Nedsættelse af lejen ved lavere lejeværdi/huslejestigning
Jeg henvender mig på vegne vores forening er der stor uoverenstemmelse mellem fordelingtal og m2. Dette betyder at fx. enkelte andele i ejendommen betaler ca. 76 % mere i boligafgift/m2 end andre, uden at dette skyldes vedligeholdelsesstand eller andre fordele for de som betaler ekstra.
I vores forening har vi fået brug for at afklare om foreningen har ret til at fortolke sine vedtægter således, at der kan foretages en ‘udligning af huslejen pr. m2’, eller formuleret anderledes ‘nedjustere lejen i overenstemmelse med lejeværdien’. Vores vedtægter nævner og tillader meget konkrret at genneralforsamlingen kan ændre en boligandel så den svare til lejeværdien. *(relevante vedtægter er medsendt, samt vurdering af sagen fra ekstern advokat) Og vedtægterne nævner meget konkret at det ’tilstræbes’ at der er overenstemmelse mellem lejen og andelen af foreningens formue.
Dvs. vedtægterne tillader flere steder en regulering af lejen. Konkret er spørgsmålet opstået fordi foreningen på genneralforamlingen i år har fået fremsat et forslag fra ejeren af ejendommens Bodega i stueetagen (i BBR opgjort som ‘resturation/hotel’) med høj lejeværdi / høj boligafgift, at denne Bodega bliver konveteret til bolig, der har en lavere lejeværdi / lavere boligafgift, dvs. forslaget rummer en udligning af boligafgiften / m2 for denne andel.
Bestyrelsen forstår af vedtægterne at ændringen kan ske med almindeligt flertal ved en genneralforsamling, og derfor er andelen blevet solgt til ny ejer med denne forventning om at boligandelen kunne reguleres med almindeligt flertal. Der blev inden andelen blev overdrage givet skriftligt tilsagn fra bestyrelsen, til ny køber af Bodegaen, om en nedregulering af lejen, da bestyrelsen var overbevist om at beslutningen ikke krævede enstemmighed. Bodegaen har tidligere været kraftigt overbelånt og har derfor haft en stor gæld til foreningn på ca. 100.000 kr fra Bodegaens forige ejer. Bodegaen har med omfattende støj, røg og lugt været til meget stor gene for beboerene og derfor er der stor opbakning bag initiativet. Forslaget har været til afstemning og 12 af alle ejendommens 13 andelshavere stemte for forslaget.
Kun én stemme var imod. Dog viser det sig at foreningens administrator ikke mener at over 90 % stemmer for forslaget er tilstrækkeligt til at kunne ændre på boligafgiften, som ellers forventet. Forslaget / Konverteringen fra Bodega til bolig vil bevirke en huslejestigning for ejendommens beboere på gennemsnitligt 2,96 %.
(Adminitrators beregning) Foreningen tolker vedtægterne således at entemmighed ikke er et absolut krav. Håber at ABFs jurister er enige, således at forslaget kan noteres som godkendt og konverteringen kan gennemføres uden problemer, eller at Andelsportalen vil foreslå en ukompliceret handlingsplan for processen/ekstraordinær genneralforsamling eller ligende, da 12 af 13 andelshavere ønsker at Boedagen nedlægges / der sker en udligning af huslejen pr. m2. Konverteringen fra Bodega til bolig sker selvfølgelig med tilladelse fra Københavns Kommune. Denne tilladelse er godkendt.
Spørgsmålet som du rejser er ganske omfattende og svaret herpå af tilsvarende stor betydning for andelsboligforeningen.
Indenfor rammerne af denne service ser jeg mig ikke i stand til at give et fyldestgørende svar, herunder fordi vurderingen/svaret også delvist beror på en meget konkret vurdering af forholdene i netop jeres forening altså i relation til om flertallet kan benytte vedtægtens bestemmelse om regulering af indbyrdes boligandele. Herunder sammenholdt med en række andre foreningsretlige dogmer (som du også selv berører.)
Henset at foreningen har behov for en fyldestgørende vurdering, vil jeg opfordre jer til at indhente en egentlig advokatudtalelse på spørgsmålet. I den forbindelse er bestyrelsen velkommen til at kontakte mig for et bud på opgaven eller alternativt give en henvisning til en anden kompetent advokat med speciale på andelsboligområdet.
ADVODAN Glostrup
Hans Christian Færch
Advokat
Flere spørgsmål