Nye andelsboliger stiger som ejerboliger

Det er en myte, hvis andelsejerne tror, at deres bolig stiger mindre end ejerboligerne. Og den myte florerer ifølge cheføkonom Anne Buchardt fra BG Bank i bedste velgående hos et andelsboligfolk, der føler sig helt hægtet af boligfesten.

»En andelsbolig er ikke bare en andelsbolig. I de seneste år er der kommet flere nye typer andelsboliger på markedet, så der nu findes flere typer af både »nye« og »gamle« andelsboliger. Derfor er der ikke noget at sige til, at der florerer mange myter om andelsboliger. Men overordnet er muligheden for værdistigninger i en andelsbolig større, end de fleste tror,« siger Anne Buchardt.

En af store misforståelser er, at de fleste glemmer at have en egenkapitalbetragtning med i regnestykket. Der er nemlig lighedstegn mellem indskuddet i en andelsbolig og friværdien i en ejerbolig. Begge størrelser kan betragtes som egenkapital.

For at illustrere, hvilke værdistigninger, der kan forventes på forskellige boligtyper, tager BG Bank i en ny analyse udgangspunkt i et eksempel med tre sammenlignelige boliger: En ejerbolig, en nybygget andelsbolig og en ældre andelsbolig af samme størrelse, kvalitet og beliggenhed.

Ejerboligen koster 1 mio. kr., og den ny andelsforening består af en ejendom til 10 mio. kr. med 10 lejligheder. 80 pct. af ejerboligen finansieres med et realkreditlån, mens resten er kontantindskud. I andelsboligen belånes ligeledes 80 pct., mens indskuddet er de 10 beboeres andelsværdi på hver 200.000 kr.

Hvis ejendomsmarkedet samlet set stiger 2 pct., er ejerboligen nu 1.020.000 kr. værd, mens andelsforeningen på i alt 10 mio. kr. er steget 200.000 kr, som skal fordeles på de 10 beboere.

»Hver enkelt andelshaver vil opleve en opskrivning af andelsværdien til 220.000 kr. Det er altså nøjagtig samme beløb, som boligejeren nu har i friværdi,« siger Anne Buchardt.

En ældre andelsbolig vil typisk være langt mindre værd end en tilsvarende ejerbolig. Det skyldes reguleringen af det danske lejeboligmarked, der også begrænser de mulige lejeindtægter fra de ældre ejendomme, der er omfattet af reguleringen. For de ældre andelsboliger betyder det, at en værdistigning vil være mindre i kroner og øre, men forrentningen af egenkapitalen er nøjagtig den samme som for ejerboligen og den nye andelsbolig.

Hvis man oven i købet opgør forrentningen på de forskellige boligformer i forhold til det beløb, man hæfter for, ses det endda, at andelsboliger kan siges at være »en bedre investering« end en ejerbolig.

»Det skyldes, at man som boligejer hæfter for hele finansieringen, mens man i en andelsbolig traditionelt kun hæfter med sit indskud.

Anne Buchardt understreger dog, at andelshavere ikke er afskærmet fra generelle prisfald på boligmarkedet. Hvis priserne på udlejningsejendomme falder, vil andelsværdierne typisk også falde. I nogle ældre andelsboliger er prisdannelsen i praksis mere træg end illustreret i eksemplet ovenfor. Andelsværdierne påvirkes typisk kun langsomt i både op- og nedadgående retning.

Det skyldes, at en del af de ældre andelsboligforeninger benytter den offentlige ejendomsvurdering som værdiansættelsesprincip. Selv om den procentvise ændring i vurderingen burde være den samme som i valuarvurderingen, foretages den egentlige vurdering kun hvert andet år, og senest har den mellemliggende årsregulering pr. 1. oktober 2005 overraskende givet uændrede ejendomsværdier i det meste af landet også i København og Århus.

Kilde: Børsen/BG Bank