To års mareridt slut

To års mareridt slut for 37 andelsboligejere

To års mareridt er slut i Andelsboligforeningen Dahlerup, som har fået tilsagn om 30 mio. kr. i støtte til indretning af ungdomsboliger. I 2000 købte andelshaverne en af Københavns historiske ejendomme, Richmond, for 87 mio. kr. Men snart stod det centrale erhvervslejemål tomt, og økonomien faldt fra hinanden, mens tvangsauktionen nærmede sig.

Der blev skålet i champagne på Vester Farimagsgade i København i forrige uge. To års mareridt for de 37 andelshavere i Andelsboligforeningen Dahlerup sluttede med et brev fra Socialministeriet – som gav »tilsagn til etablering af private andelsboliger«.

Socialministeriet har bevilget et tilskud på cirka 30 mio. kr., så der kan etableres hele 80 ungdomsboliger i en del af ejendommen, som strækker sig over adresserne Vester Farimagsgade35-37, Dahlerupsgade 1-5 og Nyropsgade 13-15. Pengene kommer fra regeringens støttepulje til private ungdomsboliger – og de falder på et tørt sted.

Meget tyder nemlig på, at Andelsboligforeningen styrede direkte mod en betalingsstandsning og efterfølgende tvangsauktion om senest et halvt år. Men nu synes økonomien og dermed fremtiden sikret for andelshaverne og deres elskede gamle ejendom.

Og det er ikke en tilfældig ejendom, men en af Københavns historiske bygninger, placeret i byens hjerte, som sagen – og den ganske utrolige historie – drejer sig om.

Ejendommen er kendt som Richmond (og må ikke forveksles med hotellet af samme navn, der ligger i nabobygningen, red.) og opført i 1937 af godsejer W. Henckel. Ejendommen består af 10.914 etagekvadratmeter, heraf 7796 kvadratmeter erhverv.

Folk med en fødselsattest af ældre dato husker nok bedst bygningen som hjemsted for Håndværker Kroen, der senere skiftede navn til Princess.Ejendommen var indrettet med lejligheder og små butikker, samt Landsmandsbanken i stueetagen.

På de øverste etager boede datidens berømte skuespillere – Liva Weel og Palle Huld – og i 1940’erne var Richmond hjemsted for spillestedet München Kro, hvor Leo Mathiesen og hans orkester spillede op til en rask omgang swingpjat-dans!

Hovedsæde for KL

I 1965 blev ejendommen overtaget af Hovedstadens Brugsforening, som indrettede den til hovedkontor. Men nutidens københavnere kender nok bedst huset, fordi det i perioden 1981-2002 var hovedsæde for Kommunernes Landsforening (KL).

Netop KL’s beslutning om at fraflytte ejendommen blev starten på Andelsboligforeningen Dahlerup. KL satte ejendommen til salg omkring årtusindskiftet – med henblik på at fraflytte domicilet senest ved udgangen af 2002. KL fandt også en køber – ejendomsselskabet Norden – og fastsatte salgsprisen til 87 mio. kr.

Ifølge lovgivningen skulle beboerne dog først have et formelt tilbud om at overtage ejendommen til samme pris. Men med en tidsfrist på seks uger virkede det ikke realistisk.

Men den daværende formand for ejendommens boliglejere, Søren Larsen, var en mand med en god hukommelse. Som beboer i ejendommen siden 1971 kunne han huske, at beboerne sagde nej til et tilsvarende tilbud i 1972, da ejendommen blev solgt til Andelsbanken for 32 mio. kr.

»Så jeg ville ikke én gang til se et godt tilbud gå tabt. I 2000 var ejendommen vurderet til 108 mio. kr., så det virkede som et godt tilbud. Derfor begyndte vi at arbejde på, at vi kunne overtage ejendommen og etablere en andelsboligforening,« forklarer Søren Larsen.

Næste problem var at rejse 87 mio. kr. på en god måneds tid. Beboerne kontaktede advokat Niels Meile fra advokatfirmaet Meile & Monberg A/S. Og i tæt samarbejde mellem Realkredit Danmark og Danske Bank fik beboerne på rekordtid finansieringen af købet på plads: 60 mio. kr. fra et 30-årigt realkreditlån og 24 mio. kr. fra banken.

Hæftede for indskud

Man får imidlertid intet forærende i denne verden, så beboerne måtte sige ja til at hæfte solidarisk for 1,5 gange deres indskud i den nye andelsboligforening.

Helt kontant betød det, at beboerne med det oprindelige indskud på 560 kr. pr. kvadratmeter skulle påtage sig en hæftelse på 860 kr. pr. kvadratmeter for banklånet. Det valgte 35 af ejendommens 40 private lejere at sige ja til.

Blandt beboerne var også den nuværende formand for Andelsboligforeningen Dahlerup, Finn Johansen, som personligt måtte hæfte for 90.000 kr.

»Vi var jo sikre på, at vi stod med en meget attraktiv ejendom med perfekt beliggenhed. Realkredit Danmark og Danske Bank så også et stort potentiale i beliggenheden plus de tilhørende 42 parkeringspladser. Vi kunne tilbyde en P-plads for hver 200 kvadratmeter erhvervslejemål, og vi fik en forsikring mod råd og svamp,« forklarer Finn Johansen.

