BG Banks rapport

Andelshavere får ikke glæde af stigende ejendomspriser

En lang række andelshavere får ikke glæde af de stigende ejendomspriser i 2005. Deres boligformue vil være uændret – selvom værdien af deres ejendom er steget betydelig mere end ejerboligmarkedet. Baggrunden er en meget konservativ offentlig vurdering i 2005 – især i Hovedstadsområdet, hvor de fleste andelsboliger ligger. Konsekvensen vil formentlig være, at endnu flere andelsforeninger går over til at bruge en såkaldt “valuarvurdering”, når de skal opgøre andelsværdierne i de enkelte boliger.

Massive prisstigninger på fast ejendom

Andelsboliger prisfastsættes som boligudlejningsejendomme, hvor priserne er tordnet i vejret i de seneste år – ikke mindst i hovedstadsområdet. Prisstigningerne på denne type ejendomme har været endnu kraftigere end på både ejerlejligheder og en-familiehuse. Blot i det seneste år er udlejningsejendommene steget med 38 %, mens ejerlejligheder og en-familiehuse “kun” er steget med henholdsvis 21 % og 14 % ifølge tal fra Danmarks Statistik (2. kvartal 2005).

Uændrede ejendomsvurderinger i Hovedstadsområdet og Jylland

Trods de store prisstigninger har SKAT valgt at lade ejendomsvurderingen på boligudlejningsejendomme – og hermed andelsboligerne – være uændret i 2005. Det gælder således alle ejendomme i Storkøbenhavn og Jylland, mens vurderingerne på den resterende del af Sjælland, Fyn og Bornholm hæves med 10 %.

Ejendomsvurderingen på denne type ejendomme er i 2005 baseret på en såkaldt årsregulering, mens der kun foretages en egentlig vurdering i lige år. Det ændrer dog ikke ved, at ejendomsvurderingen er basis for den årlige fastsættelse af andelsværdierne i en lang række andelsforeninger.

Offentlig vurdering afgørende for andelsværdi

Når den offentlige ejendomsvurdering spiller en stor rolle for den enkelte andelshavers boligformue, skyldes det at en stor del af andelsforeningerne opgør værdien af deres ejendom – og hermed deres formue – på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering. Og værdien af det enkelte andelsbevis bestemmes som en andel af foreningens formue – tillagt værdien af forbedringer i den enkelte bolig. Det betyder, at en uændret offentlig vurdering – trods stigende ejendomspriser – stiller den enkelte andelshaver dårligere, end hvis foreningen havde valgt at opgøre ejendomsværdien ud fra en valuarvurdering.

BG Indsigt 6. januar 2006

En lang række andelshavere fik således sidste år med et slag forøget deres andelsværdier i kølvandet på den offentlige vurdering af deres ejendom. Pr. 1. oktober 2004 steg vurderingerne i gennemsnit med 25% på landsplan – og hele 55 % i København. I analysen “Højere ejendomsvurderinger giver massive værdistigninger på andelsboliger” beregnede vi således, at den stigende offentlige vurdering kunne give en typisk andelshaver i København knapt 200.000 kr. mere i boligformue. Hvis den enkelte andelsforening vælger at bruge en valuarvurdering i stedet for den offentlige vurdering i opgørelsen af andelsværdierne, må det forventes, at andelsværdier vil stige mærkbart – også i 2005. Ulempen for andelsforeningen er, at der er omkostninger forbundet med en årlig valuarvurdering, mens den offentlige vurdering som bekendt er gratis!

Øgede muligheder for belåning

Den offentlige ejendomsvurdering på andelsforeningernes ejendom er uden betydning for skatteopkrævning mv., da der ikke betales ejendomsværdiskat. Værdien af andelsboligen er dog en væsentlig parameter – både for de andelshavere, der ønsker at sælge deres bolig, og for dem, der gerne vil blive boende. En højere salgspris betyder naturligt nok flere kroner i lommen til den andelshaver, der sælger sin bolig. Men også for dem, der bliver boende, har stigningen i andelsværdierne i høj grad fået karakter af friværdi på linie med det, der ellers kendes på ejerboligmarkedet. Det skyldes de regler, der trådte i kraft pr. 1. februar 2005, og som har åbnet mulighed for at andelshavere i stor stil optager lån med sikkerhed i deres andelsbevis.