Den 1. juli 2020 trådte den nye boliglov om § 5, stk. 2 i kraft, der i daglig tale er bedre kendt som Blackstone-loven. Loven indførte en række regler, der skulle hindre de store kapitalfonde i at opkøbe ejendomme og leje dem ud til skyhøje priser.
Men loven medførte i samme ombæring en del bekymringer hos mange andelsbolighavere, fordi deres vurderinger, og særligt valuarvurderingerne, muligvis også kunne blive påvirket af de nye regler. For at imødekomme de bekymringer, blev der tilføjet regler, som sikrede vurderingerne på andelsboliger.
Newsec er specialister i administration af ejendomme og administrerer til daglig et stort antal andelsboligforeninger. Søsterselskabet Newsec Advisory rådgiver i øvrigt mange andelsboligforeninger angående valuarvurderinger – og udfører dem også.
- Reglerne om fastfrysning gælder alle andelsboligforeninger, uanset om de bruger valuarvurdering, offentlig vurdering eller anskaffelsessummen.
- En valid vurdering indhentet før 1. juli 2020 (hvis det er en valuarvurdering må den minimum være 18 mdr. gammel) kan fastfryses.
- Beslutningen om fastfrysning skal træffes på generalforsamling.
- Fastfrysning af en valuarvurdering skal vedtages i samme ombæring som årsregnskaberne for 2020, dvs. for de fleste foreningers vedkommende i 2021.
- Hvis der efter den 30. juni 2020 indhentes en ny valuarvurdering, og den i stedet benyttes til beregning af andelskronen, bortfalder en eventuel fastfrysning af vurderingen fra før 1. juli 2020, og herefter kan den ikke bruges igen.
- Hvis der efter 30. juni 2020 indhentes en ny valuarvurdering, som ikke benyttes ved andelskroneberegningen bortfalder fastfrysningen ikke, dvs. man kan sagtens indhente en vurdering til kontrol af/sammenligning med den fastfrosne vurdering, uden at fastfrysningen bortfalder.
- Foreninger der anvender offentlig vurdering eller anskaffelsessummen og har indhentet en såkaldt ”skuffevurdering”, dvs. en valid valuarvurdering før 1. juli 2020, kan vente med at fastfryse denne valuarvurdering – ”lægge den i skuffen til senere brug” så at sige. Det skal dog fremgå som en note i foreningens årsregnskab.
Året efter den nye boliglov
Her året efter ikrafttræden af den nye boliglov er det ikke gået, som mange frygtede. Overordnet er priserne på boligmarkedet steget, og flere andelsboligforeninger har fået højere valuarvurderinger end dem, vi så indhentet før 1. juli 2020.
Overvejelser omkring fastfrysning
Muligheden for fastfrysning er et sikkerhedsnet til foreningerne. Men det giver som set over det seneste års tid ikke sig selv, at den fastfrosne værdi nødvendigvis vil være højere end en ny vurdering, der indhentes efter 1. juli 2020. Foreningerne må derfor overveje, om de skal indhente en ny vurdering til kontrol af, hvorvidt den fastfrosne vurdering er retvisende – og hvor meget højere en ny vurdering skal være, før de vil give afkald på fastfrysningen. Det kan være en god idé at blive enige om de indbyrdes retningslinjer herfor på den årlige generalforsamling, så bestyrelsen ved, hvad de skal handle ud fra.
- Anskaffelsesværdien bestemmes ud fra den pris, ejendommen er købt for i forbindelse med stiftelse af andelsboligforeningen tillagt forbedringer mv. og er i de fleste tilfælde betragteligt lavere end markedsværdien.
- Den offentlige vurdering er den nok mest udbredte måde at vurdere andelsboliger med. Den afspejler dog sjældent den reelle markedsværdi, da der ikke er kommet nye offentlige vurderinger siden 2011. Folketinget vedtog den 23. februar 2021 i øvrigt en ændring af ejendomsvurderingsloven, som betyder, at andelsboligforeningerne fremover ikke vil få mulighed for at benytte offentlige vurderinger – vi afventer dog stadigvæk nyt fra et ministerielt udvalg, der er nedsat for at belyse andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper i lyset af lovændringerne samt vurdere konsekvenserne og komme med løsningsforslag.
- Valuarvurderingen er den mest præcise af de tre i forhold til den reelle markedsværdi, fordi den er baseret på en vurdering af, hvad ejendommen skal koste, hvis den blev solgt som udlejningsejendom.
Ny mulighed for at skifte regnskabsprincip ved fastfrysning
Der har indtil for nylig været delte meninger om, hvorvidt andelsboligforeninger, der rent regnskabsteknisk optog deres ejendom til dagsværdi (og ikke kostpris) i balancen, alligevel var nødt til at indhente en ny årlig valuarvurdering, selvom de havde valgt at fastfryse vurderingen fra før 1. juli 2020. Dette skyldtes, at dagsværdien i balancen normalt fastsættes på baggrund af en ny valuarvurdering på regnskabsafslutningsdagen, og foreningens revisor kunne derfor kræve, at bestyrelsen i stedet skulle vurdere, om den seneste vurdering på ejendommen stadig var korrekt og værdien retvisende. Altså om forudsætningerne for den ”gamle” værdiansættelse stadig var til stede. Det var de færreste bestyrelser, der havde forudsætningerne for at vurdere dette, og derfor måtte man i flere tilfælde henvise dem til at indhente en såkaldt kontrolvurdering, det vil sige en ny valuarvurdering, udelukkende til rent regnskabsteknisk at opgøre ejendommens værdi i balancen.
Spørgsmålet er nu heldigvis afklaret, idet erhvervsstyrelsen har tilkendegivet, at andelsboligforeningerne kan ændre regnskabspraksis fra dagsværdi til kostpris, hvorved det ikke vil være nødvendigt at indhente en såkaldt kontrolvurdering. Det er en lettelse for mange foreninger, der har fastfrosset deres vurdering, idet de derved undgår at afholde ekstra omkostninger til en ny årlig kontrol/valuarvurdering.
