coronageneralforsamling

Coronakrise i andelsboligforeningen

Coronakrisen har forandret vores hverdag og verden på utallige punkter. Et af dem er generalforsamlingen i andelsboligforeningen. Den var egentlig i højsæson nu, men blev med forsamlingsforbuddet gjort ulovlig. Og hvad med erhvervslejerne og valuarvurderingerne? Vi dykker ned i nogle, at de emner, der har fyldt under coronakrisen i andelsboligforeningerne.

Aldrig i nyere historie har så mange mennesker ændret adfærd i så stort et omfang på så kort tid, som det er sket under coronakrisen. Livet i landets andelsboligforeninger er selvsagt også blevet vendt op og ned. I en tid, hvor de fleste andelsboligforeninger plejer at bekymre sig om fremmødet til forårets generalforsamling og vedligeholdelsesposter i det kommende årsbudget, er der kommet helt andre boller på suppen.

I stedet har det handlet om, hvorvidt en generalforsamling kan afvikles og om det overhovedet er forsvarligt, at bestyrelsen mødes. Vi dykker ned i nogle af problemstillingerne og spørgsmålene, som er dukket op i andelsboligforeningerne.

Hvad med den årlige generalforsamling?

I størsteparten af landets andelsboligforeninger er foråret lig med generalforsamling. Det har coronakrisen af gode grunde sat en stopper for. Der er nemlig kommet et forsamlingsforbud på maksimalt 10 personer. Af denne årsag har mange andelsboligforeninger ikke fået afviklet den ellers planlagte generalforsamling. Det har skabt en del forvirring om, hvorvidt det er tilladt at udskyde generalforsamlingen, som er vedtægtsbestemt og helt central for andelsboligforeningens drift og eksistens.

Uanset indholdet af foreningens vedtægter, kan der ske en udskydelse af den ordinære generalforsamling, hvis det vurderes at være uforsvarligt eller i strid med myndighedernes anbefalinger at gennemføre den. Samtidig findes der dompraksis på, at andelsboligforeningen i en ekstraordinær situation godt kan afvige for dens vedtægter og undlade afholdelse af generalforsamlingen.

Hvis generalforsamlingen udskydes, når der allerede er indkaldt til en generalforsamling, er den gamle annulleret. Dette gælder også de generalforsamlinger, som er fastlagt med dato via vedtægterne (eksempelvis ‘den første tirsdag i april’). Herefter skal der indkaldes på ny efter vedtægternes regler til den nye dato, og det betyder, at alle frister skal følge den nye dato. Eksempelvis vil andelshaverne igen kunne indsende forslag. Viser det sig, at en tidligere udmeldt dato ikke lader sig gøre, må man gentage proceduren og aflyse endnu en gang.

Har foreningen udskudt generalforsamlingen er det naturligvis vigtigt, at man husker at melde en ny dato for generalforsamlingen ud, så snart det er muligt.

corona

Hele 95 procent af alle danskere har oplevet, at corona har haft konsekvenser for deres liv og hverdag, viser en undersøgelse fra mediebureauet GroupM. Det gælder bekymringer om samfundets fremtid, eget og familiens helbred, økonomi og fremtidige rejse- og fritidsplaner.

corona

Alternative generalforsamlinger

I nogle andelsboligforeninger har og kan det i midlertidigt være nødvendigt at gennemføre en generalforsamling inden for en overskuelig fremtid. I disse andelsboligforeninger kan der findes alternative løsninger for at afvikle en generalforsamling, hvor de nødvendige punkter drøftes og besluttes. Nogle andelsboligforeninger har løst dette med en digital generalforsamling, andre med afstemningsblanketter (fuldmagter) eller med en generalforsamling, hvor andelshaverne var placeret på udendørsarealer, hang ud af vinduerne eller stod på deres altaner. Generalforsamlingen bør i et sådan tilfælde have en begrænset dagsorden og kun forholde sig til de kritiske punkter, der er nødvendige at få stemt igennem. Resterende punkter bør vente til, at det igen er muligt at afvikle en almindelig generalforsamling.

Når det kommer til alternative generalforsamlinger er det vigtigt, at man i foreningen er sikker på, at alle andelshavere har mulighed for og lyst til at deltage i den alternative form for generalforsamling. Der kan være medlemmer, der ikke kan eller vil deltage i en generalforsamling under de aktuelle omstændigheder, og man bør derfor ikke bidrage til at skabe en udemokratisk situation. Når det kommer til en digital generalforsamling skal man ligeledes vide sig sikker på, at alle andelshavere ved hvordan værktøjer og programmer til denne skal benyttes. Ligesom, at det skal være godkendt på en generalforsamling, at generalforsamlingen kan afvikles digitalt.

