ÅOP på administration af andelsboligforeninger?
Bankerne har det. Investeringsforeningerne har det.
Krav om oplysning om ÅOP – Årlig omkostning i procent.
For en forbruger af finansielle ydelser er det, efter min mening, kun rimeligt, at man får oplyst den samlede pris på en ydelse – prisen på et lån – prisen på administration af en investering, på en måde som gør prisen sammenlignelig.
Men får andelshaverne i en andelsboligforening den samme oplysning om prisen på administration af andelsboligforeningen, når de skal vælge administrator på den årlige generalforsamling? Svaret er måske.
Jeg tror på, at langt de fleste administratorer tager en rimelig betaling for deres arbejde, så de får dækket deres udgifter og også får et passende overskud. Jeg har ikke megen forstand på ejendomsadministration, men har googlet lidt om, hvad der er rimeligt når man opkræver omkostningsbestemt husleje, og kan se at f.eks. huslejenævnet i København i 2012 finder en administrationsomkostning på 3.200 kroner pr. enhed rimelig.
Med det normtal i hånden kan andelshaverne så nemt afgøre om honoraret til deres administrator er rimeligt. Eller kan de?
Jeg har i snart 25 år arbejdet med andelsboligfinansiering og kan konstatere, at der ligesom i bankerne og hos flyselskaberne dukker nogle indimellem meget overraskende gebyrer op hos ejendomsadministratorerne.
I 2005 da pantsætning af andelsboliger blev mulig, dukkede der et nyt gebyr op. Før en långiver kan få tinglyst et pantebrev, skal andelsboligforeningen, eller dennes administrator, erklære at pantsætter er den retmæssige ejer af boligen. Det kræver naturligvis en indsats, som helt rimeligt skal honoreres. I starten famlede administratorerne sig lidt frem med hensyn til fastsættelsen af gebyret, men efterhånden er normen blevet et gebyr på 1.500 – 2.000 kroner. Jeg skal ikke gøre mig til dommer over, om det er rimeligt, da jeg ikke ved hvor stort et arbejde der ligge bag afgivelsen af denne erklæring.
Kort tid efter 2005 fik andelsværdierne et gevaldigt løft, og med et kunne man ikke bare sælge andelsboliger til ventelisten, og de fleste må nu bruge en ejendomsmægler, for at få solgt deres andelsbolig. Når så ejendomsmægleren har fundet en køber, laves der en købsaftale, som underskrives af køber og sælger. Handlen er nu en realitet. Nu skal overdragelse og betaling blot gennemføres, og her dukker så oftere og oftere et nyt gebyr op.
Gebyr til administrator for overdragelsesaftale. Det viser sig nemlig, at selvom der allerede er lavet en aftale mellem køber og sælger, så forlanger mange foreninger/administratorer at der skal skrives under på en ny standardiseret aftale. De aftalte vilkår som f.eks. pris og overtagelsesdato skal skrives ind i en ny formular, som medfører et nyt gebyr. Men er det rimeligt? Jeg synes at det forekommer at være unødvendigt.
Eksempel
Jeg har et nyligt eksempel, som har inspireret mig til dette indlæg.
A/B Tagensbo i København NV er en mellemstor forening med 66 enheder. Ifølge regnskabet for 2010 udgør omkostningerne til administration ca. 106.000 kroner eller ca. 1.600 kroner pr. enhed, og det må vel siges at være ganske rimeligt i forhold til normtallet på 3.200 kroner.
Ingen andelshaver kan vel være uenig i, at denne omkostning er rimelig, men hvad er den samlede omkostning så?
I mit eksempel blev min kunde præsenteret for en regning på 7.500 kroner for at flytte data fra ejendomsmæglerens aftale til egne dokumenter, og når pantebrevet skal tinglyses venter endnu en regning på formentlig 1.500 kroner. En overdragelse af en bolig medfører altså en omkostning på yderligere 9.000 kroner.
