Drømmen om realkreditlån til finansiering af andelsboliger
Med jævne mellemrum opstår spørgsmålet om, hvorfor renten på andelsboliglån i bankerne er højere end renten på realkreditlån til ejerlejligheder.
I et indlæg her på bloggen i oktober 2012 blev anvendt udtryk som ”meget dyre lån” og ”markant højere renter”, og der blev også givet et bud på, hvorfor der er denne prisforskel.
Der er ingen tvivl om, at der er forskel i prisen, men hvor stor er den egentlig?
Eksempel på andel med realkreditlån
Det vil jeg prøve at vise med et eksempel på en udbudt andelsbolig på Gammel Kongevej i København.
Prisen er på 1.795.000 kroner og ejendomsmægleren har udregnet en kontantværdi til 3.241.000 kroner. Kontantværdien dækker over prisen på boligen og boligens andel af den fælles gæld i andelsboligforeningen.
Da realkreditlån maksimalt kan udgøre 80 % af en ejerboligs værdi, er man nødt til at forudsætte, at andelsboligkøberen har en udbetaling på 648.000 kroner, som svarer til 20 % af ejerboligens værdi.
Den fiktive finansiering som ejerbolig:
| Overtaget andel af fælles gæld | 1.446.000 |
| Behov for realkreditlån | 1.147.000 |
| 20 % udbetaling | 648.000 |
| Finansieret pris i alt | 3.241.000 |
I Københavns Andelskasse ville den bedste rente på dette andelsboliglån være på 4,38 %.
En rente som er gældende i et år ad gangen, og derfor er direkte sammenligneligt med et realkreditlån med årlig rentetilpasning.
Det er lidt mere kringlet at regne prisen på det fiktive realkreditlån ud.
Afhænger af renten på obligationer
Prisen på realkreditlån består dels af renten på obligationerne og dels af et administrationsbidrag til realkreditselskabet. Bidragssatsen beregnes ud fra lånets placering i ejendommen, og i dette tilfælde ville det være i belåningsintervallet 44-80 %.
I Realkredit Danmark er den aktuelle rente i øjeblikket på ca. 0,45 %.
Den vægtede bidragssats på lånet i eksemplet har jeg regnet ud til 1,25 %
Prisen på det fiktive realkreditlån bliver altså på 1,70 % mod banklånet som har en rente på 4,38 %.
Der er derfor ingen tvivl om, at realkreditlånet er markant billigere. Der er dog en grund til, at jeg flere gange har kaldt realkreditlånet for fiktivt, for jeg mener, at det er ren fiktion at håbe på muligheden for realkreditbelåning af andelsboliger. Der er flere grunde til det.
Derfor ikke realkreditlån til andelsboliger
- Hvis der blev mulighed for udstedelse af obligationer, som har pant i andelsboliger, hvad ville renten så blive? Hvor meget vil en investor betale for obligationer, hvor værdien af pantet kan svinge vilkårligt, eksempelvis som følge af, at andelsboligforeningen vedtager øget belåning, uden at skulle spørge den efterstående panthaver om tilladelse? Eller hvis renten falder? Eller hvis andelsboligforeningen bare vedtager, at boligens maksimalpris skal sættes ned?
- Hvad ville bidragssatsen for disse lån blive? Hvor meget vil realkreditinstituttet beregne sig til kapitaldækning, låneadministration og tab på lån?
- Ville man i det hele taget kunne få bevilget et realkreditlån som respekterer foranstående gæld af variabel størrelse? Det kan ikke engang boligejere.
Jeg forstår godt andelshaveres drøm om at skifte banklånet ud med et realkreditlån, men det er og bliver fiktion.
8 kommentarer
Kære René Poulsen. Nu har jeg ligeledes læst dit indlæg et par gange, og den giver simpelthen ikke mening. Under den nuværende lovgivning har du naturligvis ret, men introduktion af realkreditlån direkte til andelshavere fordrer selvfølgelig en tilpasning af love og regler således kreditorer sikres den nødvendige sikkerhed. Samtidigt bliver jeg nødt til at stille spørgsmåltegn ved din habilitet i den her diskussion. Du er direktør for et firma, som vil miste signifikant indtjening ved en omlægning i andelsboligmarkedet fra banklån til realkreditlån. Jeg vil anbefale dig at vinkle dit indlæg mod hvad der skal til for en introduktion af realkreditlån. Det modsatte er irrelevant og tjener ikke en andelshaver som mig.
Hej Morten.
Den eneste anden vinkel end de nuværende regler, som jeg kan få øje på, er at andelsboligformen får dødsstødet.
Det kan ske ved, at lovgivningen ændres, så der gives mulighed for, at også den gamle andelsboligmasse kan konververes til ejerlejligheder. Og i så fald er der jo ikke mere tale om realkreditlån til andelsboliger.
Jeg vil slet ikke afvise, at der kunne ske en sådan liberalisering på et tidspunkt, men i så fald opstår der en anden problemstilling. Ejendomsavancebeskatning!
Der vil for mange foreningers vedkommende vente en kæmpe skatteregning hvis foreningen opløses. Med mindre også skattereglerne ændres, vil denne regning blive sendt til andelshaverne, og så kan man jo regne på, om rentebesparelsen bliver større.
