Andelsboligmarkedet hårdt ramt af fejlvurderinger fra SKAT

Rigsrevisionens rapport viser at SKATs ejendomsvurderinger på ejendomme tilhørende andelsboligforeninger fra 2002-2010 har været cirka 20% for lave, hvilket har gjort et dramatisk indhug i andelsværdierne.

Rigsrevisionens netop udgivne rapport dokumenterer, at de offentlige ejendomsvurderinger på erhvervsejendomme, og dermed andelsboligforeningers ejendomme, i gennemsnit har været ca. 20% for lave i perioden 2002-2010. Det fremgår af den såkaldte ”afstandsprocent”, som er forskellen mellem SKATs ejendomsvurdering og de faktuelle salgspriser.

200.000 andelsboliger ramt

Konsekvensen har været at størstedelen af Danmarks 200.000 andelsboliger er blevet ramt negativt på andelsværdierne, idet langt de fleste andelsboligforeningerne benytter den offentlige ejendomsvurdering som grundlag for fastsættelse af andelskronen. Som eksemplet nedenfor dokumenterer, går andelshaverne glip af enorme værdier, når SKAT vurderer for lavt. Det skyldes at den enkelte andelshaver mister muligheden for at sælge til markedsprisen, som i mange tilfælde er højere end maksimalprisen, der er baseret på SKATs fejlvurderinger.

Ifølge salgstal fra Andelsbutikken har handelspriserne på andelsboliger været stødt stigende i hele 2013, og ca. hver 5. andelsbolig sælges i dag til maksimalprisen. Sagt med andre ord; det er skræmmende sandsynligt at godt 20% af andelshaverne går glip af en markant fortjeneste fordi SKATs vurderinger er for lave.

Konkret eksempel

Som eksempel på SKAT´s fejlvurdering kan nævnes AB Hollændervej 15/Dr. Priemes Vej 1 på Frederiksberg:

Den offentlige vurdering 2012 lyder på 28,5 mio. kroner, mens en indikativ vurdering fra cand.merc., statsaut. ejendomsmægler og valuar Lars Wismann ligger i nærheden af 37 mio. svarende til en kvadratmeterpris på ca. 20.000 kroner. Her går foreningen altså potentielt glip af 8,5 mio. kroner i værdi, som ville kunne tillægges foreningens egenkapital og fordeles mellem andelshaverne jævnfør fordelingstal. For en konkret lejlighed i foreningen på 98 m2 betyder det en forøgelse af andelsværdien indklusiv forbedringer fra nuværende 1.394.000 kroner til 1.829.200 kroner. Andelsbutikken har vurderet markedsprisen for den pågældende bolig til mindst 1.700.000 kroner. Sagt med andre ord: andelshaveren i eksemplet står overfor et potentielt tab på 306.000 kroner, svarende til ca. 22%.

Lad det være sagt med det samme at SKAT også skyder over målet. I den grelle ende af spektret kan nævnes AB Skydebanen på Vesterbro i København. Her er den offentlige ejendomsvurdering sat til 36.569 kroner pr m2. Men I modsætning til en salgspris baseret på en for lav vurderingen fra SKAT, sker der ingen skade når der sælges på basis af en eventuelt for høj vurdering fra SKAT. I disse tilfælde har kunden nemlig muligheden for frivilligt at købe til markedsprisen, som i AB Skydebanens tilfælde ligger på under det halve af den offentlige ejendomsvurdering. Det afgørende i disse tilfælde er således at hverken køber eller sælger har lidt noget tab i forbindelse med handelen. Til gengæld må andelshaveren leve med en alt for høj grundskyld.

Det vil kræve enorme ressourcer at få rettet op på det nuværende vurderingssystem for at opnå mere præcise ejendomsvurderinger. Derudover vil der altid eksistere en interessekonflikt mellem andelsboligforeningernes ønske om høje vurderinger og boligudlejernes ønske om lave vurderinger, fordi boligudlejerne betaler grundskyld og dækningsafgift på basis af vurderingerne. En interessekonflikt, som kun understøtter den umiddelbare manglende sammenhæng mellem vurderinger af erhvervsejendomme og andelsboligforeninger.

Men hvor ligger løsningen?

Som eksemplet ovenover viser, så har andelsforeningerne muligheden for at fastsætte andelskronen på basis af en valuarvurdering som alternativ til den offentlige ejendomsvurdering fra SKAT. En langt mere langtidsholdbar løsning er imidlertid at ophæve maksimalprisbegrænsningen på andelsboliger. På denne måde bliver ejendomsvurderingen overflødig på nær ansættelsen af grundskyld, som også betales af andelsboligforeningerne. Resultatet bliver at andelsboligerne i al fremtid vil blive solgt til markedspriser – en løsning, der har mange sidegevinster; dels vil ingen nuværende andelshaver længere blive stavnsbundet til en andelsbolig med for lav andelskrone på grund af en fejlvurdering fra SKAT. Dels vil de mange frigjorte værdier hos andelshaverne, ved en ophævelse af maksimalprisbegrænsningen, have en positiv afsmittende effekt på hele samfundsøkonomien og bankerne vil sandsynligvis også finde finansiering af andelsbolig-køb betydeligt mindre risikabelt.

Kilde: Hollændervej 15 st. th. 98 m2. Andelsværdi: 1.254.000,- + 140.000,- i vurderet forbedringer. Boligafgift: 2.957,- + 676 i a conto varme.