke ville hænge sammen, da foreningen blev stiftet.

Forleden blev vi præsenteret for et boligkøb i en forening af nyere dato. 100 % finansieret med variabelt forrentede lån, men med en aftale, som sikrede et renteloft på henholdsvis 4,00 % og 4,50 %, fra de nuværende 1,6 %.

Budgettet i foreningen hænger sammen, så der både kan betales afdrag, og samtidig er der et budgetoverskud. Så på papiret ser det fint ud. Men da vi lavede vores lille stress-test faldt vores skrivebordsvurdering med 375.000, eller 4.000 kroner pr. kvm. og vi sagde nej tak til at finansiere købet.

Det inspirerede mig til at regne lidt på, hvordan økonomien i foreningen ville se ud, hvis finansieringen inklusive renteswaps blev omlagt til et 30-årigt lån med en fast rente på 3,00 %.

 Her er nogle konklusioner:

  • Renteudgiften ville stige med 3,5 millioner, hvorfra kan trækkes foreningens buffer til rentestigninger på 1,2 mill. Nettostigningen ville altså være på 2,3 millioner.
  • Dertil kommer afdraget som ville stige fra 1,5 millioner til 3,1 millioner. Samlet set ville boligafgiften stige med hele 35 %.
  • Hvis foreningen vælger afdragsfrihed i 10 år, ville stigningen til renter fratrukket bufferen blive på 2,6 millioner. Afdraget på 1,5 millioner kunne ”spares” og stigningen i boligafgiften ville være på 10 %.

Det er jo nogle voldsomme tal, men hvis de brydes ned på den enkelte lejlighed, som i dette tilfælde var på 93 kvm. ville stigningen med afdragsfri lån være på 748 kroner om måneden. Prisen for at kende renten de næste 30 år.

Afdragsfrie lån er vel kun en halv løsning? Gælden nedbringes ikke, og foreningens formue stiger derfor kun, hvis ejendommen stiger i værdi. Men løsningen giver mere tryghed. Renten er låst fast på 3 % i stedet for, at den kan stige til 4 % eller 4,50 %.

Få et overblik

  • På 10 vil man med et lån med afdrag afdrage lånet med 38,5 millioner. At undlade at afdrage er, bortset for mistede rentebesparelser, dog ikke et reelt tab, da det jo er andelshaverne selv som indbetaler beløbet via boligafgiften.
  • Hvis ejendommen i dag var finansieret med 3 % lån afdragsfri i 10 år, ville vores skrivebordsvurdering af lejligheden stige med 130.000 kroner. Det svarer til en værdiforøgelse på 8,3 millioner for alle lejlighederne i foreningen.
  • Stigningen i boligafgiften med afdragsfri lån, vil på 10 være på i alt 90.000 kroner.

Kan man så kompensere for de manglede afdrag på 38,5 millioner på 10 år?

Ja det kan man, men det kræver at renten stiger. Og det gør den. Det er kun et spørgsmål, om hvornår den stiger. Hvis renten stiger inden der er gået 10 år, vil kursværdien af 3 % lånet falde. Renten kan dog også fortsat falde, og så stiger kursværdien, men begrænset til ca. 5%.

  • Hvis renten stiger med 1,0 % vil kursværdien falde med 22 millioner.
  • Hvis renten stiger med 1,5 % vil kursværdien falde med 33 millioner.

Hvad sker der med boligafgiften, hvis lånet ikke omlægges nu, og renten efterfølgende stiger op til renteloftet?

  • Renteudgiften stiger med i alt 2,1 millioner om året. Svarende til en nødvendig stigning i boligafgiften på 28 %. Hvis altså udgiften til renteaftalen neutraliseres. Jeg må tilstå, at jeg ikke ved om det er tilfældet. Hvis udgiften fortsat skal betales er stigningen på 39 %.
  • Stigningen kan altså være større end, hvis finansieringen blev omlagt til fast rente med afdrag nu.
  • Hvis man omlægger gælden nu, får man konverteringsmuligheden med i prisen. Hvis man ikke omlægger gælden, men ”bare” får rentestigningen om x år, er der ingen konverteringsmulighed.

Mine beregninger er sandsynligvis fejlbehæftede. Først og fremmest er de baseret på regnskabsoplysninger fra ultimo 2011, så kursværdien af gælden er formentlig større i dag. Og den nuværende rente på lånene er formentlig lavere.

At komme i gang

Beregningerne skal også blot vise, at man bør overveje, om man skal betale regningen for en risikabel finansiering nu, hvor alternativet er en lav fast rente.

Og hvordan kommer man så i gang med disse overvejelser? Man beder simpelthen foreningens långivere, om at lave beregningerne. Rene konsekvensberegninger uden vurderinger af, om det er godt eller skidt. Det er beslutninger, som andelshaverne skal træffe.

Skriv en kommentar til artiklen

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *