Højesteret sender et klart signal til andelsboligforeninger: Ventelister skal tages alvorligt

Interne og eksterne ventelister spiller en central rolle i mange andelsboligforeninger, fordi de afgør, hvem der får tilbuddet først, når en andelsbolig bliver ledig. For bestyrelser og administratorer er ventelisterne derfor et vigtigt værktøj til at sikre, at overdragelser sker efter vedtægternes regler.

For personer på ventelisten er en placering på listen imidlertid mere end blot et nummer i rækken. Det understreger en ny principiel dom fra Højesteret, som fastslår, at personer på en ekstern venteliste kan kræve, at vedtægterne bliver overholdt.

En overdragelse blev centrum for en principiel sag

Sagen omhandlede kort fortalt en overdragelse af en andelsbolig, hvor en person på den eksterne venteliste mente, at foreningen havde tilsidesat sine egne vedtægter til fordel for et ægtepar, der boede i foreningen.

Mere konkret drejede sagen sig om en andelsbolig, der blev ledig efter ejerens død i august 2020. Senere samme måned noterede person A sig som nr. 5 på foreningens eksterne venteliste. I september 2020 kom person C på foreningens interne venteliste som den eneste på listen. På det tidspunkt var C gift med B, og de ejede sammen en andelsbolig i foreningen.

I oktober 2020 blev den ledige andelsbolig overdraget til ægteparret B og C, efter at bestyrelsen havde godkendt handlen. I november 2020, oplyste C, at andelen, overdraget måneden før, alene tilhørte B, mens C fortsat boede i parrets eksisterende andelsbolig i foreningen. Parret blev skilt måneden efter.

A lagde sag an mod andelsboligforeningen og B med argumentet om, at foreningen ikke havde fulgt sine egne vedtægter, da andelsboligen blev overdraget. A mente derfor, at boligen i stedet burde have været tilbudt gennem den eksterne venteliste, og gjorde gældende, at han havde ret til at overtage andelsboligen til samme pris, som B havde betalt.

Hvad sagde vedtægterne?

Ifølge foreningens vedtægter skulle ledige andele tilbydes i en bestemt rækkefølge:

I den konkrete sag blev boligen solgt til C og B på baggrund af C’s plads på den interne venteliste. Problemet var imidlertid, at betingelserne for at anvende den interne venteliste ikke var opfyldt. Vedtægterne gav nemlig andelshavere på den interne venteliste fortrinsret til ledige boliger – men kun hvis deres egen bolig samtidig blev frigjort og derefter tilbudt videre efter ventelistereglerne. Dette skete imidlertid ikke.

Højesteret vurderede, at betingelsen for fortrinsretten ikke var opfyldt i den konkrete situation, og at foreningen derfor ikke burde have anvendt den interne venteliste.

Personer udenfor foreningen kan også kræve at vedtægterne følges

Det principielle spørgsmål i sagen rakte dog længere end fejlen i processen, for kan en person på den eksterne venteliste kræve, at vedtægterne bliver fulgt, når personen ikke engang er medlem af foreningen?

Personer på en ekstern venteliste er ikke medlemmer af andelsboligforeningen, og derfor kunne man umiddelbart tro, at de ikke har mulighed for at gøre indsigelse, hvis vedtægterne ikke overholdes. Men Højesteret nåede frem til det modsatte resultat.

Dermed fastslog Højesteret med dommen, at en person, der står på foreningens eksterne venteliste, også kan påberåbe sig vedtægterne. Det er tilstrækkeligt, at personen er optaget på ventelisten i overensstemmelse med vedtægterne.

Højesteret fandt samtidig, at foreningens interne fortrinsret kræver, at den hidtidige bolig frigives. Vedtægter om intern venteliste giver en andelshaver mulighed for at overtage en anden bolig forud for eksterne ansøgere – men kun under forudsætning af, at den nuværende andelsbolig frigives. To andelshavere, der ejer en bolig i fællesskab, kan ikke udnytte den interne fortrinsret til at få hver sin bolig, så længe den fælles bolig ikke frigives.

Bestyrelsen burde altså have stillet krav om, at ægteparrets eksisterende andelsbolig blev frigjort, inden godkendelsen blev givet.

Resultatet i den konkrete sag

Selvom Højesteret fastslog, at foreningens bestyrelse havde handlet i strid med vedtægterne, tabte A sagen. Han kunne ikke bevise, at de fire personer, som stod foran ham på den eksterne venteliste, ville have afvist et tilbud om at købe boligen. Da A ikke var nr. 1 i køen, havde han ikke et direkte krav på boligen.

Hvad betyder det for jeres forening?

Dommen har praktisk betydning for andelsboligforeninger, der arbejder med ventelister. Her er de vigtigste punkter at være opmærksom på:

Ventelisten er bindende – også over for ikke-medlemmer

Foreningen er forpligtet til at overholde ventelistereglerne og kan ikke frit forbigå en ekstern ansøger på ventelisten.

Bestyrelsens godkendelse fritager ikke for ansvar

Bestyrelsens godkendelse fritager ikke for ansvar. At bestyrelsen godkender en overdragelse, er ikke i sig selv nok til at beskytte foreningen, hvis godkendelsen sker i strid med vedtægterne.

Gennemgå jeres egne vedtægter

Hvis jeres vedtægter indeholder regler om interne og/eller eksterne ventelister, bør I sikre jer, at disse konsekvent overholdes ved enhver overdragelse.

Dokumentér når nogen siger nej

Hvis en person på ventelisten springer over en bolig, bør det dokumenteres, at vedkommende er blevet tilbudt den og har sagt nej.

Læs mere om Højesterets dom i sagen