Energimærkning i andelsboligforeninger – det skal I vide
Ved I, hvad I kan bruge energimærket til i jeres andelsboligforening? Energimærket er ikke kun en energikarakter på en skala, men indeholder også viden om ejendommen og mulige energiforbedringer, som kan være relevante for bestyrelsen at kende til. Bliv i artiklen klogere på energimærket, og hvordan I kan bruge det aktivt i foreningen.
I mange andelsboligforeninger betragtes energimærket især som et dokument, der skal være styr på ved salg af en andel – men energimærket kan bruges til mere end det. Det kan nemlig også give bestyrelsen et bedre grundlag for at vurdere, hvor det kan betale sig at energiforbedre ejendommen, og hvilke forbedringer der kan tænkes ind, næste gang foreningen alligevel skal renovere.
Frederik Kiilerich, indehaver af Enervio ApS og Andelsportal.dks branchepartner i energimærkning, gør os i artiklen her klogere på energimærket.
Hvad er et energimærke?
Energimærket viser en bygnings energimæssige tilstand. For at udarbejde et energimærke, beregnes bygningens energibehov, og på baggrund af den beregning får bygningen en energikarakter på skalaen fra A2020 til G.
Samtidig indeholder energimærkerapporten forslag til energiforbedringer, som kan reducere energiforbruget i bygningen. Energimærket giver derfor både et billede af, hvor bygningen står energimæssigt i dag, samtidig med at det udgør grundlag for at vurdere, hvor det kan være relevant at energiforbedre ejendommen. Ifølge Frederik Kiilerich kan det derfor være værd for bestyrelsen at kigge en ekstra gang i rapporten.
“Foreningerne bør kigge en ekstra gang i deres energimærke, for der står mange superfornuftige ting i det, som de kan få fordel af” – Frederik Kiilerich
Hvorfor skal en andelsboligforening have et energimærke?
Energimærket er lovpligtigt ved salg af andele i foreningen. Men for bestyrelsen kan rapporten også være et nyttigt værktøj, når der skal træffes beslutninger om vedligeholdelse og energiforbedringer.
Bestyrelsen kan bruge rapportens forslag til energiforbedringer som grundlag for at vurdere, hvilke tiltag det kan være relevant at undersøge nærmere. Ud fra det enkelte forslag kan foreningen blandt andet se, hvad forbedringen indebærer, hvad den forventes at koste, og hvor meget energi og CO2 der kan spares. Rapporten indeholder også en beregning af den mulige besparelse på el og varme.
Ifølge Frederik Kiilerich er det især værd at se efter de såkaldte ”lavthængende frugter” – altså forbedringer, der kræver en forholdsvis begrænset investering, men som samtidig kan give en fornuftig energibesparelse.
Energimærket kan også være relevant, hvis foreningen allerede overvejer en større renovering. Selvom projektet ikke står blandt rapportens anbefalinger, kan oplysningerne i energimærket bruges som udgangspunkt for at beregne, hvilken betydning renoveringen kan få for ejendommens energiforbrug.
Derudover kan energimærket få betydning i andre sammenhænge. Frederik Kiilerich oplever eksempelvis, at nogle valuarer efterspørger energimærket i forbindelse med en valuarvurdering. Han oplever også, at nogle banker er begyndt at interessere sig for foreningens energimærke, når de vurderer finansiering.
Vidste du? Ved salg og ved udlejning er det et krav, at andelsboligforeningen har et gyldigt energimærke. Et energimærke er gyldigt i 10 år.
Hvem står for energimærket i en andelsboligforening?
I en klassisk etageejendom udarbejdes der ikke et energimærke for den enkelte andelsbolig, men for hele bygningen. Består en større andelsboligforening af flere bygninger, skal der som udgangspunkt udarbejdes et energimærke for hver bygning.
For andelsboligforeninger med eksempelvis rækkehuse eller enkelthuse kan det være anderledes. Her kan energimærkningen i nogle tilfælde ligge hos den enkelte bolig. Ifølge Frederik Kiilerich kan der dog være en økonomisk fordel i, at foreningen går sammen om energimærkningen.
