Maksimalpris
Når man køber eller sælger en andelsbolig, er det ikke markedet, der bestemmer prisen ligesom man kender med ejerboliger. I stedet findes der det, som kaldes maksimalprisen – den højeste pris, en andel må sælges for.
Hvad er maksimalprisen på en andelsbolig?
Maksimalprisen er den højeste pris, som en sælger af en andelsbolig må sælge sin bolig for. Den består af andelsværdien (andelen i foreningens formue) tillagt til værdien af boligens eventuelle forbedringer og eventuelt fast inventar. Maksimalprisen bliver fastlagt af generalforsamlingen i andelsboligforeningen, der beslutter hvordan andelsværdien beregnes, baseret på ejendommens værdi og den samlede formue.
Maksimalprisen sætter altså en ramme for, hvad andelsboligen maksimalt må sælges til, men ikke nødvendigvis, hvor meget den bliver solgt for i praksis.
OBS: Det er ulovligt at sælge sin andelsbolig for mere end maksimalprisen. Gør man dette, er der tale om overpris, som er ulovligt, og kan resultere i fængselsstraf i op til 4 måneder. Det er samtidig heller ikke tilladt at give eller modtage penge under bordet, så køber kan sikre sig boligen. Køber kan risikere at miste pengene mellem maksimalprisen og overprisen.
Som sælger har du også pligt til at give køber en opstilling, som viser beregningen for andelsprisen.
Hvordan prissættes andelsboliger?
Maksimalprisen består af en række faktorer, som samlede udgør maksimalprisen. Når man kender andelskronen, kan man beregne andelsværdien. Andelsværdien beregnes ud fra andelskronen og den metode, der er fastsat af andelsboligforeningen. Efter man har andelsværdien, kan man finde maksimalprisen på boligen.
Andelsværdien: Andelsværdien er et udtryk for den enkelte boligs værdi i forhold til andelsboligforeningens samlede formue. Foreningens formue afhænger blandt andet af ejendommens værdi, gæld, opsparing og eventuelle forbedringer.
Andelskronen: Andelskronen er med til at beskrive den maksimale pris, som et andelsbevis kan koste i en andelsboligforening. Andelskronen bliver fastsat af andelsboligforeningen og har direkte indflydelse på salg og køb i andelsboligforeningen. Prisen på andelsbeviset må ikke overstige den fastsatte maksimalpris, som beregnes ud fra andelskronen. Du må dog gerne sælge for en lavere pris, hvis du og køberen bliver enige om det.
Forbedringer og vedligeholdelse: Til andelsværdien kan sælger lægge dokumenterede forbedringer til. Herunder, nyt køkken eller badeværelse, nye gulve eller vinduer, altan eller inddækket altan. Dette vil medvirke til en højere andelsværdi, men kan samtidig også nedsætte andelsværdien, hvis andelsboligen har mangler eller dårlig vedligeholdelse. De fleste andelsboligforeninger bruger en professionel til at vurdere andelsboligen, som godkender prisen og sikrer, at alt er dokumenteret korrekt.
Hvordan fastsættes prisen på en andelsbolig i praksis?
Når en andelsbolig i foreningen skal sælges, er det bestyrelsen i andelsboligforeningen, der har ansvaret for at godkende den endelige pris. Det vil sige, at sælger ikke bare selv kan bestemme, hvad vedkommende vil tage for boligen. Prisen skal ligge inden for den fastsatte maksimalpris, som beregnes ud fra foreningens økonomi og boligens forbedringer.
En proces kan se sådan her ud:
Sælger indhenter en vurdering af boligen. Det eksisterer intet lovkrav om, at der udføres en vurderingsrapport ifm. salg af andelsboliger, men mange foreninger har det stående som et krav i deres vedtægter.
Dernæst udarbejdes en salgsopstilling, hvor alle relevante oplysninger samles, herunder andelsboligens størrelse, forbedringer, eventuelle mangler eller fejl og den seneste beregnet andelskrone.
Bestyrelsen beregner maksimalprisen, hvilket sker ved at lægge andelsværdien, forbedringsværdien og værdien af fast inventar sammen.
Til sidst godkender bestyrelsen prisen, hvor boligen herefter kan udbydes til salg.
