Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
Altan.dk

Hvordan kan en stigning i andelskronen give tab ved salg af andelslejlighed?

Hej

Jeg står og skal sælge min andel i København. Jeg finder ud af ved salget, at min sælger i tidernes morgen har benyttet sig, af en vurderingsmand der ikke har været godkendt af foreningen. Er det sælgeren, min forening eller mig, der bærer skylden?

Jeg har i denne omgang benyttet mig, af den vurderingsmand, som andelsforeningen siger, vi skal bruge – hans skøn er dog under det skøn, jeg købte lejligheden til for 2 år siden.

Selvom andelskronen er steget med 21.000kr., taber jeg 33.000kr på salget.
Kan det virkelig være rigtigt?

Jeg har ingen forbedringer foretaget i lejligheden, men kan en andelslejlighed på 49kvm. virkelig falde så meget i pris på 2 år?

På forhånd tak

Venligst,

— Melissa Gotfredsen

Vores svar fra

Kære Melissa,

Tak for dit spørgsmål.

Jeg har desværre ikke oplysninger nok til at kunne svare dig konkret og håber, at det generelle svar er tilstrækkeligt.

Når du skriver ”… en vurderingsmand godkendt af bestyrelsen…” er det afgørende, hvad der står i jeres vedtægter. Her skal der være en bestemmelse om, at bestyrelsen kan (skal) udpege en vurderingsmand. Det kan også være vedtaget på en generalforsamling efter, de oprindelige vedtægter er lavet, hvorefter man typisk vil lave et tillæg til vedtægterne. Hvis ikke det står i vedtægterne, kan bestyrelsen i princippet kun anbefale en vurderingsmand, men de vil have muligheden for at kunne underkende vurderingsrapporten efterfølgende.

Efter min bedste overbevisning har sælger ikke et problem, idet bestyrelsen/foreningen jo har godkendt salget til dig med den vurderingsrapport sælger fremlagde på salgstidspunktet.

Når det så er sagt, undrer det mig, at foreningens vurderingsmand skønner anderledes end den tidligere vurderingsmand. Normalvis vil den seneste vurderingsrapport altid danne grundlag for den næste, der skal laves, da andelshaver jo skal fremlægge bilag/regninger på forbedringer, og disse regninger følger sjældent vurderingsrapporten.

For eksemplets skyld: Hvis din sælger havde lavet nyt køkken for 5 år siden, ville han fremvise bilag/regninger på arbejdet/materialerne, så det kunne værdisættes på vurderingsrapporten. Når du skal sælge, ville den næste vurderingsmand normalvis ikke betvivle den tidligere opgjorte værdi, da der må lægges til grund, at værdien er dokumenteret af den tidligere andelshaver.

Dér, hvor der kan være forskelle, er i opgørelsen af ”fradrag, der skal udbedres før overtagelsesdagen”, hvis lejligheden ikke er vedligeholdt, som foreningen foreskriver, ligesom forbedringer løbende nedskrives/bliver mindre værd. Eller sagt på en anden måde – køber du en andelslejlighed og betaler for sælgers forbedringer, bliver den år for år mindre værd, hvis andelskronen er den samme, og du ikke har lavet yderligere forbedringer.

Derudover kan andelslejligheden godt blive mindre værd, hvis afskrivningerne på forbedringerne er større end en eventuel stigning i andelskronen.

Når man køber en andelslejlighed (eller en ejerlejlighed for den sags skyld), har køber selv et ansvar for at gøre sig bekendt med foreningens vedtægter, regnskab etc.. Hvis der i vedtægterne står, at vurderingsmanden udpeges af bestyrelsen, vil jeg vurdere, du skulle have spurgt ind til dette ved underskrivelse af overdragelsesaftalen. Vi ser desværre i handler, hvor der ikke gøres brug af professionelle aktører (eks. ejendomsmæglere), at små ting, der ikke er undersøgt, kan vokse sig til store problemer efterfølgende.

Jeg håber, du kan bruge svaret.

Tony Robinson
Om forfatteren Tony er ejendomsmægler MDE, og har siden 1990 været beskæftiget som ejendomsmægler. Tony har både været afdelingschef i nogle af de store kæder, haft egne forretninger og er nu direktør i ejendomsmæglerkæden base1, som er specialister i salg af andelslejligheder og ejerlejligheder. Derudover er Tony en meget benyttet syn & skønsmand, når der er brug for sagkyndig bistand i tvister og retssager mellem købere og sælgere. Tony er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening.

Flere spørgsmål

Har du et spørgsmål til brevkassen?

Tak.

Vi har modtaget dit spørgsmål. Vores brevkasseredaktører kan desværre ikke besvare alle spørgsmål. Vi kan derfor ikke garantere at dit spørgsmål bliver besvaret og udgivet på hjemmesiden.