“Tager vi eksempelvis rækkehuse, vil der være ret mange penge at spare ved at lave det på hele bebyggelsen. Derfor kan det være ret smart som forening at gå sammen. Så er man også sikker på, at det altid er gældende, fordi det er foreningen, der sørger for det,” forklarer han.
Når foreningen står for energimærkningen samlet, kan det altså både være billigere og gøre det lettere at sikre, at energimærket er gyldigt, når der bliver brug for det.
Hvad sker der, når energikonsulenten kommer?
Når energimærket skal udarbejdes, skal energikonsulenten danne sig et retvisende billede af bygningens energimæssige stand. Det kræver både et blik på ejendommen som helhed og en gennemgang af udvalgte boliger og fællesarealer.
Inden besøget danner Frederik Kiilerich sig et overblik over ejendommen ud fra offentligt tilgængelige tegninger, dokumenter m.m. blandt andet i BBR.
“Inden jeg kommer ud, kigger jeg på, hvad det er for en bygning: Hvor stor er den, hvor stor er kælderen, og hvor mange boliger er der? Så har jeg en idé om, hvor meget jeg skal se, og hvad jeg skal bede om adgang til,” forklarer Frederik Kiilerich.
I en typisk etageejendom skal der gennemgås 3-4 forskellige boliger samt loft, kælder og andre fællesarealer.
Gennemgangen af den enkelte bolig tager typisk omkring 10 minutter, mens den samlede gennemgang af ejendommen tager omkring 1-2 timer. Omfanget af besigtigelsen varierer dog fra ejendom til ejendom, afhængigt af størrelse og kompleksitet.
Frederik Kiilerich forklarer, at det ikke er nødvendigt at få adgang til samtlige boliger i foreningen. Det vigtigste er, at de boliger, der gennemgås, tilsammen er repræsentativ for ejendommen.
De energimæssige forhold kan variere fra bolig til bolig, og derfor har energikonsulenten brug for at se forskellige dele af ejendommen og forskellige typer boliger for at kunne vurdere bygningens samlede energimæssige stand.
Hvad skal foreningen have klar på forhånd?
Inden energikonsulenten kommer ud, skal foreningen sende oplysninger og relevant materiale om ejendommen, eksempelvis varmeregnskab og oplysninger om tidligere renoveringer og energiforbedringer.
Det kan eksempelvis være, at foreningen har efterisoleret loftet, uden at arbejdet fremgår af de eksisterende tegninger. Her kan et tilbud, en faktura eller anden dokumentation hjælpe energikonsulenten med at fastslå, hvad der faktisk er udført.
Til besøget er det vigtigt, at energikonsulenten kan få adgang til de dele af ejendommen, der skal gennemgås. Bestyrelsen bør derfor sørge for adgang til de udvalgte boliger samt eksempelvis loft, kælder, vaskeri og andre relevante fællesarealer.
Til gengæld behøver andelshaverne som udgangspunkt ikke at gøre noget særligt klar inde i deres boliger, forklarer Frederik Kiilerich.
Under selve gennemgangen ser energikonsulenten blandt andet på ydervægge, tag og lofter, murtype samt typen og isoleringsgraden af vinduer og døre. Hertil ser konsulenten på bygningens varmeinstallationer, isolering af rør og ventilation.
Tænk energiforbedringer ind, når I alligevel renoverer
En andelsboligforening renoverer sjældent sin ejendom alene for at forbedre energimærket. I stedet tager foreningens renoverings- og vedligeholdelsesprojekter typisk udgangspunkt i ejendommens tilstand og behov.
Fugerne skal måske udskiftes for at forebygge skader på facaden, eller vinduerne skal skiftes på grund af alder og slid.
Selvom projekterne ikke nødvendigvis sættes i gang for at reducere energiforbruget, kan det være relevant at undersøge, om det samtidig er muligt at gennemføre energiforbedringer. Her kan energimærket være et nyttigt sted at starte, fordi rapporten kan pege på forbedringer, som med fordel kan tænkes ind i den planlagte renovering.