Hej Rene
Tak for dit hurtige svar – som jeg desværre heller ikke er helt enig i. Beklager meget. Hvis man trækker den helt ud, så er det klart, at en normalisering med realkreditlån formentligt vil nedlægge andelsboliger som boligform. Forskellen mellem en ejerbolig og en andelsbolig vil være marginal, hvis såvel finansiering (og beskatning) ensrettes med ejerboliger. Men det behøver skam ikke være sådan. En mere realistisk mellemløsning burde være mulig, således du som bankrepræsentant via din virksomhed vil kunne tilbyde en låneform, der er karakteriseret ved:
1. Fastforrrentning
2. Mulighed for afdrag / afdragsfrihed
3. Mulighed for konvertering ifm. markante renteudsving.
4. Mulighed for forskellig løbetid.
5. Ligger indenfor index 110 ift. kurs og rente på realkreditlån
Det er forståeligt jf. pkt 5, at udbydes denne finansiering via bankerne, så vil den nødvendigvis rentemæssigt ikke være 100% konkurrencedygtig med realkreditfinansiering. Så vil vi jo være tilbage ved ejerboligerne. Det handler i stedet om at få klarlagt hvilke forudsætninger som skal opfyldes for at bankerne vil kunne tilbyde forbrugerne disse produkter i et skarpt og transparent markedet. Du har selv tidligere rost Louise Schack Elholm for at ville indføre mulighed for bankerne kan overtage andelsboliger ved tvangsauktion. Det er netop den slags forudsætninger, som er interessante. Man kunne yderligere forstille sig f.eks. fri prissætning (som du ligeledes nævner), tinglysning af maksimal belåning for andelsforeningen af boligen, indskrænkning af andelsbestyrelsernes råderet m.m. Det kunne være rigtig interessant at få belyst fra netop dig og den forretning du repræsenterer, hvad der skal til for at kunne tilbyde os kunder og brugere meget mere attraktive finansieringsprodukter. Hvad tænker du om det?
Mvh
Morten
Hej Morten.
Jeg tænker 3 ting:
– hvem skal købe de obligationer som er nødvendige for at tilbyde fastforrentede lån?
– hvad vil investorerne betale ( hvad bliver renten )?”
– hvem skal administrere lånene, og hvad vil prisen blive?
Hej René.
Det er tre gode spørgsmål! Men inden man når til at afdække det, så vil jeg langt hellere starte med at kigge på hvad der skal til for at få en finansieringsinstitution (som f.eks. jer) til at tilbyde sådan et produkt. Kurs og rente hænger vel rimeligt sammen med risikoen for investoren, som kunne principielt være hvem som helst. Administration og udbud kunne være den bank eller lignende, som var klar til at erobre væsentlige markedsandele ved at kunne tilbyde langt mere interessante finansieringsprodukter for både investorerne og kunderne. Det kunne være fedt at få diskuteret med politikerne og f.eks. jer banker, hvad der kræves lovgivningsmæssigt for at kunne gennemføre noget sådan. Der er p.t. 205.000 andelsboliger og 350.000 beboere, som er yderst sårbare den dag hvor renten stiger voldsomt. Og det viser historien den vil gøre. Så hvordan får vi sikret de beboere allerede nu, hvor økonomien (på trods af snak om krise) ser rimelig fornuftig ud?
Mvh
Morten
Muligheden for at optage ”realkreditlån” eksisterer faktisk, og jeg har tidligere beskrevet muligheden her på bloggen i 2 omgange:
http://blog.andelsportal.dk/nar-andelsboligforeninger-optager-realkreditlaen-til-andelshaverne/
http://blog.andelsportal.dk/lever-andelstanken/
Man kan så stille spørgsmålet hvorfor muligheden ikke udnyttes?
For at stille tingene lidt på spidsen har mine erfaringer været:
– at foreningerne eller deres rådgivere anser muligheden for at være for risikabel for foreningen
– at der er manglende vilje til belåning af ejendommen blandt de andelshavere, som ikke har behovet.
Især den første konklusion er interessant i dette indlæg, fordi rente og risiko jo hænger sammen, og hvis foreningerne og deres rådgivere selv mener, at der er for stor risiko ved udlån til lejlighederne, er der jo en grund til at renten på banklånene er højere end renten på realkreditlån.
Muligheden eksisterer altså, men viljen mangler, og det kan man ikke lovgive sig ud af.
Hej Thomas.
Procenterne omregnet til kroner får du her:
Et års rente af et realkreditlån som beskrevet er på 19.500 kroner. Det svarer til 1.132 kroner pr. måned efter en skattefordel på 31 %.
Et års rente på et banklån til 4,38 % er på 50.238 kroner. Det svarer til 2.888 kroner pr. måned efter en skattefordel på 31 %.
Forskellen er på 1.756 kroner pr. måned.
Nu har jeg læst artiklen igennem flere gange og jeg syntes altså der mangler et =….
Du snakker meget om rente på det ene og det andet, hvilket også er fint og god baggrundsviden, men jeg savner en endelig udregning og et facit. Hvorfor beregningen for den fiktive finansiering af andelsboligen som ejerbolig, hvis du ikke viser hvad forskellen er i kr?
Eller er det bare mig?
Viser 0 af 8 kommentarer