El-eftersyn
Hej. Jeg er løbet ind i et problem vedr. salg af en andelsbolig i ovennævnte andelsboligforening. Det fremgår af vores vedtægter, at der ved salg skal laves et VVS- og EL-eftersyn. EL-eftersynet går på lovligheden af el-installationerne. Da jeg købte lejligheden for 7½ år siden blev der udarbejdet et sådan el-eftersyn. Det blev her oplyst at alt var ok, hvilket det skal være inden salget. på besigtigelsesrapporten fra 2004 står der intet anført og under “installations eftersyns rapporten” står der angivet “på vej”.
Jeg har sidenhen aldrig fået udleveret selve rapporten på eleftersynet, da det ikke påhviler køber at udbedre evt. fejl og mangler. Nu er det så mig selv der er sælger. Der er derfor udarbejdet et nyt el-eftersyn foretaget af foreningens egen el-installatør. Han er nu nået frem til 6 punkter, bl.a. at der mangler jord i el-tavlen til nogle ledninger og at dette skal udbedres. Det skal hertil siges, at jeg intet har ændret på el-installationerne i min ejertid og at disse fejl utvivlsomt kan dateres tilbage fra før min ejertid. Formanden, som lever i det 17. århundrede, har har dags dato efter min henvendelse til ham, krævet at fejlene bliver udbedret inden overtagelsen d. 1/11. I så fald kan der efter hans mening ikke ske overdragelse på nævnte dato, hvorved salget udskydes eller måske helt opgives. Jeg fik d. 26/10 udleveret papirene på eftersynet af køber, som havde fremskaffet dem (de er stadig ikke blevet sendt til mig). Overtagelse er på tirsdag, dvs. om 2 hverdage. Både køber og jeg ønsker tingene ordnet, men det er ikke fysisk muligt at skaffe en elektriker og udbedre tingene inden tirsdag. Mine spørgsmål er derfor følgende:
* Kan formanden nægte at gennemføre overtagelsen grundet de i rapporten nævnte ting? Og kan han forsat nægte selvom der bliver lavet et dokument, hvorpå det bliver tilkendegivet fra både sælger og køber, at forholdene bliver udbedret fx inden 14 dage?
* Såfremt formanden nægter og handlen falder til jorden eller der påføres køber eller sælger yderligere omkostninger pga. udskydning af salget, kan formanden/foreningen i så fald drages til ansvar? I det store hele drejer det sig jo om en bagatel i forhold til prisen på selve salget og det er et mellemværende mellem køber og sælger.
* Sidst men ikke mindst, kan jeg som sælger pålægges at udbedre disse ting ved salget?
Jeg overtog andelsboligen i sin tid i god tro om at alt var lovligt (rapporten var ligeledes et krav dengang ved salg). En elektriker, som jo er fagmanden, vil utvivlsomt have opdaget disse fejl allerede dengang lejligheden blev overdraget til mig. Ifølge formanden ligger ansvaret hos mig nu og han mener, at jeg selv havde ansvaret for at skaffe den rapport dengang jeg overtog lejligheden. Hverken formanden eller hans el-installatør som udarbejdede rapporten både dengang i 2004 og den nye er naturligvis ikke interesseret i at den gamle rapport dukker op, da de selv kan få noget i klemme. Kan jeg på nogen måde rejse et krav mod foreningen? Eller hvad gør jeg i denne sag?
Tak for spørgsmålet.
Da jeg ikke kender Jeres vedtægter, véd jeg ikke, hvad der præcist er aftalt omkring disse forhold. Derfor er besvarelsen afhængig af, hvad der reelt gælder efter vedtægterne.
Udgangspunktet er, at det er andelshaveren, som har ansvaret for, at elinstallationerne i boligen er i orden. Jeg går ikke ud fra, at der er ændret herpå i vedtægterne. Det betyder, at du i forhold til køberen har ansvaret herfor, hvorfor du ikke undlade at bringe eventuelle ulovligheder i orden.
Jeg vil foreslå, at I får en el-installatør til at erklære, at du har bestilt arbejdet udført, men at man først vil kunne udføre det på det og det tidspunkt, hvor det vil ske. Herefter skriver såvel du som køber under på, at I er indforstået med dette. På denne baggrund er det min opfattelse, at formanden ikke bør forhindre overdragelsen pr. 01.11.2011. Om han/foreningen kan drages til ansvar, hvis han gør det er en anden ting. Står det f. eks. i vedtægterne, at man ikke må overdrage andelsboliger med ulovlige installationer, så er det vanskeligt at drage ham til ansvar for, at han håndhæver vedtægterne. Står det ingen steder, og står der alene, at man skal have dette el-tjek uden at der anføres nærmere om, hvad der skal ske, hvis forholdene ikke er i orden, vil jeg mene, at formanden/foreningen kan ifalde ansvar, hvis han hindrer overdragelsen.
Endelig bemærker jeg, at årsagen til eltjekkets udfald på indeværende tidspunkt kan være, at der er sket ændringer i stærkstrømsbekendtgørelsen mellem sidste eltjek og det nuværende. Er det tilfældet, kan ingen klandres herfor. Er det ikke tilfældet, så er det ikke foreningen/formandens skyld, men den elinstallatør, som lavede eltjekket, som er årsagen til problemet og dermed eventuelt ansvarlig. Her kan spørgsmålet imidlertid være, om ansvaret er forældet efter de nye forældelsesregler. Der er altså nogen forhold, som skal undersøges, inden det kan komme på tale at gøre ansvar gældende. Og under alle omstændigheder vil det være nødvendigt at fremskaffe det første eltjek. Ellers er det jo særdeles svært at bevise, at der er begået en fejl.
ADVODAN Slagelse
Carl-Jørgen Thinggaard
Advokat
ADVODAN Slagelse | Ndr. Ringgade 70C | 4200 Slagelse
Flere spørgsmål
