Det skal være lettere at købe andelsbolig

Jeg har gennem de seneste 7 år solgt rigtig mange andelsboliger. I denne periode er der sket væsentlige ændringer i hvordan banker vurderer en andelsbolig og hvilke oplysninger kunderne forventer at få.

For 7 år siden krævede bankerne ikke meget, når en kunde kom ned i banken og bad om lån til køb af en andelsbolig. Vores oplevelse var nærmere, at bankerne godkendte alt, for en andelsbolig var ”naturligvis et godt køb”.

Meget har ændret sig

Dette har heldigvis ændret sig, men desværre har de færreste ejendomsmæglere og banker formået at tilpasse sig, således at det er let for kunderne at købe en andelsbolig.

Kunderne er for det første blevet mere oplyste, hvilket gør at de efterspørger mange flere oplysninger om boligen og især andelsforeningen. Disse oplysninger er de fleste ejendomsmæglere for dårlige til at fremskaffe og værst af alt – forstå. Mange ejendomsmæglere ved simpelthen for lidt om mekanismerne i en andelsforening og hvilke oplysninger der vigtige at få ud til køber, således at køberne kan tage en hurtig beslutning på et korrekt grundlag.

I sidste ende er det ejendomsmægleren der ender med at bruge uforholdsmæssig meget tid på kunder der  alligevel ikke  er interesseret i boligen, da økonomien i andelsforeningen er for usikker eller der er kommende projekter i foreningen, der kan medføre en stigning i boligafgiften.

Flere oplysninger ud til kunderne

René Poulsen skriver i sit blogindlæg på Andelsportal.dk d. 01.02.2012 ”Oplysningsniveau i salgsopstillinger på andelsboliger” at mæglerne generelt er for dårlige til at give de oplysninger som DE’s  kvalitetsnormer kræver. Et punkt jeg kun kan tilslutte mig og som jeg personlig syntes er utilfredsstillende på hele branchens vegne. Når det så er sagt, så mener jeg at barren er sat alt for lavt og kvalitetsnormerne for salg af andelsboliger burde udvides.

Uden at det skal misforstås som en skjult reklame for mit egen firma, så valgte vi for 2 år siden at ligge en masse yderligere oplysninger ud på de andelsboligsager vi havde til salg. Helt konkret blev det gjort ved at tilføje et ekstra felt på vores hjemmeside, hvor det er muligt at finde alle nøgletallene for andelsforeningen, herunder: gæld i foreningen (lånetyper m.v.), foreningens belåningsprocent, indtægt fra erhverv og udlejning, afdrag på gæld samt meget mere.

Dette har gjort at vores kunder nu hurtigere kan danne sig et overblik over, hvilken forening de har med at gøre og derved undgår at forelske sig i en bolig som de i sidste ende ikke tør at købe pga. foreningens økonomi. Selvfølgelig er der stadig brug for, at man kigger alle foreningen dokumenter grundigt igennem, men vi prøver at give kunderne en mulighed for at danne sig et hurtigt overblik og derved kunne tage en hurtigere beslutning og ikke spilde deres egen tid og vores såfremt foreningen har en dårlig økonomi. Jeg er af den overbevisning, at mange af disse oplysninger bør gøres til standard – simpelthen for at hjælpe forbrugerne, der nogle gange giver op, fordi de syntes andelsboliger er for komplicerede og uoverskuelige.

Vis hvad boligen koster

Et af de store frustrationsmomenter for køberne er at de ikke kan gå ned til banken og få af vide, hvilken pris de kan købe andelsbolig for. Det skyldes selvfølgelig, at andelsboliger har både et indskud og en boligafgift som sjældent er ens for 2 boliger. Det er derfor svært for bankerne at fortælle kunderne hvilken pris de kan købe til og kunderne bliver så nød til, hver gang de har fundet en interessant bolig, at gå til banken for at  høre, hvad bankens holdning er til den aktuelle andelsbolig. Jeg kan kun forestille mig, at bankerne bruger uforholdsmæssigt meget tid på dette.

Der burde i stedet laves en fælles standard for en brutto/netto ydelse på andelsboliger. På den måde kan bankerne fortælle kunder, at de kan ”sidde” for f.eks. kr. 9.000 om måneden og så kan kunderne lettere søge efter deres nye andelsbolig. Det ville spare tid både for ejendomsmæglerne, kunder og bankerne. Jeg er bevidst om, at renterne på andelsboliglån kan variere meget mellem de enkelte banker og fra kunde til kunde.

Fokus på boligafgiften

Vi har selv forsøgt med en nettoydelsesberegner  på vores hjemmeside og kunderne er meget begejstrede for det. Især fordi de har mulighed for at lave alternative beregninger. Dvs. ændre til en anden pris, en anden udbetaling eller ændre renten.
Det har også vist os en anden meget interessant ting – nemlig at kunderne ikke har ret stort forhold til, hvor meget det koster at låne penge til en lejlighed. Kunderne ved simpelthen ikke, hvor meget det betyder at boligafgiften er f.eks 1.000 kr. højere på en lejlighed i forhold til anden.

Et eksempel var en køber vi havde, som havde kig på en andelsbolig til kr. 425.000 med en boligafgift på ca. kr. 4.000. Hun syntes dog ikke andelsboligen var rigtig interessant, så vi viste hende en anden andelsbolig til kr. 600.000, men med en boligafgift på kun kr. 2.000. Hendes første reaktion var,  at ”det havde hun ikke råd til”  – ”banken havde jo sagt, at hun max. kunne købe for kr. 500.000”. Da vi fik vist hende, at den ”dyre” bolig samlet set, faktisk var billigere for hende samlet set pga. den lave boligafgift, endte hun med at købe den.

Som tidligere nævnt er andelsforeningens økonomi essentiel for om der er tale om et godt eller er dårligt køb. Derfor mener jeg også, at en kombination af en fast standard for brutto/nettoydelse på andelsboliger, kombineret med mange flere faste oplysninger på andelslejligheden, kunne være med til at skabe hurtigere og bedre overblik for både kunderne og deres rådgivere.

Jeg håber Dansk Ejendomsmæglerforening sammen med ABF vil forsøge at udarbejde nogle nye standarder for dette, for at hjælpe forbrugerne.