Hvis en bolig bebos i gennemsnitligt 5 år, vil der i denne forening årligt være ca. 13 overdragelser, som altså medfører en omkostning på 117.000 kroner årligt, så den samlede omkostning til administration bliver på 223.000, hvorefter prisen er ca. 3.400 kroner pr. enhed. Og så er vi pludselig over normtallet. Med en samlet indtægt fra boligafgifter og lejeindtægter på 3.175.000 kroner udgør administrationsudgiften i eksemplet 7 % af indtægterne.
Bankernes priser (åop) på udlån bliver sammenlignet på www.mybanker.dk og investeringsforeningernes ditto bliver sammenlignet på www.ifr.dk. I begge tilfælde til stor nytte for forbrugerne.
Måske er der et nyt marked for en portal her – sammenligning af administrationsomkostninger, inklusive det løse, som ikke fremgår af foreningernes regnskaber, men som kun kendes af dem, som betaler udgiften, og den som modtager betalingen. Eller dybest set skjulte omkostninger.
Min hensigt med dette indlæg er ikke at hænge nogen ud. Ejendomsadministration er en forretning, ligesom som pengeudlån og formueforvaltning. Og som enhver forretning, skal man forsøge at få en så god pris som muligt for sin vare efter omstændighederne. Det er kun køberen som sætter grænsen, og hvorfor ikke synliggøre den reelle pris på dette område?
5 kommentarer
Det er da quick math det her, hvis andelshaveren betaler for en overdragelse, hvordan kan deres udgifter være indeholdt i forengens samlede omkostninger og udgøre 7%? Det virker fair at dem der flytter ind eller ud betaler ekstra, og foreningen holder de lave omkostninger. Hvis alle blev boende er det jo stadig en god pris.
Kære Rene
Ærgerligt at du måtte lave nye dokumenter. Det er noget vi alle dagligt kommer ud for og i hvert enkelt tilfælde må vurdere, om vi vil tage betaling herfor.
Der er nok en enkelt ting, vi lige skal have på plads. Administrator handler på bestyrelsens vegne og efter dennes anvisninger. Det vil sige, at administrator efter anvisning udfylder den rolle, som bestyrelsen ellers skulle varetage.
Oplysninger om de gebyrer der tages i forbindelse med en handel bør helt klart fremgå af mægler besvarelsen og det er jeg da også ret sikker på at de altid gør. Desværre er der ofte ejendomsmæglere, der vælger at handle andele uden at kontakte administrator/foreningen før efter sælger har underskrevet og dermed dels får lavet en handel der ikke kan gennemføres – der er stadig foreninger der sælger via venteliste og hvor ventelisten skal spørges først – eller som ikke tager højde for de særlige forhold der er gældende i den enkelte forening.
Af erfaring ved jeg, at der kan indgås aftaler med ejendomsmæglere om at de laver en ganske kortfattet aftale, der alene angiver pris og overtagelsesdato og som angiver, at de øvrige vilkår skal fastsættes i den af administrator udarbejde overdragelsesaftale. Derved opfylder mægleren sin mission – finder en køber – og foreningen sikrer, at vedtægterne bliver overholdt.
Det skulle altså være muligt at kende alle omkostninger inden et salg, hvis – og kun hvis – alle gør deres arbejde.
Overlades salget af andele til ejendomsmæglerne er jeg bange for, at vi vil se mange handler der bliver gennemført uden at der er nogen til at sikre overholdelse af vedtægter og foreningens oplysningspligt. Jeg har set mere end en handel, hvor andelshaver har sparet langt mere end gebyret ved at administrator har været inde over handlen.
Så af hensyn til andelshaverne samt af respekt for den demokratiske beslutningsproces i foreningen, vil jeg klart mene at alle er bedst tjent med at administrator, der jo handler på vegne af foreningens bestyrelse, laver overdragelsesaftalen som besluttet af foreningen, jf. foreningens vedtægter.
Dette ændrer ikke på min positive holdning omkring gennemskuelighed i såvel administrationshonorar som gebyrer.
Jeg må jo nok erkende, at der her er tale om, at 2 aktører nu skal dele den samme kage, og at der er gode argumenter fra begge sider om, hvem der skal have det største stykke.
Problemet er så bare, at kagen bliver større og dermed kundernes omkostninger.
