Rentestigning kan blive dyr
Andelsboligforeninger har ikke fradrag for renteudgifter. Det gør dem langt mere udsatte i tilfælde af stigende renter. Stiger renten fremover – sådan som mange venter – rammes tusindvis af familier med nye ustøttede andelsbolig langt hårdere og mere brutalt end boligejere.
Andelsboligforeninger har nemlig ikke fradrag for renteudgifter, og derfor vil en stigende rente i alle andelsforeninger, som har korte flex- eller rentetilpasningslån, slå igennem med fuld styrke.
Sådan er det ikke med ejerboliger, hvor renter fortsat kan trækkes fra med en skatteværdi på 33 procent.
Det påpeger analytiker i Jyske Bank, Peter Skøttegaard Øemig, som fortæller, at en rentestigning fra eksempelvis det aktuelle niveau omkring tre til fem procent, vil koste 7.146 kroner mere i en ejerbolig om året, for hver million kroner man skylder væk.
»Men i andelsboligen vil boligudgiften stige med 13.699 kroner, og skulle renten stige til syv procent, er vi oppe og snakke en ekstra årlig udgift på 28.833 kroner om året,« siger han.
I begge tilfælde er taget udgangspunkt i en bolig, som koster 1,255 millioner kroner, og hvor både indskud i andelsbolig, og udbetaling til ejerbolig, er på 255.000 kroner, sådan at én million kroner er tilbage i gæld.
Hæfter solidarisk
Mange andelsboliger har så oven i dette solidarisk hæftelse, så man ikke alene skal tænke på, om man selv kan betale en højere ydelse ved stigende rente, men også om naboen kan.
»En andelshavere hæfter sammen med de øvrige medlemmer solidarisk, det vil sige én for alle og alle for én, for foreningens gæld. Så en eller flere dårlige betalere blandt andelshaverne, skal betales af de øvrige andelshavere. Men andelshavernes hæftelse er begrænset til deres indskud. Så hvis andelsboligforeningen går konkurs, mister de »kun« deres indskud,« siger Peter Skøttegaard Øemig.
Masser af de nye andelsboliger, der er solgt de senere år, er udstyret med flex- og rentetilpasningslån, endda i en del tilfælde også uden afdrag.
Så der er en ret stor gruppe herhjemme med andelsboliger, der kan komme i økonomisk uføre, hvis renten stiger.
De senere år er der opført 15.000 nye andelsboliger, og langt de fleste er solgt i København og på Frederiksberg, hvor denne boligform nu udgør 35 procent af den samlede boligmasse.
Ingen ejendomsværdiskat
Peter Skøttegaard Øemig har også regnet ud, at nye andelsboliger, som ikke længere kan få økonomisk støtte fra staten, som hovedregel er dyrere at bo i, end tilsvarende ejerboliger.
Godt nok betales der ikke ejendomsværdiskat af andelsboliger, men i de fleste tilfælde vil værdien af rentefradraget være større end ejendomsværdiskatten. Det gælder i de første 16 år, ind til afdragene på lånet i ejerboligen begynder at veje tungere, end de løbende renteudgifter.
Spares de penge op, man sparer med en ejerbolig i de første 16 år, skal der dog gå over 30 år, før andelsboligen er billigst.
Fra og med 1. januar 2005 ventes en ny lov dog at træde i kraft, som gør det muligt at flytte gælden fra andelsboligforeningen til andelshaverne, som så kan udnytte rentefradraget rent skattemæssigt. Men så skal andelshaveren selv finansiere mere, og det til højere renter, fordi der ikke må ydes billige realkreditlån til andelsboligbeviser.
Denne pantsætning vil gøre andelsboliger til en billigere boligform end ellers, men Jyske Bank venter, at denne begunstigelse vil falde væk, når og hvis skattestoppet ophører, og boligejere igen skal til at betale ejendomsværdiskat af de nye, årige vurderinger og ikke de gamle 2001 eller 2002-vurderinger.
Kilde: Berlingske