2022andelstanken

Er andelsboligen stadig for alle i 2022?

Andelsboligen skulle oprindeligt være boligen for alle – men er den stadig det? I denne artikel tager seniorforsker ved Nationalmuseet Mikkel Thelle os med på rejsen siden andelsboligens spæde start og dens udvikling helt frem til i dag. Samtidig tager han et kig i spåkuglen for fremtidens andelsbolig.

1860 – det er så langt tilbage, tanken bag andelsboligen rækker. Andelsboligen er nemlig tæt knyttet til andelsbevægelsen, der i 1860’erne startede som et landbrugsfænomen. Og man har brug for at kigge på fortiden for at forstå fremtiden.

“Andelsbevægelsen opstod blandt bønder og husmænd, som slog sig sammen og begyndte at lave deres egen landbrugsproduktion for at opnå selvstændighed i forhold til de rige herremænd,” fortæller seniorforsker Mikkel Thelle og uddyber:

“Andelsboligbevægelsen er dog adskilt fra andelsbevægelsen, da andelsboligbevægelsen er en bybevægelse – men tankerne bag er alligevel de samme.”

Her peger Mikkel Thelle særligt på, at idéen om at opnå selvstændighed ved at slå sig sammen, og ideen om at beskytte sig mod markedsmekanismerne, er helt centrale i begge bevægelser.

Andelsboligens grundsten

Den grundlæggende tanke bag andelsboligen var at skabe en bolig med en finansiering, der gjorde, at almindelige mennesker kunne bo i storbyen uden at blive ramt af et ustabilt boligmarked. I andelsboligens spæde start var landet nemlig præget af store begivenheder, der alle påvirkede boligmarkedet.

I løbet af 1900-tallet var Danmark præget af diverse krige, en fødevarekrise og den russiske revolution. Alt det gjorde, at man vurderede, at hvis almindelige mennesker skulle kunne bo i byerne, skulle vi lave en ny konstruktion, siger Mikkel Thelle.

Det skarpe hjørne: Valuarvurderingernes indtog

I mange år bidrog andelsboligen med en anderledes boform i bybilledet, der havde en bredere køberskare end eksempelvis ejerboligen. Over en årrække blev frisættelsen af andelskronen dog et aktuelt emne på dagsorden, og med politiske ændringer i 2006, en forældet offentlig vurdering, begyndte flere andelsboligforeninger at benytte sig af valuarvurderinger som vurderingsprincip.

“Det skarpe hjørne kommer med de nye høje ejendomsvurderinger i 2006, hvor maksimalpriserne stiger. Indtil det tidspunkt har andelsboliger stort set forholdt sig i ro, men nu kunne man i foreningen tage dialogen op om, hvorvidt det var et ønske at hæve andelskronen med en valuarvurdering eller ej,” siger Mikkel Thelle, der understreger, at prissætning i andelsboligforeninger er en kompleks størrelse, der også rummer vurderingen af gæld og lånetype – herunder om foreningen hoppede med på swaplånsbølgen eller ej.

Selvom der var en begrænsning på, hvor meget man kunne hæve andelskronen med en valuarvurdering, var der alligevel mange foreninger, som valgte at gøre det. Dog var, og er der stadig, nogle foreninger, der bevidst holdte andelskronen nede. Netop af den simple årsag, at de mener, det bør være en bolig, der er tilgængelig for alle.

Hvilket vurderingsprincip brugte landets andelsboligforeninger i 2021?

Forskellige beboere = forskellige interesser

Nu hvor beslutningen om vurderingsprincippet lå hos bestyrelserne og generalforsamlingen, skabte det både splittelse og forvirring i de forskellige andelsboligforeninger. Det er nemlig ikke længere entydigt, hvilke interesser der er på spil i foreningerne, og det sætter også sit præg på vurderingsprincippet.

“De beboere, der er interesserede i at bruge deres bolig som et investeringsobjekt, er ikke interesserede i at holde andelskronen nede. Og det samme gælder omvendt. Så i det øjeblik der er nok beboere i en forening, som er interesserede i at hæve andelskronen, har de reelt muligheden,” siger Mikkel Thelle.

Han uddyber, at man på den måde kan sige, at bestyrelsen, beboerne og markedskræfterne er tæt forbundet. Ansvaret for at priserne på markedet stiger kan altså ikke alene tillægges politikerne, markedskræfterne, bestyrelserne eller beboerne.

Er andelsboligen stadig tilgængelig for alle?

Den stigende brug af valuarvurderinger fik altså andelskronen i mange af landets foreninger til at stige. Derfor kunne man være fristet til at spørge, om andelsboligen stadig er for alle i 2022, når den tanke, der i sin tid kendetegnede andelsboligbevægelsen, ikke længere er den samme. Ifølge Mikkel Thelle er svaret klart:

“I gamle dage lå andelsboligen et sted mellem den almennyttige bolig og ejerboligen, hvor du faktisk havde din egen bolig, som du havde ret til, men det var en ejerform, hvor du kunne få adgang til den med almindelig indkomst,” siger Mikkel Thelle og fortsætter:

“Men i dag kan du sagtens få mig til at sige, at andelsboligen ikke længere er for alle. Slet ikke. De fleste andelsboliger koster jo over en million, og det er jo langt fra alle der har råd til det.”

