Jeres andelsboligforening får ikke en ny grundvurdering før 2029 – her er hvad I skal vide
Folketinget har vedtaget en ny lov, der betyder, at andelsboligforeninger tidligst får en reel grundvurdering igen i 2029. Det er derfor nu, I skal reagere på deklarationerne for at undgå fejl i årevis frem.
Det skal I vide
Har jeres andelsboligforening ventet på en opdateret og retvisende grundvurdering? Så må I væbne jer med endnu mere tålmodighed. Folketinget har netop vedtaget en lov, der betyder, at de kommende grundvurderinger for 2025 og 2027 blot bliver en fremskrivning af 2023-vurderingen. Først i 2029 kan I se frem til en helt ny vurdering.
Det betyder heldigvis ikke, at I som forening ikke kan gøre noget. Fordi de kommende vurderinger bygger videre på 2021- og 2023-vurderinger, gælder det om at reagere nu, hvis der er fejl i grundlaget. I denne artikel får I overblikket over, hvad den nye lov betyder for jeres forening, og hvordan I sikrer, at jeres deklaration er korrekt, inden det er for sent.
Sådan er andelsboligforeninger endt i venteposition
Andelsboligforeninger beskattes som erhvervsejendomme og betaler grundskyld ud fra en offentlig grundvurdering af foreningens grund. Men det nye vurderingssystem, som Folketinget vedtog i 2021, har fra starten kæmpet med forsinkelser – og I har som konsekvens ventet årevis på en opdateret vurdering.
I stedet har 2021-vurderingen dannet grundlag for jeres skatteår 2022 og 2023, mens 2025-vurderingen blev en fremskrivning (indeksering) af 2023-vurdering, da den egentlige 2025-vurdering ikke kunne nå at blive klar. Nu viser det sig, at heller ikke 2027-vurderingen bliver en ny vurdering. Den bliver i stedet endnu en fremskrivning af 2023-vurderingen.
Det betyder, at 2023-vurderingen kommer til at danne grundlag for jeres grundskyld helt frem til 2029, altså seks år, hvor den eneste ændring i tallene er en matematisk fremskrivning, ikke en ny vurdering af jeres konkrete grund.
Sådan sikrer I, at tallene er rigtige
Da 2025- og 2027-vurderingen bygger på 2023-vurderingen, er det afgørende, at I reagerer i tide, når deklarationerne for 2021 og 2023 kommer. Her har I 4 uger til at gøre indsigelse mod forkert data. Det er gratis, og der ikke krav om, at fejlen skal have en bestemt størrelse.
Alternativt kan I klage, når de endelige vurderinger for 2021 og 2023 er endeliggjort. Her er fristen 90 dage, men det koster et klagegebyr på 1.300 kr., og vurderingen skal være mindst 20% forkert, før den bliver ændret. Får I helt eller delvist medhold, får I dog gebyret tilbage. I kan læse mere om forskellen på deklaration og endelig vurdering her.
Sådan bliver jeres grundvurdering beregnet i praksis
Når 2025- og 2027-vurderingen kaldes en ”fremskrivning” eller en ”indeksering” af 2023-vurderingen, betyder det, at jeres grundværdi ikke bliver vurdereret på ny. I stedet bliver den eksisterende 2023-vurdering justeret med et prisindeks.
Det vigtige at forstå er, at selve indekseringen sker på kommuneniveau, og ikke for det enkelte kvarter eller den enkelte gade. Det betyder, at hvis prisudviklingen i jeres kommune generelt har været stigende siden 2023, stiger jeres grundværdi tilsvarende, uanset hvad, der konkret er sket med værdien af netop jeres grund.
I praksis kan det ramme forskelligt, alt efter hvor i kommunen jeres andelsboligforening ligger. Har jeres kvarter oplevet en anden prisudvikling end kommunens gennemsnit – op eller ned – vil indekseringen ikke nødvendigvis afspejle det. Ifølge ABF’s høringssvar til lovforslaget kan det få direkte betydning for landets andelsboligforeninger, da en kunstigt forhøjet grundværdi giver højere grundskyld, hvilket i sidste ende kan påvirke boligafgiften.