Jeg må nok også erkende, at det bliver svært at lave regler for beregning af ÅOP, og egentlig er det vel også overflødigt.
Formålet med at bankerne skal skilte med ÅOP på lån, er nemlig at kunden skal have mulighed for at vælge en anden udbyder med lavere ÅOP.
Når det kommer til overdragelsesgebyrer er denne mulighed ikke-eksisterende. Her er forbrugeren bare nødt til at betale, hvis han vil have den aktuelle bolig. Eller sælger må til lommerne, hvis han vil af med boligen. Og de er nødt til at betale det gebyr, der opkræves, uanset om det er højt eller lavt.
I værste fald fastsættes gebyret af administrator alene. I bedste fald fastsættes det med foreningens samtykke, og her skal man jo huske, at det ikke er foreningen, som skal betale.
Kære Rene,
Tanken bag din blog – at man skal kende de årlige omkostninger – er god og reel, men så glider du efterfølgende stille og roligt rundt i æbler, pærer og bananer.
Men tillad mig at se det fra den positive side og prøve, at bidrage med lidt lys på din overordnede gode sag.
De 3.200 kr. per enhed er huslejenævnets sats som anvendes ved varsling af omkostningsbestemt leje overfor lejer. Hvis der er andelsforeninger der betaler noget i den størrelse for en almindelig daglig totaladministration, så vil de forventeligt ikke have problemer med at finde en del alternativer i dagens marked. Der er en mulig undtagelse, for de helt små foreninger vil kunne komme til at betale relativt mere for en almindelig daglig total administration.
Hvorvidt man kan sammenligne administrationsgebyrer, afhænger i høj grad af hvilke services der er indeholdt i ”almindelig daglig totaladministration”. Er porto til udsendelser f.eks. inkluderet, deltager administrator på generalforsamlingen (dirigent, referent mv.), skal der laves et regnskab for vaskeri og en meget lang række andre forhold., Så det er desværre ikke så nemt, for det er ikke kun administrators standard ydelser der spiller ind, det er også den enkelte forenings behov og ønsker.
Vedrørende adkomsterklæringer, så skal administrator bekræfte at panthaver er ejer af andelen, hvorvidt der er ikke tinglyste garantier, om foreningen f.eks. har en 80% belåningsbegrænsning og ikke uvæsentligt, så ligger der en ansvarsdel i tilfælde af at administrator begår en fejl. Jeg ved ikke om 1.500-2.000 kr. er specielt dyrt for denne service, der intet har at gøre med administrationsaftalen, da det er en sag der kun vedrører en enkelt andelshaver (panthaver), men hvad tager bankerne for deres del af ydelsen vedr. pantsætning?
Det er korrekt, at flertallet af andelsforeninger i øjeblikket har suspenderet ventelisterne og tilladt den enkelte andelshaver selv at finde en køber (der normalt skal godkendes af bestyrelsen). Men hvorvidt den enkelte andelshaver vælger selv at gøre dette, eller lader sig repræsentere af en ejendomsmægler, er helt og aldeles irrelevant for foreningen og dennes administrator. Dette betyder også, at ethvert dokument som opstår mellem ejendomsmægler og andelshaver, er irrelevant og i bedste fald sekundært i forhold til foreningen og dennes administrator. I bedste fald burde dette faktum kunne medføre et nedslag i prisen hos ejendomsmægler, idet denne reelt kan spare nogle af sine administrationsomkostninger, men det er som sagt en sag udelukkende mellem ejendomsmægler og andelshaver.
Når der er fundet en køber, så har de fleste foreninger, jf. vedtægterne, overdragelsesaftale, der udover de åbenlyse ting som overtagelsesdato, pris mv. også tager sig af diverse forhold der måtte gøre sig gældende i den pågældende forening. Denne aftale skal beskytte foreningen og i princippet sælger og køber i såvel tider med stor anvendelse af ejendomsmæglere, som tider med rent ventelistesalg.
