Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
Norca ApS

Hvorfor vente til 2017?

Mange andelsboligforeninger er i dag finansieret med realkreditlån, hvor renten på lånet skal refinansieres inden for de kommende 2-3 år. Det er vores anbefaling, at bestyrelserne allerede nu tager hul på denne proces og får undersøgt mulighederne. Allerede nu kan bestyrelserne tage hul på denne proces og få undersøgt mulighederne.

Flere andelsboligforeninger valgte i årene fra 2005 til 2008, at benytte sig af de lidt kortere lånetyper som f.eks. F10 rentetilpasningslån, stående 10-årige lån eller 10-årige renteswaps. Fordelen ved disse lånetyper var nemlig, at renten typisk var lavere end på de traditionelle 20-årige eller 30-årige låneserier. Derfor valgte mange bestyrelser netop denne løsning, og sparede dermed penge på foreningens renteudgifter.

Ulempen ved disse lånetyper er imidlertid, at lånene er inkonvertible og kan være meget dyre at indfri. På et traditionelt 30-årigt lån køber foreningen en ”forsikring” som betyder, at selvom kursen stiger til over 100, så kan foreningen altid opsige og indfri lånet til kurs 100. Det er den ”forsikring” som foreninger udnytter, når de omlægger og nedkonverterer fra en rente på f.eks. 4,00 % til en ny lavere rente på 2,50 %.

Inkonvertible realkreditlån er ikke født med en sådan ”forsikring”, og derfor kan foreningen ikke nødvendigvis opsige lånet og indfri det til kurs 100. For at komme ud af et inkonvertibelt lån, skal foreningen opkøbe obligationerne til den aktuelle kursværdi, som kan ligge et godt stykke over 100.

F.eks. koster det ca. 120.000 kroner, at indfri et lån på 1.000.000 kroner, med en ”overkurs” på 112.

Overkursen betyder, at mange foreninger med inkonvertible lån, fortsat ikke har fået glæde og nytte af det aktuelt meget lave renteniveau, fordi omkostningen ved at indfri og omlægge lånet til et nyt lån med en lavere rente, simpelthen vil være for stor.

Søg rådgivning og indsigt i mulighederne

Heldigvis sker der det, at overkursen falder mod 100 i takt med at lånet nærmer sig udløb og skal refinansieres. Derfor begynder det nu, at være interessant for foreninger med realkreditlån, der skal refinansieres i år 2016 til 2018, at overveje om det er værd at slå til, og realisere et mindre kurstab, mod til gengæld at sikre en lav rente i 10 til 30 år. I øjeblikket kan Nordea Kredit tilbyde 10-årige lån med en rente på 2,00 % og 30-årige lån med en rente på 3,00 %.

Et alternativ til at realisere et kurstab nu og omlægge lånet, er at tegne en forsikring på et renteloft gældende fra f.eks. 2016 og 10 år frem. På den måde kan foreningen allerede nu opnå vished om, at de kender deres maksimale renteudgift 10-13 år frem i tid.

F.eks. kan en foreningen p.t. tegne et renteloft på 1,50 % + 1,35 % forsikringspræmie gældende fra 30.12.2016 frem til 30.12.2026. Det betyder, at foreningen kan sikre en maksimal rentebetaling på 2,85 % p.a. i 10 år.

Vi anbefaler, at foreninger der står over for en refinansiering inden for de kommende 2-3 år, allerede nu overvejer at udnytte den aktuelt lave rente og tage hul på forløbet. I er velkomne til at kontakte Nordea Boligforeninger, hvis I har behov for en indledende snak omkring de aktuelle muligheder for netop jeres forening.

Skriv en kommentar til artiklen

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *