Hvor galt kan det gå?

Hvordan kunne det gå til, at en ejerforening 7 år efter en ordinær tagudskiftning bliver konfronteret med et erstatningskrav fra en af ejerne i størrelsesorden 350-400.000 kr. En tagudskiftningen som i 2000 kr. kostede 1.139.939 inklusive rådgiverhonorar.

I henhold til en udarbejdet vedligeholdelsesplan var turen i 2000 kommet til taget. På helt sædvanlig og fornuftig vis henvender bestyrelsen sig til et rådgivende ingeniør- og arkitektfirma og får et overslag over, hvad tagudskiftningen forventes at koste. Bestyrelsen indhenter bemyndigelse til arbejdets udførelse hos generalforsamlingen og beder derpå det rådgivende firma sørge for det hele, projektudarbejdelse, udbud og kontrahering, byggesagens gennemførelse med tilsyn under forløbet, samt afholdelse af 1-års og 5-årseftersyn.

Rådgiver sætter projektbeskrivelsen i udbud og vælger en entreprenør til udførelsen, som godkendes af bestyrelsen. Hvorefter taget bliver udskiftet.

1-års og 5-årseftersyn gennemføres uden særlige anmærkninger.

Men i efteråret 2007 føler ejeren af en ejerlejlighed på tagetagen, dvs. en lejlighed bag mansardtaget med kvistvinduer, anledning til at bede Teknologisk Institut om at foretage målinger af fugt i lejligheden og målinger af skimmelsvamp forekomster. Det skal nævnes, at denne lejlighed er moderniseret, så de oprindelige lodrette skunkvægge er ændret til skråvægge, der følger det skrå mansardtag ned og kun efterlader en lav lodret skunkvæg til afslutning mod gulv. Det er gjort for at øge lejlighedens gulvareal.

Der konstateres skimmelsvamp over grænseværdien i en skillevæg mellem soveværelse og badeværelse, som formentlig skyldes utæt afløb under badekarret og/eller defekt vådrumssikring.
Tillige findes der skimmelsvamp under gulv i køkken, som skyldes en vandskade efter et utæt blandingsbatteri. Og skimmelsvamp i en skunkvæg under et vindue, hvor ejeren i 2003 har etableret tagterrasse.

Ejeren anmelder skimmelsvamp angrebet til ejendommens forsikring, som afviser erstatning med henvisning til forsikringsbetingelserne. Skimmelsvamp er ikke omfattet af svampedækningen.

Ejeren retter herefter henvendelse til ejerforeningens bestyrelse med krav om, at det må være ejerforeningens ansvar, at der er kommet skimmelsvamp angreb. Under normale forhold ville en bestyrelse kunne tilbagevise et sådant krav med henvisning til, at den ejer, som har fået opsat skråvægge med lave skunkvægge, er ansvarlig for dampspærre og isolering bag de nye vægge.

Men i denne sag har rådgiver anvendt en formulering i samarbejdsaftalen, som lover isoleringsarbejder mod beboelse i forbindelse med tagudskiftningen, og at rådgiver vil føre tilsyn med alle arbejdsopgavers korrekte udførelse. Og i arbejdsbeskrivelsen specificeres om isolering, at i forbindelse med udskiftning af skifertagbeklædning skal skunk (vandret og lodret) og skråvæg mod tagetage isoleres med ca. 100 mm. mineraluld, og der skal min. være 70 mm. ventilation over isoleringen op til undertaget. Og der skal medregnes opsætning af dampspærre, hvor der isoleres.

Derfor retter bestyrelsen henvendelse til en arkitekt for at få foretaget en uvildig undersøgelse af forholdene i lejligheden.

Arkitekten kan efter røgprøver konstatere, at dampspærren er utæt, og han formoder at isoleringen ligeledes kan være mangelfuld, uden dog at føle anledning til at åbne vægkonstruktionen for nærmere undersøgelse.

Alene baseret på røgprøver og formodninger, konkluderer han i et notat, at entreprenøren har udført byggesjusk, og at rådgivers tilsyn har været mangelfuldt. Og da både 5-årsfristen for entreprenøren efter AB 92 og 5-års fristen for rådgiver efter ABR 89 er udløbet, må ansvaret for den utætte dampspærre og den muligvis mangelfulde isolering nu påhvile ejerforeningen.

Det står nu klart, at de konstaterede skimmelsvamp angreb over grænseværdien ikke kan henføres til ejerforeningens ansvar. Men arkitekten konkluderer i sit notat, at fordi dampspærren er utæt, kan der på sigt opstå risiko for dannelse af mug og skimmelsvamp. Og derfor bør ejerforeningen foranledige kvalificeret udbedring af dampspærre og isolering. Dette kræver nedtagning af radiatorer, fjernelse af eksisterende ydervægge, udbedring af isolering, opsætning af ny dampspærre, opsætning af nye gipsvægge, fodpaneler, maling, retablering af radiatorer osv. Kort sagt en omfattende renovering, som kræver, at ejeren genhuses under arbejdets udførelse for ejerforeningens regning.