Alt var tilsyneladende i den skønneste orden. Andelsboligforeningen blev stiftet, og KL valgte at udnytte en option på at blive boende som lejere i det største erhvervslejemål frem til udgangen af 2002. Lejen faldt til tiden, og andelshaverne var tilfredse med købet.

Andelshaverne satte Home Erhvervscenter i København til at stå for udlejning af ejendommens erhvervslejemål, da KL flyttede. Og det startede godt. Fra 1. januar 2003 flyttede JM Danmark A/S ind på 2000 af de ledige kvadratmeter – og siden er fulgt to mindre lejeaftaler.

Men så vendte konjunkturerne. Dansk økonomi gik i stå, aktiemarkedet faldt sammen – og markedet for erhvervsudlejning i København kollapsede. Den voksende kontorledighed i København ramte også den lille andelsboligforening – meget hårdt.

Tæt på en konkurs

Fra 1. januar 2002 stod foreningen med godt 4300 kvadratmeter, der ikke kunne genudlejes. Flere gange var det ganske vist tæt på – og beboerne bebrejder ikke Home for de udeblevne resultater. Flere offentlige institutioner var tæt på at flytte ind – men hver gang manglede den afgørende politiske godkendelse, så alle forsøg endte resultatløse.

»Det var jo slet ikke vores intention at spille ejendomsspekulanter. Vi købte primært ejendommen for at sikre vores egne boliger. Vi kunne jo ikke vide, hvilke planer en ny ejer havde med ejendommen. Vi frygtede, at det kunne medføre huslejestigninger. Men pludselig stod vi selv med hele det økonomiske ansvar,« konstaterer Søren Larsen.

Til trods for en relativ lav pris på 825 kr. pr. kvadratmeter kunne det store lejemål med udsigt til Ørstedsparken ikke finde nye lejere. Og efterhånden var økonomien presset.

»Vi overvejede alle mulige løsninger, herunder et salg af ejendommen, som var at foretrække frem for en tvangsauktion. I foråret 2004 søgte vi første gang om at få del i støttepuljen til ungdomsboliger. Men vi begik en procedurefejl og var ramt af uheld, så vi fik ikke pengene. Og hvis ikke renten var faldet yderligere, havde vi ikke siddet her i dag,« mener formand Finn Johansen.

Foreningen har tre gange omlagt sit realkreditlån – og sidder i dag med et treårigt stående flexlån, der i forhold til det oprindelige lån udgør en besparelse på tre mio. kr. pr. år. Men denne låneomlægning havde ikke alene været nok til at redde økonomien.

»Da foreningen blev stiftet, startede vi med en rimelig opsparing på 3,7 mio. kr. Og da pengene ret hurtigt var væk, søgte vi hjælp hos vores finansielle bagland, bank og realkredit. De kunne godt hjælpe, hvis vi selv gik med til at hæve boligafgiften med 50 procent fra november 2003. Det var jo kun rimeligt, at vi også selv gjorde noget,« mener Søren Larsen.

Reddet på målstregen

En huslejestigning på 50 procent gjorde selvsagt ondt på mange af beboerne. Der bor i dag 14 pensionister i ejendommen, og boligafgiften blev forhøjet fra 326 kr. pr. kvadratmeter til 489 kr. for alle ejendommens beboere. Og banklånet blev ændret til en kassekredit.

Alligevel fortsatte pengene med at fosse ud af foreningen i et uhyggeligt tempo. For hver måned uden lejere i de tomme kontorer kom afgrunden nærmere.

»Vi havde netop fået at vide, at realkredit og bank var villige til at spænde et sikkerhedsnet ud under os i yderligere et halvt år, under forudsætning af, at vi igen forhøjede vores boligafgift, denne gang med 25 procent. Men det slipper vi for, nu hvor vi har fået tilsagnet om tilskud til etablering af ungdomsboliger,« konstaterer Finn Johansen.

Redningen kom altså meget tæt på selve målstregen. Uden nye erhvervslejere ville ejendommen formentlig være blevet solgt på tvangsauktion i midten af 2005.

Det siger sig selv, at lettelsen er enorm hos andelshaverne. To års benhårdt pres er lettet – selv om der stadig er masser af praktiske udfordringer. Byggeriet af ungdomsboligerne skal være påbegyndt inden for ni måneder, og ejendommen har et stort efterslæb på vedligeholdelsen.

»Men vi har ikke belæg for at klandre andre, at vi havnede i den situation. Vores dygtige administrator Niels Meile, Realkredit Danmark, Danske Bank og Home har gjort alt, hvad de kunne,« siger Søren Larsen, der var formand frem til september i år.

»Jeg vil heller ikke kalde det uheld. Vi vidste jo godt, at der var en risiko ved selv at overtage ejendommen. Vi har bare været ofre for tilfældighederne. Jeg er mest glad for, at vi nu kan blive boende. Jeg har boet her i 33 år, og jeg har altid været glad for at være her.«

Kilde: Berlingske Tidende