Seniorforskeren peger igen på det skarpe hjørne i 2006 som årsag til, at man ikke længere kan kalde andelsboligen for en boform, der er tilgængelig for alle.

“På det tidspunkt, hvor andelsboligforeningerne kommer i en tæt udvikling med markedskræfterne, kommer boformen om et skarpt hjørne. På den lange bane er det meget svært at undgå, at andelsboligen kommer til at følge markedet, men ved brugen af valuarvurderinger kommer der virkelig spark i den udvikling, der gør, at andelsboligen kun bliver for en udvalgt skare,” konstaterer Mikkel Thelle.

Han tilføjer dog, at køberskaren til andelsboliger naturligvis stadig er større end skaren for ejerboliger.

Boligen: En menneskeret eller et investeringsobjekt?

Det er meget individuelt, om man mener, at andelsboligens udvikling er et problem. Det kommer nemlig an på, hvordan man generelt ser på byens udvikling.

“Hvad man mener om andelsboligens udvikling, er et spørgsmål om, hvilken funktion man mener, at boligen skal have i byen,” siger Mikkel Thelle og tilføjer det typiske argument imod prisstigningerne:

 

Ét af argumenterne imod prisstigningerne er, at det efterhånden er blevet en naturlig opfattelse, at boligen er et investeringsobjekt, men det er vel ikke nødvendigvis en naturlig ting. Man kunne også vælge at opfatte boligen som noget, man har ret til som medborger.

Andelstanken lever stadig

Andelsboligens priser er altså gået fra at være i ro til i højere grad at følge boligmarkedets tendenser. Og med de mange ændringer på andelsboligmarkedet fristes man til at spørge, om andelstanken stadig lever. Dét spørgsmål forsøgte Mikkel Thelle også at svare på:

“Jeg vil ikke sige, at det er umuligt at forestille sig en andelstanke i dag. Spørgsmålet er så, om det system, der findes i dag, kan føres tilbage til et system, der på en eller anden måde gør andelsboligen tilgængelig for almindelige mennesker. Det synes jeg er et sværere spørgsmål at svare på,” siger Mikkel Thelle.

Han tilføjer, at regeringen arbejder på et nyt forslag om en ny og billigere andelsboligform, der forsøger at genoplive den gamle andelsboligform. Om det lykkes, kan man kun gisne om. Mikkel Thelle nævner også et nyt fænomen om andelsgårde, der i høj grad bygger på andelstanken.

Mangler der en bolig for alle?

Nu hvor seniorforskeren udtaler, at andelsboligen ikke længere kan siges at være for alle, er det nærtliggende at spørge, om der mangler en bolig her i 2022, de fleste kan komme til for penge? Til det spørgsmål nævner Mikkel Thelle, at de almennyttige boliger stadig er for de fleste. Alligevel pointerer han, at retningen generelt er tydelig, når det kommer til priserne på boligmarkedet.

“Der er naturligvis stadig de almennyttige foreninger, hvor staten, i modsætning til andelsboliger, er involveret. Så det er ikke decideret umuligt at forestille sig, at der stadig er en bolig for alle, men retningen er ret tydelig på markedet. Priserne stiger,” afslutter Mikkel Thelle.

Hvad er andelsgårde?

Andelsgårde bygger på samme grundsten som andelsboligen. Det er et nyopstået fænomen, hvor man er flere, der går sammen om at opkøbe landbrugsjord for at dyrke og avle grønt på en bæredygtig måde.

Kilde: Andelsgaarde.dk

Om forfatteren: Mette Blume arbejder i kommunikationsafdelingen hos Andelsportal.dk. Her arbejder hun blandt andet med udarbejdelse af artikler og guides om andelsboligmarkedet. Mette læser en bachelor i Journalistik- og Kultur- og sprogmødestudier på Roskilde Universitet, og har derfor en forkærlighed for journalistik og formidling. I øvrigt har hun bred interesse for samfundet og dets udvikling i mange henseender.
Kommentarer

Jeg synes Mikkel Thelle kommer noget let hen over problemet . Først i 2006 og 2008 var de offentlige vurderinger i København betydeligt højere end en valuar ville prissætte????
Dernæst synes jeg Mikkel Thelle behændigt glider uden om, at hvis en forening optager lån til større forbedringer, og ikke derefter får en valuarvurdering, ja så har der siden 2012 været en fastfrosset offentligt vurdering, der alt andet lige vil medføre en reduktion i værdien, selvom man låner til netop en forbedring. Så man forbedrer og så falder værdien – det er ikke lige oplagt.
Hvad skulle motivere andelshaverne til at stemme for et sådant arrangement på en generalforsamling.
Desuden er der rigtig mange foreninger, der har en god buffer til imødegåelse af udsving, som sikrer en stabil krone.

Så Mikkel Thelle, der er flere variationer over temaet.

skriv et svar
Kirsten Holm - 2 måneder siden
Skriv en kommentar