andelsboligblackstoneBoligøkonomisk VidencenterCurt LiliegreenEjendomDanmarkKaare Dybvad Bekudlejningsejendom

EjendomDanmark: Blackstone-indgreb har medført et værditab på 21,5 %

Ifølge brancheorganisationen EjendomDanmarks beregninger viser nye tal fra Danmarks Statistik, at Blackstone-indgrebet har resulteret i et værditab på 21,5 % for ældre udlejningsejendomme. Det kan også risikere at ramme andelsboliger, dog kritiseres beregningerne af både boligminister Kaare Dybvad Bek (S) og Boligøkonomisk Videncenter.

Et relativt værditab på 21,5 %. Det er EjendomDanmarks dom over værditabet på ældre udlejningsejendomme som følge af Blackstone-indgrebet. En dom, der mødes af hård kritik fra Danmarks boligminister, Kaare Dybvad Bek.

”Ejendomdanmark førte en grotesk skræmmekampagne, som alle folk med omløb i hovedet kunne se ikke ville blive realiseret. Det har også vist sig nu, hvor man prøver at finde en masse undskyldninger for, hvorfor ens skræmmekampagne ikke blev til virkelighed,” siger boligminister Kaare Dybvad Bek (S) til Berlingske.

Ud fra tal fra Danmarks Statistik viser EjendomDanmarks beregninger, at værdien på boligudlejningsejendomme er faldet med 6,9 %, mens ejerboliger steget med 14,6 %, hvilket giver et relativt værditab på 21,5 %. På den baggrund vurderer EjendomDanmark et samlet værditab på 26 mia. kr.

Hvorfor er udlejningsejendommes værditab relevante for andelsboliger?
Prisudviklingen for udlejningsejendomme er relevante for andelsboliger, da omkring 40 % af landets andelsboligforeninger i dag værdisættes efter en valuarvurdering, og en valuarvurdering tager udgangspunkt i prisen på omkringliggende udlejningsejendomme. Derfor kan det også påvirke andelsboligforeningerne, når udlejningsejendommes værdi rammes.

Boligekspert: Ejerboliger og udlejningsejendomme kan ikke sammenlignes

Direktør for Boligøkonomisk Videncenter, Curt Liliegreen, retter skarp kritik mod beregningerne, da han mener, at man ikke kan sammenligne ejerboliger og udlejningsejendomme, hvilket EjendomDanmarks beregninger bygger på.

Private udlejningsejendomme bliver ikke værdiansat som ejerlejligheder, men efter afkastbaserede modeller, som er en meget teknisk metodik. Der er ikke nogen, der sidder og kigger på en ejerbolig i den sammenhæng

Siger Curt Liliegreen til Berlingske og fortsætter:

”Der er ikke nogen ved deres fulde fem, som vil forlange, at privat udlejning skal følge en privat ejerlejlighed. Derfor er der ikke hoved og hale på det argument.”

Boligminister Kaare Dybvad Bek stemmer i, og beskriver sammenligningen, som beregningerne beror på som ”meget løs”.

”Det mener jeg ikke er en reel måde at gøre det på. Jeg tror aldrig, at der har været fuld lighed mellem privat udlejning og ejerlejligheder. Det er en meget løs sammenligning,” siger Kaare Dybvad Bek til Berlingske.

EjendomDanmark holder fast i beregningerne

Administrerende direktør i EjendomDanmark, Jannick Nytoft, holder dog fast i beregningerne og finder det ”ærgerligt”, at ministeren og Curt Liliegreen ikke vil forholde sig til de værditab, som Blackstone-indgrebet ifølge EjendomDanmark har medført.

”Det er ærgerligt, at man ikke vil forholde sig til de reelle økonomiske konsekvenser af indgrebet. Jeg synes ikke, at der er meget skræmmekampagne over fakta, og det er da bemærkelsesværdigt, at gamle udlejningsejendomme falder i pris – fuldstændig modsat det historiske parløb med andre ejendomme,” siger Jannick Nytoft til Berlingske og understreger, at der historisk set er en direkte sammenhæng mellem stigninger på ejerlejligheder og udlejningsejendomme.

Hvordan var det nu lige med Blackstone-indgrebet?
D.1. juli 2020 trådte en ny boliglov i kraft, der skulle stoppe kapitalfonde i kortsigtede opkøb af udlejningsejendomme i København. Problematikken lå i, at kapitalfonde opkøbte udlejningsejendomme for at modernisere dem, hvorefter de udlejes til enormt høje huslejepriser. Den amerikanske kapitalfond Blackstone var en af de kapitalfonde, der benyttede sig af metoden, hvorfor loven også omtales som Blackstone-indgrebet.

Regeringen forventede et værditab på 6 %

Ifølge tallene fra Danmarks statistik er udlejningsejendomme faldet med 7 %, hvilket ikke er langt fra de 6 %, som regeringen forventede som følge af Blackstone-indgrebet.

”Hvis Danmarks Statistik siger syv procent, og vi sagde seks procent, synes jeg egentlig, at det som prognosemageri er ret godt forudset,” siger Kaare Dybvad Bek til Berlingske.

Problematikken ifølge kritikerne er altså ikke de konkrete tal fra Danmarks Statistik, men derimod EjendomDanmarks beregninger og sammenligninger.

Hvad med andelsboligmarkedet?

Hvordan Blackstone-indgrebet har påvirket andelsboligmarkedet er der mere usikkerhed omkring. Der er nemlig taget nogle konkrete forbehold for andelsboligforeningerne i loven, der gør spørgsmålet mere kompliceret end som så. Herunder blandt andet, at andelsboligforeningerne er fritaget den såkaldte karensperiode, der ellers gør det umuligt for en udlejer at hæve huslejen før vedkommende har ejet ejendommen i fem år.

Det med karensperioden har langt henad vejen beskyttet andelsboligerne. Umiddelbart vil der være et værditab, men mange foreninger har også haft store henlæggelser, og samtidig har mange ændret vurderingsprincip, og det gør billedet mere mudret i forhold til de reelle tab.

Siger Jannick Nytoft.

Ifølge Curt Liliegreen er der dog ingen tegn på, at andelsboligmarkedet skulle være faldet i værdi som følge af indgrebet.

”Halvdelen af alle andelsboliger ligger i København, og det er et marked, der er fuldstændigt støvsuget. Derfor vil det også være svært at forestille sig, at der skulle være et fald i gang. Men vi har ikke nogen prisstatistik på nuværende tidspunkt,” afslutter Curt Liliegreen.

Om forfatteren: Mette Blume arbejder i kommunikationsafdelingen hos Andelsportal.dk. Her arbejder hun blandt andet med udarbejdelse af artikler og guides om andelsboligmarkedet. Mette læser en bachelor i Journalistik- og Kultur- og sprogmødestudier på Roskilde Universitet, og har derfor en forkærlighed for journalistik og formidling. I øvrigt har hun bred interesse for samfundet og dets udvikling i mange henseender.
Skriv en kommentar