Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
Østjysk Tagbyg ApS

Andelsboligforeningers skjulte milliardformuer

Ældre andelsboligforeninger i Københavns, Frederiksberg og Gentofte Kommune har skjulte formuer på anslåede kr. 32 mia. og umiddelbare muligheder for at reduceres deres boligydelse med 20-40%, vurderer stats. aut. ejd. mgl. og valuar, Lars Wismanns.

Når det indtil videre kun er sjældent udbredt at optimere drift, finansiering og værdiansættelse i andelsboligforeningerne, så skyldes det manglende og professionel rådgivning. Når man er medlem af en andelsboligforening, så er man medejer af en investeringsejendom med den risiko og de chancer man har som ejer. Det overrasker Lars Wismann derfor gang på gang, at der er så mange andelsboligforeninger, der ikke varetager deres andelshaveres økonomiske interesse.

I Lars Wismanns professionelle verden, som er investeringsejendomme, er ejernes økonomiske interesse højest mulig likviditet og størst mulig formuetilvækst. For en andelshaver burde det tilsvarende lyde lavest mulig boligydelse og størst mulig andelskrone.

Andelsboligforeningerne har behov for en optimering af deres lejeindtægter og en minimering af deres driftsudgifter. Alt for ofte ser man i andelsboligforeningerne erhvervsmæssige lejere, der betaler det samme i husleje, som for 10 år siden. Der er eksempelvis talrige eksempler på lejere, der har råderet over garager til kr. 200/måned et sted, hvor markedsprisen er kr. 1.000/md. Hvad finansiering angår, oplever man ofte, at foreningen holder fast i gamle dyre lån med både 6% og 7% i rente samtidig med, at op til 30% af den opkrævede boligydelse bruges til at afvikle på en gæld, der udgør mindre end 30% af ejendommens markedsværdi. Sidst er det udbredt, at andelsboligforeningens regnskab er stærkt misvisende, da ejendommen typisk bogføres til anskaffelsesværdien eller til den off. ejendomsværdi. Den markedsmæssige værdi for boligudlejningsejendomme er i dag typisk 3-400% af den off. ejendomsværdi eller 45-63% af m2/prisen på tilsvarende ejerlejligheder i samme område.

I de mest grelle eksempler kan Lars Wismann dokumentere andelsboligforeninger central i København, hvor andelskronen er besluttet til kr. 48.000 for en lejlighed på 77 m2, men hvor den maksimale lovlige andelskrone i stedet kunne have været kr. 1,5 mio.

Det er nemlig de færreste der er klar over, at Andelsboliglovens prgf. 5 stk. 2 litra a, b & c er maksimalværdier til beregning af andelskronen i den enkelte forening. I teorien kan flertallet i andelsboligforening vælge at beregne andelskronen efter ejendommens købesum f.eks. i 1964 eller et hvilket som helst beløb der er lavere end maksimalværdien. I praksis har 27% valgt valuarprincippet (den markedsmæssige værdi) og resten har valgt den offentlige ejendomsværdi, anskaffelsesværdien eller et hvilket som helst lavere beløb.

Mange valuarer ansætter af misforstået forsigtighed valuarværdierne langt lavere end den markedsmæssige værdi. Det betyder, at i det samme firma der kan afdelingen for valuarrapporter f.eks. vurdere en andelsboligforenings ejendom til kr. 100 mio. hvorimod det samme firma ved et salg og hermed en opløsning af foreningen vurderer markedsværdien på den samme ejendom til kr. 200 mio.

Ifølge Andelsboligloven er værdiansættelsen den markedsmæssige værdi den samme uanset om ejendommen skal sælges eller om den ikke skal sælges. Værdiansættelserne af valuarerne svinger ligeså meget som i det kendte program “Hammerslag” og hermed skades andelsboligforeningernes medlemmers økonomiske interesse. Afviger valuarrapporternes værdiansættelse mere end 15-20% fra den dokumenterede markedsværdi kan det være direkte økonomisk ansvarspådragende for den ansvarlige valuar. For hver kr. 1.000/m2 som valuaren ansætter værdien for lavt betyder det kr. 100.000 for en andelshaver med en lejlighed på 100 m2.

Andels Boligforeningernes Fællesrepræsentation ABF er stærke fortalere for at andelsboligforeningerne ikke skal anvende valuarprincippet. Med denne rådgivning handles i modstrid med andelshavernes økonomiske interesse. Så længe markedet for andelsboliger stadigt er lovmæssigt styret af maksimalpriser og så længe at m2-priserne for boligudlejningsejendomme ligger under 2/3 af m2 priserne for tilsvarende ejerlejligheder, så kan alle andelsboliger i den gamle boligmasse sælges uden annoncering.

Typisk kan andelskronen reguleres opad med 3-10 gange ved overgang til den markedsmæssige værdi – valuarprincippet. Det er dog ikke ligegyldigt hvilken valuar man vælger. Alt for mange valuarer kender nemlig ikke de markedsmæssige priser på boligudlejningsejendomme i Københavnsområdet og fastsætter derfor valuarværdier helt ned til kr. 6-7.000/m2 svarende til den off. ejd. værdi i områder, hvor tilsvarende boligudlejningsejendomme handles på priser på op til kr. 22.000/m2. Har man en 100 m2 lejlighed med central beliggenhed, så giver det nemt et formuetab på kr. 1,6 mio. når man flytter eller for arvingerne, når andelen skal sælges efter den afdøde.

Endnu værre er det for en andelsboligforening, der stadig har lejligheder, der lejes ud. Når disse lejligheder fraflyttes sælges de til nye andelshavere. Her er det jo ikke ligegyldigt om foreningen får en andelskrone på f.eks. kr. 400.000 eller kr. 2.000.000. Det er jo åbenlyst at en lejlighed på 100 m2 nemt kan sælges til kr. 2.000.000 i andelskrone, når en tilsvarende lejlighed i som ejerlejlighed koster kr. 3,8 mio. I dag kan man nemlig belåne sin andel helt som en ejerbolig til renter, der ligger helt nede omkring 4% p.a.

Jo mere ude af balance priserne er på andelsboligerne jo mere oplagt bliver det, at der betales penge under bordet ved ejerskifte. Men de kunstigt lave priser betyder også, at den lille familie i en 3-værelses lejlighed ikke har opsparing til at bytte sin boligform f.eks. med et rækkehus i en forstad. I dag er der nemlig ikke noget marked for handel med andelsboliger i de gamle foreninger. Der er tale om en lukket fest. Til festen er kun indbudt eksisterende andelshavere, deres familiemedlemmer og andre nærtstående på de oftest lukkede ventelister. Er man tilflytter fra et fremmed land så er andelsboligformen i de gamle foreninger lukket land. Disse samfundsgrupper overlades til det sociale boligbyggeri og/eller ejerboliger.

Kilde: Wismann Property Consult A/S.