Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
Energidrift A/S

Tjen penge til din forening

Har din andelsboligforening erhvervslejere og/eller erhvervsandele er det værd at undersøge, om foreningen bør lade sig frivilligt momsregistrere. Der kan ofte være mange penge at spare, herunder både fremadrettet, men tillige som følge af muligheden for tilbagebetaling af betalt moms for tidligere regnskabsperioder.

Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt en ikke momspligtig aktivitet. Imidlertid giver momsloven mulighed for, at en andelsboligforening, der har erhvervsmæssig udlejning til erhvervslejere, på lige fod med andre erhvervsejendomme kan lade sig frivilligt momsregistrere. Den frivillige momsregistrering skal omfatte en periode på mindst 2 kalenderår.

Store besparelser

Andelsboligforeninger der har erhvervsandele kan nu også benytte reglerne for frivillig momsregistrering, efter AP | Statsautoriserede Revisorer førte en sag herom. Afgørelsen fra Landsskatteretten forelå i december 2010 og slog fast, at momsloven giver mulighed for, at en andelsboligforening, der har erhvervsandele, også kan lade sig frivilligt momsregistrere. Muligheden giver ofte store besparelser. Langt fra alle foreninger synes dog at være opmærksomme på muligheden for at opnå disse besparelser.

Udlejning til beboelse kan ikke momsregistreres. En frivillig momsregistrering kan oprettes for specifikke erhvervsandele/erhvervslejemål. Man kan nøjes med at momsregistrere netop de erhvervsandele/erhvervs-lejemål, hvor andelshaver/lejer selv er momsregistreret.

Vær opmærksom på momsregistreringen

Erhvervsandelshaver/erhvervslejer skal ikke godkende, at der pålægges moms på boligafgiften/lejen. For at det juridiske er helt på plads, skal foreningerne dog være opmærksomme på, at der i erhvervslejekontrakten altid bør være anført, at udlejer til hver en tid kan momsregistreres, hvis dette findes hensigtsmæssigt.

Godkendelse fra lejerne opnås normalt uden problemer, blandt andet henset til følgende:

1) erhvervsandelshaver/erhvervslejer kan fratrække momsen (og opnår derfor ingen merudgift)

2) lejer vil – som bonus – kunne opnå fradrag for momsandele på vand-/varmeregnskab

Momsregnskab og bogføring

Andelsboligforeningen skal afregne den opkrævede moms af indtægterne til SKAT. Besparelsen ligger imidlertid i, at andelsboligforeningen opnår mulighed for at fratrække en andel af den moms, som foreningen betaler af sine udgifter.

Der skal holdes regnskab i foreningens bogføringssystem over opkrævet moms på erhvervsbolig-afgiften/erhvervslejen og momsfradraget på udgifterne. Hensigtsmæssig indretning af bogføringen med henblik på enkel administration er dermed vigtig. Fradragsretten varierer, alt afhængig af, om omkostningerne afholdes på boliger, erhverv eller på fællesområder.

Opgørelse af momsfradraget

Moms på reparations- og vedligeholdelsesarbejder samt renoveringsarbejder kan fratrækkes 100 procent, hvis arbejdet direkte vedrører det momsregistrerede erhvervslejemål.

Moms kan ikke fratrækkes, hvis arbejdet udelukkende vedrører momsfrie lejemål, herunder boliger.
Hvis arbejdet vedrører fællesområdet f.eks. taget, kan foreningen fratrække en andel af momsen. Momsfradraget opgøres i denne sammenhæng efter en arealfordeling i m2 mellem de samlede momsregistrerede erhvervsandele/erhvervslejemål og arealet, der ikke er momsregistreret.

For fællesomkostninger (eksempelvis revisor og administratorhonorar) med moms, fordeles momsfradraget efter forholdet mellem indtægter med moms og momsfrie indtægter.

Mulighed for at gå tilbage

Andelsboligforeningen kan opnå delvis momsfradrag på moms af afholdte forbedringsarbejder og reparations- og vedligeholdelsesarbejder fra før erhvervsandelen/erhvervslejemålet blev momsregistreret, hvis der sker senere frivillige momsregistrering.

Den tilbagesøgning af tidligere betalt moms der eventuelt vil kunne gennemføres, følger reglerne for opgørelse af momsreguleringsforpligtelser, idet tilbagesøgningsmuligheden dog nedskrives løbende.

Analogt hertil, vil en afholdt momsomkostning til eksempelvis udskiftning af tag (forbedring) kunne delvis tilbagesøges i op til 10 år efter projektets gennemførelse, såfremt foreningen momsregistreres i dag. Jo ældre projektet er, jo mindre vil tilbagesøgningsmuligheden naturligvis ligeledes være.

For hvem er dette relevant

Der er naturligvis let forøget administration forbundet med foreningernes/administrators/revisors praktiske håndtering af moms, herunder tilrettelæggelse af bogføringen, ændret løbende registrering af omkostninger som følge af varierende fradragsret, årlig opgørelse af endelig fradragsprocent mv., så gevinsten ved en eventuel frivillig momsregistrering skal mindst kunne opveje disse meromkostninger.

En frivillig momsregistrering for en andelsboligforening bør overvejes i følgende tilfælde:

– Forholdsmæssig stor andel af erhvervslejemål i forhold til boliglejemål- Store eller mange erhvervslejere, der driver momspligtig aktivitet- Store årlige reparations- og vedligeholdelsesarbejder- Forventede større renoveringsprojekter- Allerede afholdte renoveringsprojekter inden for de seneste 10 år- Allerede afholdte reparations- og vedligeholdelsesarbejder inden for de seneste 5 år- Væsentlige momsbelagte omkostninger,
f.eks.:
– Viceværtbureau
– Vand og el.
– Renovation
– Administration – (som er blevet pålagt moms fra 01/01 2011)
– Revision og regnskab

Set over en 10-årig periode har AP | Statsautoriserede Revisorer set flere eksempler på, at selv mindre foreninger med kun to opgange, har fået mere end kr. 500.000 kroner retur i forlængelse af en frivillig momsregistrering.

Hvis foreningen vil videre

Det anbefales, at foreningen foretager en analyse af konsekvenserne af en frivillig momsregistrering, herunder en beregning af den aktuelle mulighed for tilbagebetaling af tidligere afregnet moms.

Hvis foreningen herefter beslutter sig for at gå videre, skal der indsendes en frivillig momsregistrering. Den første momsangivelse, hvilket indbefatter opsamlingen af momsfradrag fra tidligere år, er vigtig at få udarbejdet korrekt. AP | Statsautoriserede Revisorer tilbyder assistance i denne forbindelse.