Det kunne eksempelvis være i forbindelse med en tagrenovering, hvor foreningen samtidig kan undersøge, om der er behov for at forbedre isoleringen. På samme måde kan det være relevant at overveje isolering af gavlen, hvis foreningen allerede har opsat stillads i forbindelse med arbejde på facaden.
Fordelen ved at tænke projekterne sammen er blandt andet, at en del af de praktiske omkostninger allerede er afholdt. Det dyre ved en renovering er nemlig ikke nødvendigvis kun materialerne. Det er også at få håndværkerne ud, etablere arbejdsplads og sætte eksempelvis stillads op. Derfor kan økonomien i en energiforbedring se anderledes ud, når arbejdet kan kombineres med et projekt, foreningen allerede har besluttet at gennemføre.
Kan man stole på besparelserne i energimærket?
Beregningerne i energimærket giver ifølge Frederik Kiilerich et godt billede af, hvilken energimæssig effekt et tiltag kan forventes at have. Men de er ikke en garanti for, hvor mange kroner foreningen eller beboerne ender med at spare.
For det første kan prisen på selve projektet ændre regnestykket. Energimærket indeholder et estimat for investeringen, men de tilbud, foreningen efterfølgende får fra håndværkere, kan være både højere og lavere. Bliver arbejdet dyrere end forventet, vil tilbagebetalingstiden også blive længere.
Energipriserne har også betydning. Den beregnede besparelse i eksempelvis kWh kan fortsat være relevant, selvom besparelsen målt i kroner bliver større eller mindre i takt med, at energipriserne ændrer sig.
Endelig spiller andelshavernes adfærd en rolle for det faktiske energiforbrug. Nye energieffektive vinduer giver eksempelvis ikke den samme besparelse, hvis vinduerne står åbne store dele af vinteren. Det samme gælder, hvis vinduerne i opgangen konsekvent står åbne.
Bestyrelsen bør derfor se beregningerne i energimærket som et grundlag for at vurdere og sammenligne mulige energiforbedringer og ikke som en garanti for projektets endelige økonomi.
Find energimærket frem, før I får brug for det
I mange foreninger bliver energimærket først aktuelt, når det er ved at udløbe, eller når en andelshaver skal sælge. Men der kan være god grund til at finde rapporten frem inden da.
Står foreningen over for et større vedligeholdelses- eller renoveringsprojekt, kan bestyrelsen eksempelvis undersøge, om arbejdet med fordel kan kombineres med nogle af energimærkets anbefalinger. Indeholder rapporten mindre energiforbedringer, som kan tjene sig hjem på relativt kort tid, kan det også være værd at undersøge, om nogle af dem kan gennemføres uafhængigt af de større projekter.
“Energimærket skal selvfølgelig være gyldigt, når foreningen har brug for det. Men rapporten kan også bruges løbende som et værktøj, når bestyrelsen planlægger vedligeholdelse og overvejer nye projekter” – Frederik Kiilerich.
Energimærkning og rådgivning i øjenhøjde
Enervio ApS er Andelsportal.dks branchepartner inden for energimærkning og energirådgivning. Med solid erfaring i energimærkning af andelsboligforeninger og etageejendomme hjælper virksomheden bestyrelser med at skabe overblik over ejendommens energimæssige stand og mulighederne for relevante forbedringer. For indehaver Frederik Kiilerich handler et energimærke ikke kun om at opfylde et lovkrav, men også om at gøre tekniske oplysninger forståelige og anvendelige for bestyrelsen.
Skal jeres andelsboligforening have udarbejdet eller fornyet sit energimærke, kan en indledende, uforpligtende dialog med en erfaren energikonsulent være et godt sted at starte. Det kan give overblik over processen, ejendommens energiforhold og de forbedringer, der kan være relevante at undersøge nærmere – både nu og i forbindelse med kommende vedligeholdelsesprojekter.
