Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
Korsholm Byg A/S

Undgå fald i andelskronen ved ombygning

Mange andelsboligforeninger oplever i øjeblikket det paradoksale at andelskronen falder, fordi foreningen har gennemført forbedringer på ejendommen.

Årsagen til problemet skal findes i den netop frigivet offentlige ejendomsvurdering 2012 fra SKAT, som danner grundlag for andelskronen for langt størstedelen af de 186.000 andelsboliger i Danmark.

Andelsværdien udhules

Problemet opstår når SKAT ikke medtager forbedringerne i ejendomsvurderingen. Det kan skyldes en fejl hos SKAT, eller fordi andelsboligforeningen ikke har anmeldt forbedringerne inden vurderingens afslutning pr. 1. oktober 2012.

Når forbedringerne ikke medtages i den offentlige ejendomsvurdering krone for krone, så udhules andelsværdien tilsvarende.

Problematikken kan desværre få den uheldige konsekvens, at den enkelte andelshaver mister motivationen til at vedligeholde eller forbedre ejendommen, fordi andelsværdien vil falde, og dermed øge risikoen for tabt fortjeneste ved frasalg. Denne problematik er især udtalt i de andelsboligforeninger, hvor man i forvejen kan sælge til andelskronen. Her er der direkte sammenhæng mellem fald i andelsværdien og tabt fortjeneste ved frasalg, hvis den offentlige ejendomsvurdering ikke stiger tilsvarende som forbedringen har kostet.

Tre løsningsmodeller

Helt galt kan det gå for de nødlidende andelsforeninger. Her kan der opstå risiko for at andelsboligforeningen bliver teknisk insolvent, og dermed stavnsbinder andelshaverne, fordi andelsboligerne bliver usælgelige.

Overordnet kan der peges på tre løsningsmodeller for at imødegå problematikken.

Det er muligt at påklage SKATS vurdering. Klagen skal være indbragt inden 1. juli 2013, ellers må man affinde sig med ejendomsvurderingen frem til frigivelsen af næste ejendomsvurdering pr. 1. marts 2015. Det er dog langt fra sikkert at andelsboligforeningen får medhold i sin klage. Selvom andelsboligforeningen f.eks. har opsat altaner, er der således ingen garanti for at forbedringen hverken helt eller delvist bliver medtaget i ejendomsvurderingen.

Renover din andelsbolig

En anden mulighed er, at overlade betalingen af forbedringerne direkte til den enkelte andelshaver. Herved følger forbedringen den pågældende andelsbolig, som en individuel forbedring. På denne måde har andelshaveren muligheden for selv at tillægge forbedringsomkostningen til andelsværdien. Det har desværre den ulempe, at andelshaveren selv skal finansiere forbedringen med et relativ dyrt banklån, frem for at optage et fælles og billigere realkreditlån i foreningen.

Den mest hensigtsmæssige løsningsmodel er imidlertid, at overgå til en valuarvurdering frem for den offentlige ejendomsvurdering. Her vil langt de fleste forbedringer, og i nogen udstrækning også vedligeholdelsesarbejder, indgå i valuarens konkrete og ikke mindst aktuelle vurdering af ejendommen.

På denne måde sikrer foreningen sig mod fald i andelsværdien, og den enkelte andelshaver minimerer risikoen for tabt fortjeneste.

Skriv en kommentar til artiklen

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *