Værdiansættelsesprincipper
Værdiansættelse af andelsboliger i Danmark handler om de metoder, der bruges til at fastsætte værdien af ejendommen i en andelsboligforening. Der findes flere forskellige principper, som foreningerne kan vælge imellem, og valget har stor betydning for både andelsværdien og økonomien i foreningen. Læs med her og bliv klogere på de gældende værdiansættelsesprincipper.
Sådan værdiansætter man en andelsboligforening
Når en andelsboligforening skal fastsætte værdien af deres ejendom og dermed for andelskronen, kan de vælge mellem flere anerkendte værdiansættelsesprincipper:
Anskaffelsesværdien
Dette er den oprindelige pris, foreningen betalte for ejendommen – eventuelt justeret for forbedringer og vedligeholdelse. Det er en konservativt værdiansættelsesprincip, som ofte betyder lav andelskrone og dermed lavere andelspriser.
Offentlig ejendomsvurdering
Tidligere var den offentlige ejendomsvurdering en udbredt metode, men da vurderingerne blev fastfrosset i 2012 og senere afskaffet, mistede mange foreninger et gratis og tidssvarende værktøj til værdiansættelse. Med L111 er det nu muligt at indeksregulere den seneste offentlige vurdering fra 2012 efter nettoprisindekset. Dette betyder, at vurderingen kan justeres i takt med inflationen, hvilket giver en mere retvisende værdiansættelse uden de omkostninger, der er forbundet med valuarvurderinger.
Valuarvurdering
Ved denne metode får foreningen lavet en vurdering af en valuar (en ejdendomsekspert), som vurderer ejendommens markedsværdi som udlejningsejendom. Gyldigheden af en valuarvurdering er 42 måneder (tidligere 18 måneder).
Tilbagevirkende kraft
Med den nye lov er der mulighed for, at valuarvurderinger kan anvendes med tilbagevirkende kraft. Det betyder, at hvis en andelsboligforening har fået foretaget en valuarvurdering inden for de seneste 42 måneder, kan denne vurdering fortsat bruges til at fastsætte andelskronen også efter lovens ikrafttræden d. 15. april 2024.
Dermed vil en valuarvurdering, som er udført i forbindelse med regnskabsafslutningen d. 31. december 2022, stadig være gyldig ved generalforsamlinger afholdt efter d. 15. april 2024. Det giver foreningerne mulighed for at udnytte allerede udførte vurderinger fuldt ud og undgå unødige omkostninger ved at få lavet nye vurderinger inden for kort tid.
Hvad skal foreningerne være opmærksomme på?
Med de nye regler følger et øget ansvar – ikke mindst for bestyrelserne, som har en central rolle i at forberede og kvalificere beslutningsgrundlaget for generalforsamlingen. Valget af værdiansættelsesmetode skal træffes på et oplyst og gennemsigtigt grundlag, hvor fokus ikke kun er på den højeste andelsværdi, men også på foreningens langsigtede økonomi og bæredygtighed.
Bestyrelsen bør inddrage relevante data og rådgivning, sørge for klar kommunikation til medlemmerne og skabe rum for dialog og spørgsmål. På den måde kan generalforsamlingen træffe en informeret beslutning, der afspejler både foreningens aktuelle situation og dens fremtidige behov.
Der bør blandt andet tages højde for ejendommens vedligeholdelsesstand, kommende renoveringer og udviklingen på boligmarkedet. For nogle foreninger kan en valuarvurdering være fordelagtig, mens andre kan have bedre gavn af at indeksere den offentlige vurdering efter nettoprisindekset.
Historisk overblik
Efter 10 års usikkerhed og debat blev der i 2024 vedtaget en ny lov, som ændrer reglerne for, hvordan andelsboligforeninger kan værdiansætte deres ejendomme.
Lovændringen betyder blandt andet, at foreningerne nu kan regulere den gamle offentlige vurdering efter nettoprisindekset, og at valuarvurderinger gælder i længere tid. Her får du et overblik over udviklingen.
En længe ventet politisk løsning
Siden 2012 har andelsboligforeninger måttet navigere i et usikkert andelsboligmarked uden opdaterede ejendomsvurderinger. Det har skabt frustration hos mange bestyrelser og andelshavere, som har været fastlåst til gamle vurderinger eller dyre valuarvurderinger, for at kunne regulere andelskronen. I over et årti har har landets andelsboligforeninger ventet på nye og mere tidssvarende rammer og nu er de endelig kommet.
Med den nye lov får foreningerne mulighed for gratis at kunne værdiansætte deres ejendom. Andelsboligforeninger kan nemlig regulere den seneste offentlige vurdering i takt med inflationen via nettoprisindekset. Denne mulighed skal sikre mere stabile og retvisende værdiansættelser fremover.
Værdiansættelsesprincippernes udvikling
Reglerne for, hvordan andelsboligforeninger må værdisætte deres ejendomme, har gennem årene været præget af usikkerhed. Her får du et overblik over udviklingen fra 2012 frem mod den nye lov i 2024.
2012: Offentlige ejendomsvurderinger sættes i bero
Da Vurderingsstyrelsen i 2012 stoppede med at opdatere de offentlige ejendomsvurderinger for andelsboligforeninger, blev tusindvis af foreninger efterladt uden et tidssvarende og gratis værktøj til værdiansættelse. Som årene gik måtte mange derfor ty til dyre valuarvurderinger, mens andre holdt fast i forældede vurderinger eller anskaffelsesværdien – som ikke tager højde for markedets udvikling.
2012–2020: Usikkerhed og økonomisk pres
Med de fastfrosne vurderinger stod mange andelsboligforeninger over for et dilemma: bruge en forældet vurdering eller betale for en aktuel valuarvurdering, som ofte var dyr og skulle fornyes hvert regnskabsår. Den manglende politiske opdatering skabte frustration på tværs af foreninger.
2020–2023: Kritik og stigende debat
Hen mod slutningen af 2020’erne blev der i stigende grad stillet krav til en ny og retfærdig løsning. Branchefolk og interesseorganisationer som ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) pressede på for politisk handling, og i 2023 blev der igen sat fokus på, at systemet kunne forbedres. Flere forslag blev luftet bl.a. indeksregulering af de gamle offentlige vurderinger samt en forlængelse af gyldigheden for valuarvurderinger.
April 2024: Lovforslag L111 vedtages
Efter mere end ti års politisk stilstand vedtog Folketinget i april 2024 lovforslag L111. Lovændringen betyder:
- Valuarvurderinger er nu gyldige i 42 måneder (tidligere 18 måneder)
- Offentlig vurdering fra 2012 kan nu indeksreguleres efter nettoprisindekset
Det giver foreningerne større fleksibilitet, lavere omkostninger og bedre mulighed for at vælge en metode, der passer til netop deres behov.
Andels- vs. Ejerboliger: Der er forskel i værdiansættelse
Værdiansættelsen af ejerboliger sker typisk individuelt og følger markedsprisen, hvor det med andelsboliger foregår lidt anderledes. Her ejer beboeren ikke selve boligen, men en andel i foreningen, og dermed brugsret til en bestemt bolig. Det betyder, at værdien fastsættes kollektivt, ud fra hele ejendommens samlede værdi, og at andelsboligforeninger kan vælge mellem de tre principper til værdiansættelsen: anskaffelsesværdien, en valuarvurdering eller den (nu indeksregulerede), eller offentlige vurdering. Ejerboliger vurderes derimod individuelt, og prisen afhænger typisk af udbud, efterspørgsel og sammenlignelige handler i området.
Læs også