Hvad med driften?

Når en generalforsamling udskydes anbefaler Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation ABF, at foreningen kører videre med den nuværende bestyrelse. Ligger årsregnskab og budget for det kommende år klart, bør det sendes ud til medlemmerne også selvom generalforsamlingen bliver udskudt.

Det anbefales, at foreningens drift kører videre som hidtil. Løbende udgifter skal naturligvis betales og den sædvanlige vedligeholdelse af ejendommen bør ligeledes finansieres og fortsættes.

Salg af andelsboliger

Når det kommer til salg af andelsboliger i den periode, hvor generalforsamlingen er suspenderet, skal andelsboligerne sælges til den andelskroneværdi, som senest er godkendt på en generalforsamling.

Mange foreninger har en reguleringsklausul, der muliggør at prisen for andelsboligen kan reguleres, hvis generalforsamlingen godkender en ny værdi kort tid efter overdragelsen. Er bestyrelsen i foreningen vidne om, at andelsværdien inden længe vil falde bør man desuden rådføre sig med foreningens administrator for at vide sig sikker på, hvad køber skal orienteres om i forhold til det forventede fald i andelskronen.

En spektakulær generalforsamling

I en andelsboligforening var bestyrelsen og administrator kreative og udførte en ganske alternativ generalforsamling, da andelsboligforeningen havde beslutninger på tapetet, der skulle træffes afgørelse om hurtigst muligt.

En mindre andelsboligforening beliggende i København måtte ty til kreativitet og nytænkning, da de efter statsministerens udmelding om forsamlingsforbud og nye forholdsregler blev klar over, at de ikke ville komme til at kunne gennemføre generalforsamlingen som planlagt. Generalforsamlingen var ventet af foreningens 20 andelshavere, da større økonomiske beslutninger var på dags-
ordenen. Peter Westerdahl, som er ansat i administrationsselskabet Cobblestone, og administrator for den pågældende andelsboligforening, fortæller:

„Kombinationen af de økonomiske forhold og coronasituationen, som sætter alt i stå, gjorde at vi begyndte at overveje, hvordan vi kunne agere. Efter regeringens første udmelding besluttede vi os derfor for at afvikle generalforsamlingen i gården i stedet for at benytte kælderlokalet, som
vi plejer.“

Flere forhindringer

Men dagen inden den planlagte generalforsamling i gården gik statsministeren endnu en gang på skærmen og fremlagde nye restriktioner, som blandt andet talte forsamlingsforbuddet på
maksimalt 10 personer. Bestyrelsen og administrator måtte derfor igen lægge en ny plan for generalforsamlingens afvikling:

„Havde vi gjort som først og bare holdt den i gården, så havde vi rent faktisk overtrådt loven, fordi vi ikke må samles mere end 10 mennesker. Men så kom vi til at tænke på, at vi måske stadigvæk kunne bruge gården. Ejendommen består af to mindre bygninger med 12 lejligheder i hver og med en gård beliggende mellem de to bygningsstokke. Og netop gårdens placering kunne vi benytte til at holde den her generalforsamling, mens vi lader andelshaverne hænge ud af vinduerne eller stå på altanerne,“ forklarer Peter Westerdahl.

Selv stod Peter Westerdahl, som fungerede som dirigent til generalforsamlingen, i gården med behørig afstand til to repræsentanter fra bestyrelsen. Generalforsamlingen blev afviklet med
et fremmøde på 17 ud af 20 andelshavere og vigtige punkter, som regnskab, ny andelskrone og et godkendt budget blev stemt igennem. Resten har foreningen besluttet, at de tager, når de igen kan mødes under mere normale forhold.

Med øje for den demokratiske proces

Peter Westerdahl, der er administrator for flere andelsboligforeninger og ejerforeninger, har kun været med til denne ene generalforsamling efter, at coronakrisen satte sit præg på Danmark. Resten er blevet suspenderet indtil videre.

„Der er jo også hele denne her demokratiske proces vi også skal tænke på i forbindelse med afholdelse. Det er vigtigt, at der ikke sidder nogle andelshavere og føler, at de ikke bliver hørt, fordi de ikke tør at møde op eller deltage. Det skal vi hele tiden have for øje,“ forklarer han.

