afdraggældgældsafvikling

Er andelsboligforeninger gode til at afdrage på deres gæld?

Hvordan ser det ud med andelsboligforeningernes økonomi – og er foreningerne gode til at afdrage på deres gæld? Det ser en analyse af 2.800 andelsboligforeningers økonomi, som er udarbejdet af Realkredit Danmark og Danske Bank, nærmere på. Vi har spurgt seniorøkonom Sonia Khan om de danske andelsboligforeningers låneadfærd og gældsafvikling.

Andelsboligforeningerne har lave belåninger. Det fremgår af en analyse fra 2017 af 2.800 andelsboligforeninger, der har lån hos Realkredit Danmark. Ifølge analysen er andelsboligforeningernes gennemsnitlige LTV helt nede på 43 procent. LTV er et udtryk for, hvor meget gælden udgør i forhold til værdien af andelsboligforeningens ejendomsværdi. Til sammenligning er belåningsgraden (LTV) i ejerboliger på 66 procent.

“Generelt set er andelsboligforeninger rigtig fornuftige – også når man sammenligner med en almindelig parcelhusejer. De er mere fornuftige i den forstand, at de har lavere LTV’er, de bruger samtidig mindre afdragsfrihed, og de er også gode til at have rentesikkerhed – altså længere rentebinding. På den måde er de faktisk nogle dydsmønstre i forhold til mange af de anbefalinger, vi er kommet med i de senere år,“ fortæller Sonia Khan, som er seniorøkonom hos Realkredit Danmark og Danske Bank.

Af analysen fremgår det også, at andelsboligforeningerne er gode til at afdrage på deres lån. 37 procent af andelsboligforeningerne har et afdragsfrit lån, mens tallet for ejerboligerne er på omkring 45 procent.

Ifølge Sonia Khan er det forståeligt, at andelsboligforeningerne ønsker at afdrage på deres gæld:

“I de senere år har der været meget snak om høje og problematiske belåninger i andelsboligforeninger, og så kan man godt forstå, at flere har taget et aktivt valg om at afdrage på lånet. Derfor har vi også været vidne til, at mange andelsboligforeninger har benyttet de lave renter til at omlægge deres lån til lån med afdrag.“

Giver det mening at blive gældfri?

Men er det så en god idé, at andelsboligforeningerne afdrager på deres gæld? Sonia Khan forklarer, at der både er fordele og ulemper ved, at andelsboligforeningerne afdrager på gælden:

“Der er fokus på at komme af med sin gæld, for jo mere foreningen nedbringer sin gæld, jo mere robust er den også over for ændringer i ejendomspriserne. Og den bliver også mere attraktiv over for en ny køber, jo mindre gæld, der er i foreningen.“

Der er dog også et andet aspekt, som foreningen bør tage stilling til i forhold til gæld. Nemlig gældens indvirkning på andelskronen og maksimalprisen på en andelsbolig. Jo lavere gæld, der er i andelsboligforeningen, jo højere bliver andelsboligforeningens andelskrone.

Når man allerede har afviklet rigtig meget af sin gæld, skal man også stoppe op og spørge: Giver det mening? Har vi lyst til at blive gældfrie? For jo lavere gæld, der er i foreningen, des dyrere bliver den enkelte andel også. En ny køber, der skal ind at købe en andel, vil måske foretrække, at der er lidt højere gæld i foreningen, og at andelen til gengæld er lidt billigere. Sonia Kahn, Seniorøkonom

En andelsbolig i en forening uden gæld er dyrere at finansiere for den kommende køber end i en forening med gæld. Særligt fordi, at de enkelte andelsboliger ofte finansieres af andelsboliglån, der har højere rente end de realkreditlån, som andelsboligforeningens lån består i.

Spørgsmålet om, hvor meget der skal afdrages på andelsboligforeningens gæld, kan derfor blive en ideologisk debat om, hvem der fremover
skal have råd til at købe sig ind i andelsboligforeningen. Og ligeledes om der kan komme en periode, hvor det er svært at sælge dyre andelsboliger. En debat, som man bør tage i fællesskab i andelsboligforeningen.

Opsparing til forbedringer

De andelsboligforeninger, der har afviklet store dele af deres gæld, kan overveje, om de skal vælge afdragsfrihed på deres lån i en periode og benytte besparelsen til at spare op til kommende forbedringer.

“Ved man i foreningen, at der lurer nogle ejendomsforbedringer 3-5-7 år ude i horisonten, kan det være, at man skal vælge afdragsfrihed i en periode – men have samme boligydelse og benytte besparelsen fra afdragsfriheden til at spare op til de forbedringer, der kommer i fremtiden,“ forklarer Sonia Khan.

En af fordelene ved denne model er, at andelsboligforeningen slipper for at skulle optage et nyt lån, når de skal bruge penge på renovering. Herved spares der penge på låneomkostninger som stiftelsesgebyrer og tinglysning. I dag findes der realkredit-produkter som eksempelvis
FlexLife®, der giver andelsboligforeninger mulighed for at tilrettelægge afdragene efter behov.

“Man kan bruge det til at tilrettelægge foreningens økonomi: Hvis man gerne vil spare op i en periode, eller hvis man ved, at nu har man brug for at spare lidt på boligydelsen i en periode uden at vælge fuld afdragsfrihed, kan man vælge denne her mellemvej, hvor man kan betale nogle små afdrag,“ siger Sonia Khan.

Analysen bygger på 2.800 andelsboligforeninger. Der findes i alt knap 9.000 andelsboligforeninger i hele landet – omkring 80 procent af landets andelsboligforeninger befinder sig i hovedstaden.
Om forfatteren: Maria Carlsen er kommunikationschef på Andelsportal.dk og redaktør på Andelsbolig Nyt. Hun skriver løbende nyheder om andelsboligmarkedet og om relevante tiltag for landets andelshavere og andelsboligforeninger. Maria Carlsen har en kandidat i kommunikation og medier. De sidste otte år har hun selv været andelshaver i en andelsboligforening.
Kommentarer

Det skal bemærkes at RD er den af kreditforeningerne som har den laveste belåningsgrad.

Jeg har tidligere analyseret markedet og konstateret at BRF og Nykredit har haft væsentligt højere belåningsgrader for deres foreninger.

Tendens har også været, at foreningerne som kan – i dag har fastrente oftest 2% eller 2,5% og der oftest afdrages på gælden. Der har også i perioden været en øget byggeaktivitet som er blevet finansieret med ydelser som svarede overens med tidligere ydelser.

Alt i alt, markedet er opdelt i to – dem som har kunne udnytte den lave rente og fået en god finansiering i hus og de foreninger som ikke kan. Renten skal ikke ændre sig meget før vi igen ser artikler om foreninger med økonomiske udfordringer. Afstanden mellem de ”sunde” og de ”usikre” foreninger er i perioden øget.

Andelsboligforeninger bør få beregnet den ”optimale” gæld, det vil sige, at foreningens andelsboliger fastholdes i et fair prisniveau, men også at de finansielle omkostninger ikke medfører en risiko for foreningen/beboerne ved fald i boligmarkedet.

skriv et svar
Tejs Carstensen - 2 måneder siden
Skriv en kommentar