FAQ: Skal du betale skat, når du sælger din andelsbolig?

Når du sælger en andelsbolig, er det ikke altid sikkert, at fortjenesten er skattefri. Reglerne afhænger først og fremmest af, om boligen har været din egen bolig i din ejertid. Har du selv boet der, vil gevinsten ofte være skattefri – men har boligen fungeret som udlejning eller forældrekøb, kan der være skat af fortjenesten. Samtidig er der en række praktiske forhold ved salget, herunder nøgleoplysningsskemaer og indberetning af salget til myndighederne.

Skal du betale skat, når du sælger din andelsbolig?

Det korte svar er: det afhænger af, om du selv har boet der.

Du er skattefri af fortjenesten, hvis andelsboligen på et tidspunkt i din ejertid har tjent som bolig for dig eller din husstand. Det er ikke et krav, at du bor der på selve salgstidspunktet, men det skal have været din reelle bolig med henblik på varigt ophold. Er der knyttet et grundareal til boligen, er det desuden en betingelse, at arealet er under 1.400 m².

Hvad hvis du har boet hos din kæreste og fremlejet din andelsbolig?

Her bliver det kompliceret. Har du fremlejet din andelsbolig mens du boede et andet sted, vil Skattestyrelsen vurdere, om andelsboligen reelt har været din bolig. Midlertidigt ophold er ikke nok – det afgørende er, om du faktisk har boet der med henblik på varigt ophold. I praksis kigger Skattestyrelsen på, om du har været tilmeldt folkeregisteret på adressen, om der har været forbrug af el og vand, og om du samtidig har haft rådighed over en anden bolig.

Et konkret eksempel: Du køber en andelsbolig, bor der i et år, flytter derefter ind hos din kæreste og fremlejer andelsboligen i tre år, hvorefter du sælger den. Her vil du sandsynligvis blive beskattet af fortjenesten, fordi boligen i salgssituationen reelt har fungeret som udlejningsejendom – og ikke som din primære bolig.

Hvad hvis du aldrig har boet i andelsboligen?

Har andelsboligen aldrig været beboet af dig, er gevinsten ved salget skattepligtig. Fortjenesten beskattes som aktieindkomst – 27% af de første ca. 61.000 kr. og 42% af beløb derover (2025-satser). Det er dit eget ansvar at oplyse gevinsten i din årsopgørelse – det sker ikke automatisk.

Kan du fratrække udgifter ved salget?

Ja. Udgifter du afholder i forbindelse med salget – fx til ejendomsmægler, advokat eller annoncer – kan fratrækkes i salgssummen ved opgørelsen af din fortjeneste.

Er du i tvivl om, hvad der gælder i din konkrete situation, anbefaler vi at kontakte en revisor eller Skattestyrelsen direkte.

Se den fulde juridiske vejledning om emnet hos skat.dk

Når du skal sælge: Start med at orientere bestyrelsen eller administrator

Det allerførste skridt, når du vil sælge din andelsbolig, er at orientere andelsboligforeningens bestyrelse eller administrator. I de fleste foreninger er det et krav, fordi bestyrelsen skal godkende køberen, maksimalprisen skal kontrolleres, overdragelsesaftalen skal godkendes, og ventelister eller interne købere kan have fortrinsret.

Samtidig er det ofte bestyrelsen eller administrator, der udarbejder eller fremskaffer de nødvendige dokumenter, herunder nøgleoplysningsskemaer.

Nøgleoplysningsskemaer ved salg af andelsbolig

Når en andelsbolig sælges, skal køberen have udleveret nøgleoplysningsskemaer inden købsaftalen underskrives. Formålet er at give køberen et klart overblik over økonomien i foreningen og de vigtigste oplysninger om andelen.

Indberetning af nøgleoplysninger efter salget: bestyrelsens ansvar

Når handlen er gennemført og godkendt af bestyrelsen, skal andelsboligforeningen indberette oplysninger om salget til andelsboliginfo.dk, som drives af Social- og Boligstyrelsen. Indberetningen sker normalt via administrator eller bestyrelsen og skal ske senest 30 dage efter udløbet af det kvartal, hvor boligen er solgt.

Der indberettes blandt andet adresse, boligtype, salgspris, dato for bestyrelsens godkendelse samt boligafgift.

Skal salget tinglyses eller registreres i BBR?

Normalt nej. Andelsboliger tinglyses ikke, fordi man køber en andel i en forening og ikke en selvstændig fast ejendom. Der skal heller ikke ske indberetning til BBR eller kommunen, medmindre der samtidig sker ændringer i bygningen eller installationer.

Spørgsmål om inberetning ved salg af andelsbolig

Hvem skal jeg kontakte først, hvis jeg vil sælge min andelsbolig?

Du skal først kontakte bestyrelsen eller administrator. De kan oplyse om ventelister, maksimalpris og de dokumenter, der skal bruges i forbindelse med salget.

Hvem udfylder nøgleoplysningsskemaerne?

Det gør normalt administrator eller bestyrelsen, da skemaerne indeholder oplysninger om foreningens økonomi.

Skal andelsboligsalget tinglyses?

Nej. Andelsboliger tinglyses ikke, fordi der ikke overdrages fast ejendom.

Er fortjeneste ved salg af andelsbolig skattefri?

I mange tilfælde ja – hvis andelsboligen har været din egen bolig. Har du aldrig boet der, eller har du fremlejet den i en længere periode, skal fortjenesten oplyses i din årsopgørelse og beskattes som aktieindkomst. Er du i tvivl, bør du kontakte en revisor eller Skattestyrelsen direkte.

Er forteneste af forældrekøbt andelsbolig skattepligtigt??

Ved forældrekøb har forældrene typisk aldrig selv boet i boligen, og fortjenesten ved salget er derfor skattepligtig. Vær særligt opmærksom på, at salg til barnet til under maksimalprisen ikke hjælper – Skattestyrelsen beskatter fortjenesten ud fra maksimalprisen.