Denne proces sikrer, at regler og love overholdes, hvor der samtidig fastholdes en balance og retfærdighed mellem alle beboerne i foreningen.
Kan man forhandle prisen på en andelsbolig?
Ja, det er muligt at forhandle prisen på en andelsbolig, men det er ikke muligt at sælge eller købe til mere end maksimalprisen. På trods af, at der eksisterer en maksimalpris, betyder det ikke nødvendigvis at andelsboligen skal sælges til dette beløb. Køber og sælger kan godt blive enige om at sælge andelsboligen for mindre, hvis eksempelvis sælger ønsker et hurtigt salg. Maksimalprisen sætter altså et loft, men ikke et gulv for, hvad boligen kan sælges for.
Findes der en minimumspris?
Der findes som sådan ikke en minimumspris på andelsboliger, og der er derfor intet lovmæssigt, der spænder ben for at en andelsbolig sælges til en lavere værdi end maksimalprisen. Dog skal man være opmærksom på, at sælger man sin bolig til en pris meget under maksimalprisen, vil SKAT betragte det som en gave – og gaver over en vis værdi beskattes.
Det er dog muligt for familiemedlemmer at oprette et gældsbrev. I 2025 må man maksimalt give 76.900 kr. i gave til ens familiemedlem i nærmeste familie. Det betyder, at hvis en andelsbolig er 1 mio. kr. værd, kan den sælges til et familiemedlem for 1 mio. kr., men samtidig oprettes der et gældsbrev. I gældsbrevet står der, at det nærmest familiemedlem skylder dette beløb. Da boligen er købt til markedspris og det nærmeste familiemedlem samtidig skylder det fulde beløb til sælger, er der ikke tale om en gave i første omgang. Efterfølgende afskrives gælden gradvist, hvor sælger eftergiver 76.900 kr. af gælden hvert år, som skattefrit må gives i gave. Vær opmærksom på det er afgørende, at sælger ikke på forhånd har forpligtet sig til eller aftalt med køberen, at der vil ske eftergivelse efterfølgende. Der må køber vente og se om sælger i de efterfølgende år ønsker at eftergive.
I nogle andelsboligforeninger vælger de at indføre interne regler, som indebærer at prisen ikke må være urimeligt lav i forhold til andelskronen. Det er med til blandt andet at forhindre, andelsboliger sælges til venner eller familie til en betydeligt lavere pris. Det er samtidig med til at sikre, at alle medlemmer behandles lige.
Hvorfor er maksimalprisen vigtig?
Maksimalprisen er med til at sikre, at andelsboliger fortsat forbliver et billigere alternativ til ejerboliger, og at andelshavere ikke kan tjene urimeligt meget på at sælge deres andelsbolig videre. Maksimalprisen har nogle vigtige formål som, at boligerne forbliver økonomisk tilgængelige, også for førstegangskøbere. Den skaber samtidig retfærdighed i andelsboligforeningen, da alle andelsboliger værdisættes efter samme principper. Det giver også gennemsigtighed i prisfastsættelsen, da både sælger og køber er klar over, hvad der gælder.
FAQ
- Hvordan ved jeg, hvad min andelsbolig må sælges for?
Din andelsboligforening fastsætter hvert år en andelskrone, som bruges til at beregne værdien af din andel. Den sammen med dokumenterede forbedringer og boligens stand afgør, hvad du maksimalt må tage for din andel.
- Hvad sker der, hvis jeg sælger for mere end maksimalprisen?
Det er ulovligt at sælge over maksimalprisen. Det kan medføre at handlen skal gøres om, og du risikerer at skulle betale overprisen tilbage til køberen. Det kan i værste tilfælde medføre fængselsstraf i op til 4 måneder.
- Kan jeg sætte prisen lavere end den beregnede maksimalpris?
Ja, du kan godt sætte prisen lavere end maksimalprisen. Maksimalprisen fungerer kun som et loft, men ikke en bund. Du kan altså godt vælge at sælge billigere, hvis du gerne vil have et hurtigt salg eller tiltrække flere købere.
- Hvorfor findes der overhovedet en maksimalpris?
Det skyldes til dels at holde andelsboliger økonomisk tilgængelige. Desuden skaber maksimalprisen lige vilkår for alle beboer og gør markedet mere gennemsigtigt for både købere og sælgere.
Læs også