afdragsfrihedlovændringerstiftelse

Debatindlæg: Stop for fuld afdragsfrihed i nystiftede andelsboligforeninger

Debatindlæg: Med de nye ændringer af andelsboligloven fra 1.7.2018 må nystiftede andelsboligforeninger kun i begrænset grad optage realkreditlån med afdragsfrihed. Men er årsagen til de nødlidende andelsboligforeninger, at de har haft afdragsfri lån? Det mener jeg ikke. Jeg mener, at afdragsfrihed i nystiftede andelsboligforeninger er godt, når den bruges med omtanke.

Dette er et debatindlæg: Læsere og interessenter skriver læserbreve og ekspertindlæg, som vi fra tid til anden publicerer på Andelsportal.dk. Alle holdninger og input om andelsboligmarkedet er velkomne. Du kan sende dit læserbrev, din kronik eller dit debatindlæg til info@andelsportal.dk. Vi garanterer dog ikke, at vi publicerer indholdet.

1.7.2018 trådte de seneste ændringer af andelsboligloven i kraft. Det betyder blandt andet, at nystiftede andelsboligforeninger kun i begrænset grad må optage realkreditlån med afdragsfrihed. Før 1.7.2018 kunne andelsboligforeningen frit vælge at finansiere 80 % af købesummen med afdragsfri lån. Det er nu begrænset til 40 % de første 3 år, og det skulle efter sigende gøre andelsboligforeningerne mere robuste.

Men er årsagen til de nødlidende andelsboligforeninger, at de har haft afdragsfri lån? Det mener jeg ikke. Jeg mener, at afdragsfrihed i nystiftede andelsboligforeninger er godt, når den bruges med omtanke.

Årsagen til nødlidende andelsboligforeninger skal findes i en kombination af flere forhold:

  1. Kreative finansieringsformer, hvor rentetilpasningslån (med afdragsfrihed) iklædt renteswaps blev ”solgt” som fastforrentede lån.
  2. Opskruede handelspriser på udlejningsejendomme, som følge af lave låneydelser, som følge af brug af rentetilpasningslån.
  3. Uventede rentefald som fik kursværdien af finansieringen til at stige. Og dermed forsvandt egenkapitalen, og med den også andelsværdierne.
  4. Som følge af nr. 3 kunne de udlejede boliger ikke indbringe de forudsætte salgsprovenuer, som var en del af planen for at nedbringe foreningens bankgæld.

Hvis ovennævnte punkter lægges til grund, er det svært at få øje på, at afdragsfrihed skulle være årsagen til at andelsboligforeningerne fik svært ved at overleve. At der var blevet aftalt afdrag på halvdelen af realkreditfinansieringen, ville ikke have gjort den store forskel. Årsagen er simpelthen rentetilpasningslånene.

Det ville have gjort en forskel, hvis finansieringen var sket med fastforrentede realkreditlån. Ydelsen ville have været højere, og dermed boligafgiften, og formentlig ville flere af foreningerne ikke være stiftet. Med mindre at prisen på ejendommene var blevet fastsat derefter.
Måske var ejendommene blot blevet solgt til ”ejendomsudviklere” i stedet, men det havde nok været billigere for lejerne. Eller de andelshavere som købte andelsboligerne af de første andelshavere, som skyndte sig at sælge boligerne til opskruede priser.

Lovændringen virker ikke gennemtænkt, for som den er skrevet, er det stadig muligt at få afdragsfrihed på 80 % af købesummen, og godt for det, for så kan andelshaverne i stedet koncentrere sig om at afdrage deres boliglån i banken. Eller spare op.

Hvordan kan man så få afdragsfrihed alligevel? Det kræver bare at man læser loven ord for ord.

Den nye § 3 c i andelsboligloven:


 Ved en andelsboligforenings erhvervelse af en fast ejendom i forbindelse med foreningens stiftelse kan andelsboligforeningen for finansieringsaftaler, der ydes mod sikkerhed inden for 80 pct. af købesummen for ejendommen, kun indgå aftale om afdragsfrihed op til 40 pct. af købesummen.
 

Det er for mig krystalklart, at tanken er rettet mod realkreditfinansieringen, som jo maksimalt kan udgøre 80 % af finansieringen. Tidligere kunne hele realkreditlånet være afdragsfrit. Det er nu ændret til halvdelen, eller 40 % af købesummen. Og det betyder groft sagt, at de kommende andelshaveres boligafgift stiger, fordi gælden skal afdrages fra start.

Hvis man læser loven ord for ord, så handler begrænsningen om afdragsfrihed på lån indenfor 80 % af købesummen. Og så kan man jo vælge en alternativ finansiering, men først lige en oversigt, som viser hvordan finansieringen kunne se ud indtil 30.6.2018, hvis en ejendom med 12 boliger blev købt for 40 millioner kr. Jeg bruger kun fastforrentede lån og der er kun taget højde for finansieringsomkostninger. Når boligafgiften beregnes indgår også alle øvrige driftsomkostninger.