I dit eksempel skriver du, at en overdragelsesaftale koster 7.500 kr. og hvis dette er inkl. moms, så er det vel ikke helt urimeligt i forhold til arbejdsindsats og ansvar? Du skriver dog intet om hvad dette gebyr dækker, overdragelsesaftale, kommunikation med køber, sælger, bank, advokat, ejendomsmægler, afregning af panthaver/ejendomsmægler m.m. De efterfølgende forventede 1.500 kr. til tinglysning er vel ikke noget som foreningen eller administrator er årsag til? Det er formodentlig en følgevirkning af et krav om tinglysning fra en bank?
Så med disse belysninger, giver dit afsluttende regnestykke ikke umiddelbart megen mening? Det gør din gode ide omkring åbenhed omkring hvad der er inkluderet og hvad tillægsydelser koster derimod – hvis og kun hvis man sammenligner æbler med æbler, pærer med pærer og bananer med bananer, inden man laver frugtsalat ud af hele området.
Formålet med en blog er jo at få gang i debatten om udvalgte emner, og det er så måske lykkedes her.
Jeg vil lige starte, hvor jeg sluttede med at skrive:
” Min hensigt med dette indlæg er ikke at hænge nogen ud. Ejendomsadministration er en forretning, ligesom som pengeudlån og formueforvaltning. Og som enhver forretning, skal man forsøge at få en så god pris som muligt for sin vare efter omstændighederne.
Når der skal beregnes ÅOP på lån i bankerne, er der på forhånd nogle faste regler for, hvad der skal indgå i beregningen. Uanset om der er tale om udgifter, som tilfalder bankerne, om der er tale om tinglysningsafgifter til staten eller gebyrer til andelsboligforeningen for adkomsterklæringer, så er det en omkostning som skal betales af kunden, og derfor skal omkostningen indgå i beregningen.
Det spiller ingen rolle, at bankrådgiveren har brugt flere timer på at holde kundemøder, lave bevillingen af lånet, lave dokumenter, tinglyse pantebrev, sende adkomsterklæringen til foreningen, tinglyse pantebrev igen, afregne betalingen osv. osv. Det er bare en omkostning for banken, og den fragår ikke i beregningen af ÅOP, som kommer til at stå på lånedokumentet.
Kunden får altså et nøgletal om, hvad det koster kunden i alt, uanset hvem der tjener pengene, og uanset at banken i sidste ende ikke tjener ligeså meget på forretningen, som kunden betaler i gebyrer og renter.
Om 7.500 i gebyr for en overdragelsesaftale er rimeligt eller ej, har jeg måske en mening om, men det er ikke mit ærinde. Det er nemlig, at gebyret er overflødigt, uanset hvorfor aftale nr. 2 bliver lavet. Man burde kunne nøjes med een aftale, og som jeg har forstået det kræver lovgivningen altså, at en ejendomsmægler skal lave en købsaftale. Derfor er det vel lidt friskt at sige, at mægleren bare kan lade være, og så give en rabat (på 7.500?) for sparet arbejde.
Så måske skulle Dansk Ejendomsmæglerforening og ABF aftale et møde og finde ud af at lave en standardaftale, så der kun skal laves een. Vinderen bliver forbrugeren (andelshaveren).
Jeg synes generelt, at oplysningsniveauet ved handel med andelsboliger er lavt.
Spørgsmålet er blot, hvor kæden hopper af. I det aktuelle eksempel med gebyret fik jeg (og min kunde) først besked på den overflødige omkostning på 7.500 kroner, da betalingen skulle falde. Og det var ret ærgerligt, for de penge manglede og så skulle der jo laves nye lånedokumenter. Dog uden nye gebyrer, for sådan er vi i min bank, men man kunne sagtens have forsvaret et nyt gebyr, for arbejdet skulle jo laves.
Gebyret blev ikke oplyst i salgsopstillingen. Var det fordi mægleren havde glemt det? Eller var det ikke blevet oplyst i ”administratorbesvarelsen”? Den koster i øvrigt også et gebyr.
Uanset hvem der havde lavet fejlen, så kom min kunde til at betale, og jeg kom til at lave arbejdet dobbelt.
Viser 0 af 5 kommentarer