Loven giver mulighed for, at boligejere kan bede om en fuld vurdering, hvis indekseringen ikke afviger mere end 20% fra den forventede handelsværdi. Den mulighed gælder dog ikke for andelsboligforeninger på samme måde, da I ikke får en egentlig ejendomsvurdering, kun en grundvurdering. Med andre ord: rammer indekseringen forkert for jer, har I ikke samme mulighed for at få det rettet undervejs.
Derfor bliver det ekstra vigtigt at få rettet eventuelle fejl, mens I stadig kan, nemlig når deklarationerne for 2021- og 2023-vurderingen kommer.
5 gode råd til andelsboligforeninger
Selvom I ikke kan ændre på, at 2027-vurderingen bliver en fremskrivning af 2023-tallene, er der flere ting, jeres andelsboligforening kan gøre for at stå bedst muligt rustet – både nu og frem mod 2029. Her er et par råd, I kan tage med jer:
Gennemgå deklarationen grundigt
Når I modtager deklarationen for 2021- og 2023-vurderingen, bør I gennemgå alle oplysninger om ejendommen. Selv mindre fejl i grunddata kan få betydning for grundvurderingen i flere år, fordi de kommende vurderinger bygger videre på eksisterende.
Tjek om jeres grunddata overhovedet er opdateret
Sørg for at BBR og grundoplysninger er korrekte før en ny deklaration kommer, i stedet for kun at reagere, når den lander. Det er nemmere at rette fejl i grunddata, før vurderingen bliver endelig, end bagefter.
Inddrag en rådgiver ved tvivl
Er I usikre på, om vurderingen bygger på korrekte oplysninger, kan det være en god idé at få en rådgiver med erfaring i offentlige ejendomsvurderinger til at gennemgå materialet. Det kan være en stor hjælp, hvis sagen er kompleks, eller hvis den kan få væsentlige økonomiske konsekvenser.
Informér beboerne om konsekvenserne
Grundskyld og offentlige vurderinger kan få betydning for foreningens økonomi og på sigt boligafgiften. Derfor kan det være en god ide at orientere andelshaverne om, hvad den nye lov betyder, og hvilke tiltag bestyrelsen tager for at sikre korrekte vurderinger.
Gem jeres tidligere vurderinger og dokumentation
Det er en god idé at holde styr på tidligere vurderinger, BBR-oplysninger og evt. tidligere indsigelser/klager samlet ét sted. Det gør, at I hurtigt kan sammenligne, når en ny deklaration kommer, i stedet for at skulle grave det frem under tidspres.
FAQ
- Hvornår får vi en ny, reel grundvurdering?
Den næste reelle vurdering forventes først i 2029. Frem til da bliver 2025- og 2027-vurderingen beregnet som en fremskrivning (indeksering) af 2023-vurdering.
- Hvad er forskellen på en deklaration og en klage?
En deklaration er jeres mulighed for at gøre indsigelse mod de data, der ligger til grund for en vurdering, før den bliver endelig. Det er gratis, og der er ingen krav om, at fejlen skal have bestemt størrelse, men fristen er kun 4 uger. En klage sker, efter vurderingen er endeliggjort. Her er fristen 90 dage, men det koster et klagegebyr på 1.300 kr., og vurderingen skal være mindst 20% forkert, før den bliver ændret. Får I helt eller delvist medhold, får I gebyret tilbage.
- Kan vi klage over 2025- og 2027- vurderingen, hvis den virker forkert?
Nej, de indekserede vurderinger for 2025 og 2027 giver ikke mulighed for selvstændig indsigelse eller klage. Hvor boligejere kan bede om en fuld vurdering, hvis indekseringen afviger mere end 20% fra den forventede handelsværdi, har andelsboligforeninger ikke samme mulighed, da I kun får en grundvurdering. Derfor er det afgørende at reagere allerede ved deklarationerne for 2021- og 2023-vurderingen.
- Hvorfor kan indekseringen ramme skævt?
Indekseringen sker på kommuneniveau, ikke for jeres specifikke kvarter. Har jeres område haft en anden prisudvikling end resten af kommunen, vil det ikke nødvendigvis blive afspejlet i jeres nye grundværdi.
- Hvorfor beskattes I som en erhvervsejendom?
Andelsboligforeninger vurderes og beskattes som erhvervsejendomme, fordi det er foreningen, og ikke den enkelte andelshaver, der ejer ejendommen. Det betyder, at I betaler grundskyld ud fra en offentlig vurdering af jeres grund.