Gamle regler Ydelse
80 % realkreditlån uden afdrag 780.000 kroner 2,4 % i renter og bidrag af lån på 32,5 mill.
15 % banklån 344.000 kroner 4 % med afvikling over 30 år 6 mill.
5% indskud 115.000 kroner Andelsboliglån 4 % med afvikling over 30 år
I alt 1.239.000 kroner 8.600 kr. pr. måned pr. andelshaver

Hvis den nye lovgivning udnyttes fuldt ud med 40 % afdragsfrihed, ser tallene sådan ud:

Gamle regler Ydelse
40 % realkreditlån uden afdrag 390.000 kroner 2,4 % i renter og bidrag af lån på 16,25 mill.
40 % realkreditlån med afdrag 775.000 kroner 2,4 % i renter, afdrag og bidrag af lån på 16 mill.
15 % banklån 344.000 kroner 4 % rente med afvikling over 30 år 6 mill.
5 % indskud 115.000 kroner Andelsboliglån 4 % med afvikling over 30 år
I alt 1.624.000 kroner 11.300 kr. pr. måned pr. andelshaver

De nye regler koster altså andelshaverne en forøget boligafgift på 2.700 pr. måned i dette eksempel.

Alternativet:

Her vises et alternativ, hvor hele realkreditlånet er med afdrag. Ved at vælge lån med afdrag, skal man låne ca. ½ million mindre, da kurserne er højere.

Alternativ til de nye regler: Ydelse
80 % realkreditlån med afdrag 1.550.000 kroner 2,4 % i renter, afdrag og bidrag af lån på 32 mill.
20 % indskud 460.000 kroner Andelsboliglån 4 % med afvikling over 30 år
I alt 2.010.000 kroner 14.000 kr. pr. måned pr. andelshaver
Den alternative løsning. Træk på kassekredit med pant efter de 80 % realkreditlån.
Afdrag på realkreditlån -787.000 kroner Hæves på kassekredit til f.eks. 6 % rente
I alt efter træk på kredit 1.223.000 kroner 8.500 kr. pr. andelshaver

Kravet om indskud på 20 % er væsentligt større end man typisk har set, men det er generelt en fordel at flytte mest muligt af finansieringen ud til andelshaverne, da de kan få skattefordelen af renteudgifterne. Samtidig kan andelshaverne afvikle gælden helt individuelt uden hensynstagen til andre andelshaveres ønsker.


Samlet resultat:

  • Startgælden med alternativet er 500.000 kroner lavere i forhold til traditionel afdragsfrihed.
  • Efter 3 år er gælden stadig 282.000 kroner lavere, hvis renterne blot tilskrives kreditten, men ikke indbetales
  • Efter 3 år har man betalt 92.000 mere i rente i forhold til fuld afdragsfrihed før 1.7.2018
  • Det svarer til 212 kroner pr. måned pr. andelshaver i stedet for en stigning på 2.700 kr.
  • Andelshaverne er frit stillet med hensyn til, hvordan de vil nedbringe deres individuelle andelsboliglån.
  • Andelshavere som selv har haft en opsparing til indskuddet, kan i stedet spare den sparede boligafgift op.

Bemærkninger til beregningerne:

  • Bidragssatsen er anslået. 0,4 % er så vidt vides den mest anvendte til sunde andelsboligforeninger
  • 4 % i rente på boligfinansiering efter 80 % er lidt over, hvad man kan læse på Mybankers hjemmeside, hvor rentesatserne starter på 2,75 %.
  • Den anvendte kassekredit vil sandsynligvis blive mindre udnyttet end forudsat, da foreningens løbende likviditet går ind hver måned, mens terminsydelserne går ud hvert kvartal.
  • Efter 3 år, kan foreningen igen optage ”almindelige” afdragsfri lån, hvis det ønskes.

Afsluttende bemærkning:

Fastsættelse af andelsværdier har altid været genstand for uenigheder i andelsboligforeninger. Andelshavere som er potentielle sælgere ønsker høje andelsværdier og andelshavere som har børn på ventelister ønsker lave andelsværdier. Måske sat på spidsen, men det har været mine oplevelser i de 3 andelsboligforeninger jeg har været andelshaver i.

Andelsværdierne kan f.eks. skrues op ved at forsøge at få en højere valuarvurdering, men de kan også gå den anden vej, fordi valuarvurderinger i høj grad er styret af renteniveauet.

Ændrede andelsværdier påvirker altså andelshavernes formue, og derfor kan det være en fordel at gøre en del af formuen uafhængig af andelsværdierne. Det kan man gøre ved at spare op på sin egen konto eller afdrage sin egen gæld. Det ændrer ikke noget ved eventuelle fald i andelsværdien, men en privat opsparing eller lavere gæld vil være uændret.

René Poulsen
Om forfatteren: René Poulsen har mange års erfaring med andelsboligfinansiering. Han har tidligere været direktør i Københavns Andelskasse. I dag er han realkreditrådgiver og forretningsudvikler hos Realråd ApS.
Skriv en kommentar