Nye andelsboliger er skjulte rentefælder

To procentpoint på renten øger huslejen med 35 procent. Derfor advarer BG Banks cheføkonom mod nye andelsboliger   Efter et historisk lavpunkt er renten begyndt at stige. Det samme er antallet af nervøse husejere, som har gamblet med risikofyldte lån.
Men én gruppe vil blive ramt ekstra hårdt, hvis renten fortsætter sin optur. Nemlig de tusindvis, som de sidste fem år har købt nye andelsboliger til markedspris. En rentestigning på to procentpoint kan nemt øge deres husleje med hele 35 procent. Det viser beregninger, som BG Bank har lavet for kup! på nye andelsboligprojekter i Hovedstadsområdet.

Når de nye projekter er så rentefølsomme, skyldes det to ting. Dels bliver boligerne finansieret med variabelt forrentede og afdragsfri lån for at syne billige. Samtidig får køberne ikke skattefradrag for renterne på lån, som optages gennem en andelsboligforening. De risikofyldte lån udgør typisk 70-80 procent af ejendommens købspris, mens køberne selv lægger resten.

– Priserne kan være meget svære at gennemskue. I salgsmaterialet syner de ofte billigere, end de er i virkeligheden. Og en rentestigning slår hårdere, fordi størstedelen af renterne ikke kan trækkes fra, siger BG Banks cheføkonom, Anne Buchardt.

Hun mener, at mange købere simpelthen har glemt at kigge på finansieringen bag de mange nye andelsboligprojekter, fordi danskerne generelt opfatter det at købe andelslejlighed som noget meget sikkert.

– Folk har været vant til, at den månedlige husleje på de ‘gamle’ andelsboliger stort set ikke flyttede sig. Men med de nye andelsboligprojekter får du ikke mere bolig for pengene end i en ejerbolig, forklarer Buchardt, som anser markedet for at være så uigennemskueligt, at man ikke bør købe uden at rådgive sig med eksempelvis en advokat.

Eksempel 1: Nybolig mæglerne Hanne Nørrisgaard og Peter Norvig: Nyt andelsboligprojekt på Nørrebro vil tælle 30 nyistandsatte 2-værelses lejligheder, der markedsføres med indskud fra 634.340 kroner og en månedlig boligafgift (husleje) fra 5789 kroner. Avisannoncen nævner ikke, at huslejen kan stige betydeligt, fordi finansieringen er sammensat af tre afdragsfri og variabelt forrentede kreditforeningslån.

Odinsgade 17, 2. th., København N (2 værelser, 58 kvm)
Indskud: 654.035 kroner
Reel kontantpris for lejligheden: 2.164.625 kroner
Månedlig husleje i dag: 5824 kroner
Månedlig husleje ved en rentestigning på to procentpoint: 7861 kroner
Stigning: 2037 kroner (35 procent)

Eksempel 2: Ejendomsmægler Mette Lykken i Søborg: Nyt andelsboligprojekt på Frederiksberg vil tælle 28 nyistandsatte 3-værelses lejligheder. Markedsføres med indskud fra 431.002 kroner og en månedlig boligafgift (husleje) fra 6720 kroner. Avisannoncen nævner ikke, at huslejen kan stige betydeligt, fordi finansieringen er sammensat af to afdragsfri og variabelt forrentede kreditforeningslån (det ene med renteloft).

Mariendalsvej 58, 2. tv., Frederiksberg (3 værelser, 69 kvm)
Indskud: 490.452 kroner
Reel kontantpris: 2.452.260 kroner
Månedlig husleje i dag: 7486 kroner
Månedlig husleje ved en rentestigning på to procentpoint: 9561 kroner
Stigning: 2075 kroner (28 procent)

Beregningerne er lavet af BG Bank

Kilde: Ekstra Bladet