Værdisættelse af loftrum
Hej Jeg har af min andelsboligforening (på generalforsamling) fået tilladelse til at inddrage loftrummet til min lejlighed. Arealet bliver af kommunen ikke godkendt til beboelse, hvorfor rummet skal benyttes som en form for “hobbyrum”. Mit spørgsmål i den forbindelse er, om det så kan være rigtigt, at bestyrelsen/ejendomsadministrationen kræver en m2-pris som er den samme som den normale m2-pris i foreningens lejligheder? Det er en valuarvurdering, der siger 11.600 kr/m2. Det er i mine øjne en dyr pris for et uisoleret/råt loftrum, der ikke kan godkendes til beboelse. Jeg overvejer at få en uvildig vurderingsmand til at værdisætte loftrummet, men det skal vel ske i enighed med bestyrelsen? Og er det så mig der står for den udgift? Derudover vil jeg gerne have svar på, hvorvidt m2-prisen på loftrummet skal fastsættes/godkendes på en genralforsamling, dvs. at det ikke bare er bestyrelsen der kan fastsætte den? Endelig vil jeg gerne vide, hvem det er der fastsætter, hvorvidt de forbedringer jeg laver (tagvinduer, trappe, nyt værelse mv.) er varige, eller om de skal nedskrives. Til allersidst: Hvis der ikke står noget i foreningens vedtægter ang. inddragelse af loftrum, følger man så standardvedtægterne i ABF? Det var mange spørgsmål, håber I kan hjælpe mig. Mvh Thomas Mortensen
Ejerforeningsnavn: Mathildevej 3
Navn: Thomas Michael Mortensen
Kære Thomas Michael Mortensen.
Bestyrelsen kan ikke uden en generalforsamlingsbeslutning sælge loftsrum og bestyrelsen kan ikke suverænt fastsætte prisen. Også det er et generalforsamlingsanliggende.
Prisen bør afhænge af om der lovligt må indrettes noget som helst, der kan indgå i de underliggende lejligheder.Ejerforeningen skal altså undersøge(eller du skal) hvad bygningsmyndighederne/brandmyndigheden siger til inddragelse af loftet, som en bestanddel af lejligheden og du skal undersøge om du lovligt må isætte nye vinduer i tagfladen, f.eks i et større antal end hidtil, med en større vinduesflade osv.om der skal være branddskel mv. På denne baggrund kan du danne dig et indtryk af værdien af det rå loftsrum, som du herefter kan indrette for egen regning, med sikkerhed for at du ikke bliver mødt med krav fra myndighederne om at din indretning skal fjernes helt eller delvis. Hvis alt dette lykkes må du skulle kunne afskrive din indretning i samme takt som indretningen forventes at holde, rent byggeteknisk, hvilket for vinduers vedkommende kan være 40 – 50 år. Tilsvarende for de øvrige indretninger som isolering, indvendig beklædning mv. Jeg råder dig til at få fastlagt afskrivningsperioden i en aftale med andelsboligfforeningens
bestyrelse, således at du ved videresalg af andelen kan opgøre en nedskrevet pris, som ikke kan anfægtes af foreningen, som den godkendende instans for såvidt angår tillægget til den nøgne andelskroneværdi
af lejligheden/andelen.
Hvis du får lov til at inddrage et loftsrum skal du have afklaret med foreningen/bestyrelsen om du fremover skal betale en større boligydelse en hidtil, som en følgevirkning af at din lejlighed er blevet loftet større.
For foreningen vil det betyde at der er flere m2 andelsareal til at betale foreningens udgifter og for dig vil det betyde dels en større husleje, men også og ikke mindst at værdien af det nøgne loftsareal bliver mindre end hvis du blot får lov til at benytte loftet uden at betale mere i boligydelse.
Du bør rådføre dig med en arkitekt/bygningsingeniør som kan hjælpe dig med det tekniske og du kan rådføre dig med en valuar med forstand på værdien af loftsarealer på Frederiksberg. Men først den tekniske analyse af mulighederne.Herefter en afklarende forhandling med bestyrelsen for foreningen,som resulterer i at du lige vil tænke over foreningens vilkår og sidst ejendomsmægleren som hjælper dig med at fastsætte prisen i overensstemmelse med værdien af det rå loft.Herefter er du klar til at give foreningen et tilbud , hvis accept fra bestyrelsen
forudsætter at en generalforsamling har godkendt at der sælges loftsareal og vilkårene herfor.
Held og lykke
Med venlig hilsen
Henning Petersen
advokat
Advodan Helsingør
Flere spørgsmål