„Det var fordi vi vurderede, at det var en generalforsamling, som havde nogle vigtige beslutninger at få stemt igennem, at vi afviklede den ene. Og med et fornuftigt medspil fra andelshavere
og bestyrelse kunne det lade sig gøre,“ afslutter Peter Westerdahl.

Trængte erhvervslejere i andelsboligforeningerne

Coronakrisen har også ramt de erhvervsdrivende, der lejer sig ind hos andelsboligforeninger rundt omkring i landet. Nogle andelsboligforeninger har derfor vurderet, at de i en periode ikke vil bede om husleje fra de erhvervsdrivende.

Coronakrisen har også ramt de erhvervsdrivende, der lejer sig ind hos andelsboligforeninger rundt omkring i landet. Nogle andelsboligforeninger har derfor vurderet, at de i en periode ikke vil bede om husleje fra de erhvervsdrivende.

Flere af landets andelsboligforeninger udlejer lokaler ud til erhvervsdrivende. Alt fra kaffebarer til blomsterhandlere eller frisører lejer erhvervslokaler hos foreningerne. Men mange af de erhvervsdrivende er hårdt pressede på økonomien, fordi de som følge af coronakrisen er nødsaget til at holde lukket.

I nogle andelsboligforeninger har man derfor forsøgt at imødekomme de hårdt ramte erhvervsdrivende ved at give dem et huslejestop.

Jakob Brandt, som er vicedirektør i SMVDanmark udtaler til Ejendomswatch, at det er en god idé, da andelsboligforeninger med erhvervslejemål er bedst tjent med at give henstand på huslejen lige nu, da der ellers let går tre til seks måneder, før de kan få en ny lejer.

Men det er en stor udgift for en forening, at ‘pause’ indtægten fra huslejen. En andelsboligforening på Vesterbro med 22 andelshavere har meget sympatisk valgt at bremse huslejen for foreningens to erhvervslejere. Dette medfører, at foreningen kan vinke farvel til mere end 11.000 kroner om måneden. Derfor bør man i foreningen nøje overveje hvilken løsning, der er den bedste.

Huslejestop bliver en vurderingssag

I en situation som denne tilrådes det, at en repræsentant fra foreningen indledningsvis går i dialog med de erhvervsdrivende. Hvor hårdt ramt er forretningen? Og er der søgt om regeringens hjælpepakker til erhvervsdrivende, som blandt andet kan være med til at dække faste udgifter som erhvervsleje?

Det er nemlig vigtigt at være opmærksom på, at det ikke er alle erhvervsdrivende, der er lige hårdt ramt af coronakrisen. Derfor bør man i foreningen nøje afveje om foreningen er meget afhængig af indkomsten fra de erhvervsdrivende, og om det kan få fatale konsekvenser hvis de erhvervsdrivende må dreje nøglen om. Det tilrådes derfor, at man inddrager sit pengeinstitut, administrator eller lignende for at få hjælp til at regne på, hvor alvorlige konsekvenser de forskellige scenarier kan have
for foreningen.

Samtidig er det vigtigt, at man er opmærksom på, om der er den rette bemyndigelse til en henstand af erhvervslejernes husleje. Det kræver normalt et flertal på generalforsamlingen at sætte erhvervslejernes husleje i bero, da det er en beslutning, der påvirker hele andelsboligforeningens økonomi.

I en situation som denne kan bestyrelsen dog være nødt til at handle på egen hånd, hvis det er i foreningens interesse.

„Det kan for eksempel være det tilfælde, hvor erhvervene er afgørende for foreningens normale drift, og hvor en aftale om henstand kan hindre, at erhvervene må dreje nøglen om,“ skriver Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation ABF.

corona

Nogle andelsboligforeninger er meget afhængige af, at erhvervslejere betaler deres husleje ellers kommer de i alvorligt store økonomiske problemer. Desværre har coronakrisen medført, at små butikker allerede er lukket og ikke har haft mulighed for at betale deres husleje til andelsboligforeningerne. Hos nogle ejendomsadministrationsselskaber, eksempelvis Newsec, er man derfor gået i gang med at hjælpe de andelsboligforeninger, som er blevet ramt af, at erhvervslejere må dreje nøglen om.

corona

Om forfatteren: Maria Carlsen er kommunikationschef på Andelsportal.dk og redaktør på Andelsbolig Nyt. Hun skriver løbende nyheder om andelsboligmarkedet og om relevante tiltag for landets andelshavere og andelsboligforeninger. Maria Carlsen har en kandidat i kommunikation og medier. De sidste otte år har hun selv været andelshaver i en andelsboligforening.
Skriv en kommentar