Hvorfor skal jeg betale for en ejendomsmægler?

For mange andelsboligejere har det været svært at forstå, hvorfor de pludselig skal betale en ejendomsmægler ”mange” penge for at sælge deres andelsbolig, når det nu er noget, man tidligere har kunne klare selv for meget små penge.

Lovgivningen er i spil

Gør ejendomsmæglere egentlig en forskel, er de overhovedet pengene værd, og hvad er det man betaler for?

For at forklare hvorfor en ejendomsmægler koster det som de nu engang koster, skal man starte med at se på hvori forskellen mellem at sælge selv og sælge gennem en ejendomsmægler ligger. Udgangspunktet her er, at hvis man sælger boligen selv gennem andelsforeningen eller administrator, er man kun forpligtiget til at udlevere nogle få dokumenter til køber jf. lovgivningen.

Salg via foreningen

I andelsboliglovens (ABL) §6, stk. 1. fremgår det, at sælger er forpligtiget til at udlevere foreningens seneste regnskab, budget, vedtægter samt en opgørelse over maksimalprisens sammensætning. Herudover har man pligt til at gøre køberne bekendt med indholdet af  ABL § 5, § 15, stk. 1 og § 16, stk. 1 og 3, som omhandler henholdsvis maksimalprisens beregning, straf ved overtrædelse af reglerne om bl.a. maksimalpriserne samt købers reaktionsmuligheder, såfremt der er handlet til maksimalpriserne.  Desuden skal der oplyses køber om dennes obligatoriske fortrydelsesret i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Sidst, men ikke mindst, gælder sælgers almindelige loyale oplysningspligt.
Der gælder dog ikke nogen regler for, hvad sælger skal oplyse ud over dette.

Salg gennem ejendomsmægler

Ejendomsmæglere er underlagt regler, der rækker langt ud over dem, der er gældende, hvis man sælger selv. Hvis man f.eks. sælger selv, har hverken foreningen- eller dennes administrator nogen former for rådgivnings- eller oplysningsforpligtelser. Det har de heller ikke, når man sælger gennem en ejendomsmægler, men her bliver ansvaret til gengæld lagt over på ejendomsmægleren. Ud over de oplysninger som en sælger også selv skal udlevere, hvis det er et selv-salg, så skal ejendomsmægleren udlevere oplysninger om de seneste generalforsamlinger og evt. ekstraordinære generalforsamlingen, hvis disse har relevans for køber, oplysninger om evt. jordforurening, kommunalt ejendomsoplysningsskema, evt. tinglyste servitutter på ejendommen og generelt alt, der har relevans for køber.

Vigtigst af alt er dog oplysninger om andelsforeningens lån, hvilken hæftelsesform disse har samt vilkår for disse.
Væsentlige forhold skal fremgå af ejendomsmæglerens købsaftale og hvis ikke foreningen udleverer disse dokumenter ”frivilligt”, eller hvis ikke disse oplysninger fremgår af vedtægterne, regnskabet eller budgettet, skal ejendomsmægleren søge at fremskaffe disse oplysninger på anden vis, således at der handles på et oplyst grundlag, så køber ikke får nogle ubehagelige overraskelser efterfølgende.

Mange oplysninger til kunden

Når det kommer til den salgsopstilling, der udleveres til køber, er der også nogle helt faste krav til, hvad der skal fremgå af oplysninger i denne, således at forbrugeren hurtigt kan fremskaffe de korrekte oplysninger.

I vores virksomhed giver vi kunderne endnu flere oplysninger end vi er forpligtiget til jf. lovgivningen. Det skyldes, at vi har fundet ud af, at hvis vi giver kunderne så mange oplysninger som overhovedet muligt, kan de hurtigere tage stilling til, om en bolig er interessant eller ej. Det er bl.a. uddybende oplysninger om foreningens drift, gæld (herunder omregnet kontantværdi, belåningsprocent, afdrag på lån, reserver m.v.) og praktiske forhold. Det tager tid, men er med til at afklare evt. usikkerheder fra købers side og derved opnå en højere salgspris i sidste ende.

Ejendomsmægleren sikrer dig dine penge

Vi har mange gange oplevet, at sælgere er kommet til os, efter at de troede de havde solgt deres andelsbolig selv, men hvor køber var sprunget fra i sidste øjeblik eller at pengene aldrig kom. Man har som privatperson mulighed for at kræve erstatningssalg, men det er oftest uoverskueligt, når man står med tingene selv. Vi har oplevet kunder, der troede, de havde solgt deres bolig og derfor også havde en købt en ny, men endte med at stå i en meget dårlig situation med dobbelt husleje.

Når man benytter en ejendomsmægler til at stå for salget, er det mæglerens pligt at sørge for at pengene rent faktisk bliver indbetalt rettidigt. Derudover sikrer vi, at købers bank stiller en bankgaranti for beløbet. Dvs. at lige meget hvad der skulle ske, så indestår købers bank for, at pengene kommer rettidigt. Skulle man være i den uheldige situation, at køber springer fra handlen, efter at den lovpligtige fortrydelsesret er udløbet, ved vi også, hvordan man foretager et erstatningssalg og hvad risikoen er forbundet med dette.

Hvad er det man betaler for?

Ud over det store papirarbejde og den høje oplysningspligt der er forbundet med at sælge gennem en ejendomsmægler, så er der også alle de rent salgsmæssige ting. Vi sørger for at boligen bliver præsenteret bedst muligt både på vores egen hjemmeside, samt på alle de store boligsider på nettet. Vi rådgiver om annoncering i trykte medier, hvordan boligen præsenterer sig bedst muligt, hvordan man overdrager lejligheden til køber, hvad gør man i forhold til fejl og mangler samt meget, meget mere. Derudover har vi et stort køberkartotek, der oftest fører til et hurtigt salg. Inden for de sidste 12 mdr. har vi solgt mere end 25 andelslejligheder inden de blev annonceret på nettet, da vi havde købere stående til dem i vores kartotek.

Vi er beviste om, at det er mange penge i forhold til lejlighedens samlede pris, men man betaler også for en rådgivning, en sikkerhed og i mange tilfælde også en højere salgspris end man ville have opnået med et ”selv-salg”. Der er stor forskel på, hvad man skal betale ved de forskellige mæglere – men oftest skal man være bevidst om, at pris og kvalitet næsten altid hænger sammen. Vælger du den mægler, der giver dig det billigste tilbud, får du også en service og et produkt derefter. Som købermægler har vi desværre set mange eksempler på, at nogle ejendomsmæglere ikke er tilstrækkeligt inde i reglerne for salg af andelsboliger og at der mangler vigtige oplysninger i både salgsopstillingen og købsaftalen. Sørg derfor at vælge en ejendomsmægler med erfaring inden for salg af andelsboliger.