Bestyrelsen er nu skræmt fra vid og sans, også fordi ejeren af lejligheden, som tillige er bestyrelsesmedlem, fortæller om, hvordan skimmelsvampen har givet “stenlunger”, som kan være invaliderende for resten af livet.

Sideløbende med arkitektundersøgelsen har bestyrelsen bedt en advokat undersøge, om det er muligt at rejse erstatningskrav mod rådgiver. Advokaten konkluderer, at der er en teoretisk mulighed, hvis det kan bevises, at rådgiver ved 5-årseftersynet har handlet groft uagtsomt, men at det vil være meget svært at løfte sådan en bevisbyrde, og sagens førelse for retten vil i hvert fald beløbe sig til mindst 125.000 kr. Bestyrelsen beslutter derfor ikke at gå videre med en erstatningssag.

Bestyrelsen indhenter overslagspriser fra to håndværksfirmaer. Priserne afviger ikke væsentlig fra hinanden. Den samlede udgift inklusive genhusning af ejer anslås til 350 – 400.000 kr. Dette beløb skal ses i relation til, at hele tagudskiftningen i 2000 kostede ca. 1.100.000 kr.

Bestyrelsen anbefaler på en ekstraordinær generalforsamling, at ejerforeningen udfører renoveringen, og at foreningens medlemmer indbetaler et ekstraordinært ejerforeningsbidrag til dækning af udgiften. Bestyrelsens forslag vedtages.

Hvordan kunne det gå så galt?

Rådgiver må have hentet teksten til sin formulering af arbejdsbeskrivelsen i en anden byggesag, som også har omfattet renovering indvendigt i tagetagen, fordi en tæt dampspærre ikke kan opsættes udefra, men kun indefra i lejligheden.

Sagen viser, hvor farligt det kan være, at benytte samme rådgiver, både som tilsynsførende med byggesagen, og som den ansvarlige ved 1-års og 5-årseftersyn, hvor han skal tage stilling til sit eget tilsynsarbejde. Især ved 5-årseftersynet synes det betænkeligt, at rådgiver, hvis han ikke finder nogen fejl, samtidig har fritaget sig selv for erstatningsansvar.

Hvorfor føler bestyrelsen sig presset til at anbefale renoveringen til generalforsamlingen på grundlag af arkitektens notat, som forekommer løst og i hvert fald ikke veldokumenteret?

Burde bestyrelsen ikke have suppleret arkitektens notat med yderligere undersøgelser?

Efter generalforsamlingen har det vist sig, at den daværende formand i 2000, som i dag er menigt bestyrelsesmedlem, troede, at entreprenøren havde nedtaget og genopsat ydervæggene i lejligheden samtidig med tagudskiftningen. Det blev konstateret, at han huskede forkert, men hvorfor fortalte han ikke den nuværende bestyrelse, hvad han huskede fra tagudskiftningen?

Ejeren af lejligheden havde allerede ved sin indflytning før tagudskiftningen i 2000 konstateret, at der var mørke misfarvninger på skillevæggen mellem badeværelse og soveværelse og angav dette som begrundelse for at bede Teknologisk Institut om at foretage målinger i efteråret 2007.Hvorfor lod ejeren mere end 7 år gå, før der blev iværksat en undersøgelse?

Efter generalforsamlingen er det blevet oplyst, at ejeren i forbindelse med tagudskiftningen fik nedtaget ydervæggene i lejligheden og efter tagudskiftningen selv opsatte nye ydervægge i lejligheden. Når ejeren selv har afsluttet klimaskærmen, hvem har så ansvar for, at dampspærren er tæt? Ejeren hævder selv at være kyndig i byggesager og renovering.

Hvorfor har ejeren, som selv sidder i den nuværende bestyrelse, fortiet, hvad der skete i lejligheden under tagudskiftningen?

Da ejeren af lejligheden i 2003 etablerede tagterrasse og anvendte samme rådgiver, som ved tagudskiftningen, blev dele af klimaskærmen og isoleringskonstruktionen blotlagt. Hvis der var alvorlige mangler ved isolering og dampspærre, hvorfor konstaterede ejer og rådgiver så ikke dette ved den lejlighed?

Burde bestyrelsen på baggrund af en sammenfattende redegørelse af sagsforløbet og med de nye oplysninger, som er fremkommet efter generalforsamlingen, revurdere ansvarsgrundlaget og måske bede en ny generalforsamling om igen at tage stilling til ejerforeningens ansvar og erstatningspligt?

Der er således fortsat en række ubesvarede spørgsmål og sagens endelige udfald kendes ikke på nuværende tidspunkt.

En historie fra det virkelige liv.
Frederiksberg, den 18. december 2007Revisionsfirmaet RevicoStatsautoriseret revisor Poul Mahrt